Daň z příjmu z prodeje nemovitostí: Stále se obávám nového návrhu

Ministerstvo financí studuje volbu mezi dvěma metodami výpočtu daně, včetně možnosti výpočtu 20% daně ze zisku z převodu nemovitostí.

Lidé chodí notářsky ověřit do notářské kanceláře č. 1, 1. obvod, Ho Či Minovo Město - Foto: QUANG DINH

Očekává se, že tato daňová politika zvýší příjmy rozpočtu, ale existuje mnoho obav ohledně její proveditelnosti.

Tuoi Tre zaznamenává odborné názory na tuto problematiku.

- Delegát HOANG VAN CUONG (člen Hospodářského a finančního výboru Národního shromáždění):

Pozitivní možnosti do budoucna

V současné době se daň z příjmu fyzických osob vypočítává z celkové ceny převodu nemovitosti vynásobené sazbou daně ve výši 2 %. Její výběr tímto způsobem bude velmi snadný a pohodlný, protože nebude nutné zpětně sledovat původ předchozích nákupů a prodejů.

Dvouprocentní daň má ale i mnoho nevýhod. Například si lidé koupí dům k bydlení, ale pak se z nějakého důvodu musí přestěhovat, prodat ho, ale cena se nezvýší, a přesto musí z prodejní ceny zaplatit 2% daň.

Možnost zdanění 20% rozdílu mezi kupní a prodejní cenou proto bude v souladu s tržní realitou a optimalizuje výši daně z příjmu fyzických osob odvedené do státního rozpočtu.

Tato 20% sazba je také podobná a spravedlivá ve srovnání s daňovou sazbou organizací a podniků, které platí daň z příjmu právnických osob z převodu nemovitostí.

Správa informací o cenách nákupu a prodeje nemovitostí však v současné době není implementována. Veškeré informace jsou založeny na prohlášeních kupujících a prodávajících, přičemž stále dochází k nesprávným a podvodným prohlášením.

Možnost 20 % tedy bude v budoucnu pozitivní, až budou data digitalizována a informace budou plně spravovány. V současné situaci, kdy to není možné, je nutné pokračovat v implementaci možnosti výběru daně ve výši 2 % a případně kombinovat možnost 20 % s případy s úplnými informacemi.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (daňový expert):

Lidé by měli mít možnost zvolit si způsob výpočtu daně.

Daň z příjmu fyzických osob je daň z příjmu, přičemž daňoví poplatníci musí platit daň pouze tehdy, když dosáhnou zisku.

Způsob výpočtu daně z příjmu fyzických osob ve výši 20 % ze zisku z převodu nemovitostí je mimořádně rozumný. Při prodeji nemovitosti se odečítá prodejní cena po odečtení kupní ceny a nákladů, pokud je zisk, pak musí prodávající zaplatit daň, na rozdíl od dříve, i když prodával se ztrátou, musel prodávající stále zaplatit 2 % z převodní ceny.

Na druhou stranu je zcela proveditelné aplikovat tuto politiku při určování převodní ceny. Rámec cen pozemků provinčního lidového výboru se tedy přiblížil tržní ceně.

Mnoho transakcí se uskutečňuje prostřednictvím realitních burz a bezhotovostních plateb. Některé základní náklady spojené s nemovitostmi, jako jsou bankovní úroky, poplatky za zprostředkování, stavební náklady atd., není těžké určit. Například bankovní úrok se nejsnadněji prokazuje prostřednictvím úvěrové smlouvy s uvedením výše úvěru, doby trvání úvěru a úrokové sazby.

Zprostředkovatelské poplatky při nákupu a prodeji prostřednictvím realitní kanceláře jsou také velmi jasné. V případě, že neexistuje žádný doklad o tomto nákladu, je nutné stanovit běžný poplatek ve výši 0,5 - 1 % z ceny převodu. Nebo je základem pro výpočet stavebních nákladů stavební smlouva, doklady o nákupu surovin... Pokud neexistuje žádný doklad o odečtení stavebních nákladů, pak je základem pro výpočet jednotková cena stavby stanovená Provinčním lidovým výborem.

Metoda výpočtu 20% daně z převodu nemovitostí také nutí lidi deklarovat správnou prodejní cenu, což zajišťuje transparentnost a žádné daňové ztráty pro rozpočet. Nikdo se neodváží deklarovat nižší než skutečnou cenu, protože později, když se nemovitost prodá, existuje riziko, že bude muset platit vyšší daně.

