Hledání řešení pro opuštěné bytové projekty - 2. část: Odblokování právních otázek, „oživení“ „zmrazených“ projektů

Situace, kdy bytové projekty v Ho Či Minově Městě zpožďují plán nebo jsou dokončeny, ale nejsou obsazeny, je stále úzkým hrdlem a způsobuje velké plýtvání půdou a sociálními zdroji. Tváří v tvář této situaci odborníci poukázali na mnoho příčin a navrhli konkrétní řešení pro „oživení“ opuštěných bytových projektů.

Nedostatky v plánování projektu a legalitě

Podle odborníků pramení hlavní důvody této situace z právních problémů, nedostatečné finanční kapacity investorů, nedokončené sociální infrastruktury a některých projektů přesídlování, které nepřitahují obyvatele.

I po 10 letech se oblast přesídlování Binh Khanh stále potýká s hledáním řešení, jak přilákat lidi k životu.

Podle právníka Ha Thi Thu Thao z advokátní komory Ho Či Minova města je mnoho projektů „pozastaveno“ kvůli úpravám plánování, změnám v populačních cílech nebo neúplným postupům přidělování/pronájmu pozemků podle pozemkového zákona z roku 2013 a pozemkového zákona z roku 2024. Zpoždění ve vydávání a schvalování územních plánů a podrobných plánů znemožňuje projektům dokončit investiční dokumenty.

Jedná se o institucionální chybu, která přímo ovlivňuje práva a povinnosti investorů. V právním systému týkajícím se bydlení, pozemků, investic a výstavby existuje mnoho nekonzistentních ustanovení, která se překrývají s příslušnými zákony, zejména ustanovení o 20% pozemkovém fondu pro sociální bydlení; podmínky pro schvalování investičních politik; proces posuzování projektů; kritéria a postupy pro přidělování pozemků s poplatkem za užívání pozemků nebo osvobozením či snížením poplatku za užívání pozemků.

Právník Thao dodal, že překrývání a nesrovnalost mezi zákony vede ke zpožděním v přidělování pozemků, zpožděním v udělování stavebních povolení a neschopnosti určit prodejní ceny a ceny pronájmu, což vede k nezpůsobilosti k prodeji.

Politika přesídlování navíc není zcela vhodná, mnoho oblastí pro přesídlování zůstává prázdných, protože právní předpisy o uspořádání přesídlování v pozemkovém zákoně a souvisejících vyhláškách neodpovídají skutečným potřebám. Mnoho stavebních projektů se nachází daleko od centra, chybí jim infrastruktura, školy, nemocnice, pracovní místa atd., což vede k tomu, že lidé nedostanou pozemky, nebo je dostanou, ale nenastěhují se.

Na druhou stranu pomalý postup kompenzací a vyklízení pozemků způsobuje, že potřeba přesídlení se nesynchronizuje s investičním časem. Postupy pro schvalování sociálního bydlení a přesídlení jsou stále složité a nepružné; mnoho dokumentů se zdržuje, což způsobuje zpoždění při zajišťování příjemců; správa a provoz jsou stále omezené a některé bytové domy po výstavbě nemají profesionální jednotku pro správu a provoz, což vede k rychlému chátrání.

„Ačkoli stále zbývají tisíce bytů určených pro přesídlení, jejich přeměna na sociální bydlení, levné komerční bydlení nebo jejich uvedení do veřejné dražby stále čelí mnoha překážkám, pokud jde o postupy, pravomoci a mechanismy tvorby cen. Jedná se o právní překážku, kterou Ho Či Minovo Město opakovaně navrhovalo odstranit, ale dosud nebyla důkladně upravena,“ zdůraznil právník Thao.

Návrhy na řešení problému opuštěných domů

Podle ekonomického experta Nguyen Duy Chuyena v městské oblasti v okrese Long Phuoc (Ho Či Minovo Město) stojí mnoho vil až stovky miliard dongů, ale žije v nich jen několik domácností, většina z nich je již dlouho opuštěná. Tato situace trvá již více než 10 let a nejenže způsobuje velké plýtvání pozemkovými fondy, ale také snižuje hodnotu investované infrastruktury a omezuje tak přístup k bydlení pro většinu mladých pracujících v Ho Či Minově Městě.

Oblast přesídlení Vinh Loc B, obec Tan Vinh Loc (Ho Či Minovo Město), je v průběhu času degradována a upadá.

Odhad pana Nguyen Duy Chuyena ukazuje, že pokud se funkce vhodně přemění, může zdejší neobsazený bytový fond uspokojit bytové potřeby přibližně 2 000 lidí. To je příležitost, jak efektivněji využít stávající bytové zdroje a zároveň přispět k řešení problému sociálního zabezpečení v příměstských oblastech Ho Či Minova Města.

Pan Chuyen poznamenal, že u projektů přesídlení je důležité nabídnout vhodné ceny a zásady, aby k nim lidé měli přístup a byli ochotni se nastěhovat. V případech, kdy nelze fond bydlení pro přesídlení uspořádat podle plánu nebo nedokáže přilákat obyvatele, musí lokalita odvážně přejít na sociální bydlení, aby efektivně využívala fond bydlení a uspokojovala skutečné potřeby.

Mnoho odborníků na nemovitosti také zdůrazňuje, že transparentnost informací o projektech, od legality, průběhu až po investorskou kapacitu, nejen pomáhá lidem a firmám snadno monitorovat, ale také omezuje situaci, kdy jsou projekty po mnoho let „utajované“.

Právník Ha Thi Thu Thao navrhl, aby Ho Či Minovo Město přezkoumalo celý fond bytů pro přesídlení a sociálního bydlení, vypsalo je a klasifikovalo podle právního statusu, pokroku a potřeb využití, aby mělo pro každou skupinu vhodná řešení. Podle právníka je nutné umožnit flexibilní přeměnu funkcí, zároveň zjednodušit postupy, zefektivnit procesy oceňování, schvalování a aukcí, aby se zabránilo přetížení – zejména u projektů, které uvízly v mechanismu oceňování.

Pro opuštěné byty pro přesídlence právník Thao navrhl mnoho možností, jako je jejich přeměna na sociální bydlení; pořádání veřejných dražeb nebo komerčních prodejů k doplnění rozpočtu; jejich pronájem podle modelu veřejného bydlení, ubytoven a ubytování pro pracovníky; nebo úprava plánování a investice do synchronní infrastruktury pro oblasti vzdálené od centra s cílem zajistit životní podmínky.

Zároveň musí město urychlit právní postupy pro projekty sociálního bydlení, zkrátit dobu schvalování investic, zveřejnit pozemkové fondy, podpořit úvěry a prosazovat digitální transformaci ve správě spisů. Kritéria pro schvalování příjemců musí být také sjednocená a transparentní, aby se zabránilo situaci, kdy „každé místo to dělá jinak“.

Právník Thao zdůraznil odpovědnost správcovské agentury: Každá lokalita, která plýtvá veřejným majetkem nebo zpožďuje uvedení domů pro přesídlence do užívání, musí nést odpovědnost v souladu s ustanoveními zákona o správě a využívání veřejného majetku z roku 2017 a zákona o odpovědnosti státu za odškodnění z roku 2017, pokud způsobí škodu. Odpovědnost za každý projekt, který je zpožděn a způsobuje plýtvání, musí být jasně definována a zveřejněna, aby ji lidé mohli sledovat.

„Město by mělo také rozšířit možnosti pro přesídlené osoby, jako je příjem peněz, pozemků, sociálního bydlení nebo bytů pro přesídlené osoby. Diverzifikace možností pomůže zabránit rozsáhlé výstavbě, která neodpovídá skutečným potřebám, a zároveň omezí plýtvání zdroji,“ uvedl právník Thao.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm