Podle návrhu změn několika článků pozemkového zákona z roku 2024, které vypracovalo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí , je jedním z pozoruhodných prvků návrh na vydávání osvědčení o právu k užívání pozemků (červených knih) pro pozemky zakoupené na základě ručně psaných smluv v letech 2014 až 2024 s cílem vyřešit právní otázky a ochránit práva lidí.
Ve skutečnosti se již více než deset let, navzdory stále přísnějším právním předpisům týkajícím se převodu práv k užívání pozemků, velké množství transakcí nadále provádí s použitím ručně psaných dokumentů, bez notářského ověření nebo ověřování, nebo bez nezbytných právních podmínek.
V důsledku toho mnoho kupujících pozemků nemůže získat osvědčení o vlastnictví, čelí obtížím při sjednávání hypoték na úvěry, převodu vlastnictví nebo neustále čelí riziku sporů.
Pokud bude nový návrh formalizován kontrolovaným způsobem, očekává se, že tyto nevyřízené transakce přenese do oficiálního systému správy, což přispěje k transparentnosti trhu s nemovitostmi.
Paní Ngoc, realitní makléřka v provincii Lam Dong, uvedla, že v mnoha lokalitách v regionu Centrální vysočiny je stále poměrně běžná praxe nákupu a prodeje pozemků pomocí ručně psaných dokumentů, zejména u zemědělské půdy. Mnoho domácností etnických menšin váhá s kontaktováním správních orgánů nebo není obeznámeno s právními postupy, takže často provádějí jednoduché transakce pomocí ručně psaných dokumentů. „Prodávající pouze sepíše převodní dokument a kupující si pak musí sám vyřídit osvědčení o vlastnictví pozemku,“ řekla paní Ngoc.
V mnoha případech byly pozemky kupovány a prodávány opakovaně na základě ručně psaných smluv, ale právní postupy dosud nebyly dokončeny.
Mnoho velkých pozemků v provinciích dosud nemá pozemkové tituly (ilustrační obrázek).
Z právního hlediska se právník Tran Duc Phuong z Advokátní komory Ho Či Minova města domnívá, že je nezbytné přesně pochopit povahu těchto transakcí, aby se předešlo nejasnostem při aplikaci práva.
Podle právníka Phuonga je běžný termín „pozemek s ručně psanými dokumenty“ pouze hovorovým výrazem a plně neodráží právní koncept v současných předpisech.
Tvrdil, že správná fráze by měla být „v souladu s právními předpisy“, protože každý případ využití půdy bude mít jiné podmínky uznání.
Při analýze předpisů pozemkového zákona v různých obdobích právník Phuong uvedl, že v současné době existují tři hlavní skupiny případů týkajících se registrace pozemků a vydávání osvědčení o právu k užívání pozemků.
První případ se týká uživatelů pozemků, kteří vlastní jeden z dokumentů stanovených v pozemkových zákonech z různých období, jako například v pozemkovém zákoně z let 2003, 2013 nebo 2024. Tyto případy splňují podmínky pro počáteční registraci pozemku a vydání pozemkového listu.
Druhý případ zahrnuje nabyvatele, který převezme pozemek od osoby s platnými doklady, jak je předepsáno. Podle článku 137 odstavce 5 zákona o pozemkech z roku 2024 může nabyvatel získat pozemkový certifikát, pokud má doklady prokazující koupi a převod.
Tento typ transakce se běžně označuje jako „ručně psané dohody“, což znamená smlouvy, které nejsou notářsky ověřeny ani ověřeny. Transakce však musí být zdokumentována písemně; ústní dohody nejsou akceptovány.
Třetí případ se týká uživatelů pozemků, kteří nemají žádné dokumenty požadované zákonem o pozemkech, včetně předchozích uživatelů. Zákon nicméně stále umožňuje počáteční registraci pozemku a zvážení vydání osvědčení o užívání pozemku, pokud jsou pro každé období splněny podmínky stabilního užívání.
Podle právníka Phuonga si v současnosti mnoho lidí mylně představuje, že pouhá koupě a prodej s ručně psanými dokumenty stačí k převodu vlastnictví a aktualizaci změn v listu vlastnictví. „Toto je nepřesné chápání a může vést k dalším sporům,“ řekl.
Protože i v případech převodů práv k užívání pozemků, kdy byl vydán titul k pozemku, ale nebyl notářsky ověřen, musí být dodrženy všechny postupy v souladu s platnými právními předpisy.
Právník Phuong však tvrdí, že pokud novelizovaný pozemkový zákon prodlužuje lhůtu pro uznání registrace pozemků v případech bez dokladů, neměla by být omezena na 1. července 2014.
Podle něj by se mělo zvážit prodloužení lhůty na novější datum, například na 1. ledna 2026, aby se definitivně vyřešil velký objem stávajících transakcí, namísto čekání na následné novely zákona po mnoho dalších let.
Spory jsou nevyhnutelné.
Někteří tvrdí, že legalizace ručně psaných transakcí nevyhnutelně vyvolá obavy z rizika porušení předpisů nebo sporů. Podle právníka Tran Duc Phuonga jsou však pozemkové spory v praxi nevyhnutelné a tyto obavy by neměly být zneužívány k omezování práva lidí na registraci a získání pozemkových certifikátů.
Ještě důležitější je, že začlenění stávajících transakcí do rámce správy pomůže uvolnit pozemkové zdroje, které byly po mnoho let „zmrazeny“ kvůli nedostatku právní způsobilosti.
Jakmile budou práva k užívání půdy plně uznána, bude pro lidi snazší provádět transakce, půjčovat si kapitál a investovat do výroby, a zároveň přispějí k transparentnějšímu a stabilnějšímu trhu s nemovitostmi.
Zdroj: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Komentář (0)