Způsob výpočtu daně s pevnou sazbou daně z převodní ceny v případech, kdy nelze určit kupní cenu a související náklady. Existují nemovitosti zakoupené před 15-20 lety, u kterých nelze určit kupní cenu, i když kupní cena v té době byla pouze 500-700 milionů, nyní je prodejní cena 4-5 miliard, takže uplatnění sazby 20 % z rozdílu v kupní ceně mínus prodejní cena a související náklady je nerozumné. Mnoho nemovitostí je zděděno po rodičích, nikoli zakoupeno, takže není k odečtení kupní cena.

Pokud jde o fixní sazbu daně, doporučuje se uplatnit 1 % z převodní ceny namísto současných 2 %. Ceny nemovitostí v posledních letech prudce vzrostly. Ceník pozemků Zemského lidového výboru z roku 2025 se velmi blíží tržní ceně. Sazba daně ve výši 1 % je proto vhodná a zajišťuje platební schopnost lidí.

U těchto dvou metod výpočtu daně je nutné umožnit lidem vybrat si, která metoda je pro daňového poplatníka výhodná. Nová politika je tedy humánní, odráží realitu a vztahuje se na život.

- Pan NGUYEN VAN PHUNG (Vietnamská asociace účetních a auditorů):

Zabraňte způsobení škody dlouhodobým držitelům nemovitostí se skutečnými bytovými potřebami

Metoda výpočtu daně zajišťuje spravedlnost pro lidi, zejména pro ty, kteří vlastní nemovitosti dlouhodobě, a zabraňuje tak situaci, kdy by dlouhodobí držitelé museli platit vyšší daně než spekulanti.

Stejně jako před 10 lety byla cena ^1m2 pozemku 10 milionů, ale nyní se zvýšila na 70 milionů. Pokud odečteme prodejní cenu od kupní ceny a dostaneme 60 milionů a uplatníme daňovou sazbu 20 %, tak to vůbec není v pořádku. Proto kromě odečitatelných nákladů, jako jsou úroky z bankovního úvěru atd., musíme odečíst i náklady v důsledku odpisů od roku nákupu do roku prodeje.

Zejména je nutné zvážit, zda zdanit přestavbu nemovitostí pro skutečné bytové potřeby, případně v jaké výši?

Ve skutečnosti existuje mnoho lidí, kteří mění svůj dům z malého domu v uličce na větší dům s pohodlnější dopravou. Musí prodat svůj stávající dům a půjčit si více peněz na koupi nového domu. To je legitimní potřeba.

Pokud od prodejní ceny odečteme kupní cenu a náklady, dostaneme rozdíl a na zisk z převodu pak uplatníme 20% sazbu daně, což je nepřiměřené. Tento rozdíl není ziskem, protože se nejedná o podnikání.

- Pan NGUYEN VAN DINH (předseda Vietnamské asociace realitních makléřů):

Potřeba podporovat chování příznivé pro trh

Ať už se jedná o zdanění 2 % z prodejní ceny nebo 20 % ze zisku, je stále nutné provést kalkulace, aby tento nástroj mohl správně fungovat a regulovat trh tak, aby se vyvíjel správným směrem. Je také třeba vhodně zvážit dobu, kdy navrhnout zavedení daně k regulaci trhu s nemovitostmi.

Když trh potřebuje stimulovat transakce, aby překonal těžké časy, a pokud jsou zavedeny daně, skuteční investoři také sníží rozsah svého podnikání, čímž se nabídka na trhu omezí.

V době, kdy trh zažívá boom, je možné zvážit zdanění transakcí s nemovitostmi, aby se zabránilo spekulacím, zvyšování cen a nelegálnímu nakupování.

Účelem daně z nemovitostí je pomoci trhu se stabilnějším rozvojem, proto je zapotřebí vhodný plán pro zavedení daní z nemovitostí, aby se předešlo otřesům na trhu.

Mělo by se zvážit zdanění transakcí s nemovitostmi, aby se zabránilo zdanění těch, kteří si kupují domy pro skutečné bytové potřeby. Zdanění nemovitostí by mělo dosáhnout cíle odrazovat od negativního chování na trhu a zároveň podporovat jeho prospěšné chování, proto by to měly zvážit i orgány odpovědné za tvorbu politik.

Lidé vyřizují realitní úkony na pobočce katastrálního úřadu v 7. okrese Ho Či Minova Města - Foto: TU TRUNG

Jak země zdaňují převody nemovitostí?

V Číně je podle serveru Hrone.com typická sazba daně 20 % z zdanitelného příjmu, což je rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou (po odečtení případných přiměřených výdajů). V závislosti na typu nemovitosti, době vlastnictví a lokalitě se však skutečná sazba daně může pohybovat od 1 % do 20 %.

V Thajsku podléhají fyzické osoby prodávající nemovitosti srážkové dani, obvykle ve výši 1 % z deklarované prodejní ceny nebo progresivnímu daňovému sazebníku z příjmu fyzických osob. Kromě toho, pokud je nemovitost dále prodána do 5 let, je vybírána také zvláštní daň z podnikání ve výši 3,3 % z převodní hodnoty. U rezidenčních nemovitostí lze tuto daň prominout, pokud jsou splněny podmínky vlastnictví a registrace domácnosti.

V Koreji se progresivní daňová sazba pohybuje od 6 do 45 % v závislosti na délce vlastnictví a hodnotě zisku. Pokud je nemovitost držena déle než 10 let, je nejnižší daňová sazba 6 %; pokud je prodána do 1 roku, může daňová sazba dosáhnout až 45 %.

V Japonsku se příjmy z převodu nemovitostí také zdaňují dvěma fixními sazbami v závislosti na délce doby, po kterou je nemovitost držena. Podle Legal500.com, pokud je nemovitost vlastněna déle než 5 let, je sazba daně 15,315 % (národní/centrální daň z příjmu) 5 % (daň z místních obyvatel), celkem tedy 20,315 %. Pokud je doba vlastnictví kratší než 5 let, sazba daně se zvyšuje na 30,63 % (národní daň z příjmu) 9 % (daň z místních obyvatel), celkem tedy 39,63 %.

- Pan NGUYEN DUY HA (investor do nemovitostí):

Transakce s nemovitostmi budou transparentnější

Před dvěma lety jsem prodal pozemek za 600 milionů dongů s velkou ztrátou, ale i tak jsem musel zaplatit 2% daň, což způsobilo dvojnásobnou ztrátu. Výpočet 2% daně z hodnoty smlouvy odhaluje své nedostatky, když ztráty je stále třeba zdanit, zatímco povaha daně z příjmu fyzických osob spočívá v tom, že se zdaňují zisky.

Trh s nemovitostmi se postupně stává transparentnějším a investoři profesionálnějšími. Návrh na zavedení 20% daně z příjmu z převodů zisků přinese změny.

Kupující a prodávající se rozhodnou pro transakce prostřednictvím bank, aby zprůhlednili peněžní tok a deklarovali správnou převodní cenu, podepíší kupní smlouvu s makléřskou jednotkou s fakturou a při rekonstrukcích nebo výstavbě nových nemovitostí si také vyberou firmy, které vystavují faktury, aby si uchovaly doklady prokazující náklady pro výpočet daně.

Tato metoda výpočtu je také velmi vhodná pro velké investory s vysokou hodnotou aktiv, což také pomůže s optimalizací. Pokud jde o fyzické osoby převádějící nemovitosti s velkým rozdílem mezi původní cenou a výstupní cenou, mohou si stále zvolit metodu výpočtu 2 %.

Existuje mnoho způsobů, jak vypočítat daň z převodu nemovitostí, které lidem pomohou proaktivně zvolit optimální řešení a vyhnout se tak situaci, kdy by prodávali se ztrátou, ale přesto museli platit vysoké daně.

- Pan LE QUOC KIEN (realitní poradce):

Potřebuji poradit ohledně odečitatelných výdajů

Pro efektivní výpočet daně s využitím 20% sazby daně z výnosů z převodu nemovitostí je nutné mít databázi historie transakcí s pozemky, která zajistí přesný odraz skutečných hodnot transakcí prostřednictvím převodů.

Kromě toho by měl existovat plán pro kontrolu platebních metod při transakcích s nemovitostmi. Vyhněte se situaci, kdy každý, kdo prodává nemovitosti, přijde o peníze a nikdo neplatí daně.

Je nutné vydat podrobné pokyny k dokumentům prokazujícím odečitatelné náklady, jako jsou stavební náklady, náklady na opravy, náklady na právní zastoupení, náklady na zprostředkování, náklady na úroky z úvěrů nebo náklady na odškodnění spřízněných stran, pokud existují. Vyhněte se případu, kdy prodávající nesmí zahrnout přiměřené náklady do výpočtu skutečného příjmu z obchodní činnosti s nemovitostmi.

Číst dále Zpět k tématům

Zpět k tématu

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Zdroj: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm