V průměru trvá rodině, aniž by utratila za něco jiného, ​​než si koupí dům, déle než 27 let.

VTV.vn - Průměrná cena bytu je 27,3krát vyšší než roční příjem rodiny; pokud rodina státního úředníka utratí 1/3 svého příjmu na splátky, trvalo by jí téměř 80 let, než si pořídí dům.

Rozdíl mezi příjmy a cenami nemovitostí se zvětšuje.

Pokud porovnáme tempo růstu příjmu na obyvatele a tempo růstu cen bydlení v období 2014–2025, vidíme, že se rozdíl zvětšuje. Průměrný příjem se zvýšil ze 4,11 milionu VND/měsíc na 8,3 milionu VND/měsíc, což je dvojnásobný nárůst, který odpovídá průměrnému tempu růstu přibližně 6,4 %/rok.

Průměrná cena bytu se mezitím ztrojnásobila z 25 milionů VND/m2 na 75,5 milionů VND/m2, s tempem nárůstu přesahujícím 12 % ročně. I nyní je zaznamenáváno, že průměrná cena domu v Hanoji překročila 80 milionů VND/m2. Ceny domů tak rostou téměř dvakrát rychleji než tempo růstu příjmů.

Podle statistik z poloviny roku 2025 je cena průměrného bytu v současnosti 27,3krát vyšší než roční příjem rodiny. Jedná se o index poměru ceny bydlení k příjmu (P/I = 27,3). Jinými slovy, pokud rodina nic neutratí a veškerý svůj příjem použije na koupi domu, bude jí trvat přibližně 27 let, než bude mít dostatek peněz; a pokud utratí 1/3 svého příjmu na splátky na koupi domu, doba se prodlouží na téměř 80 let. Při současné úrovni příjmů je sen o usazení pro většinu zaměstnanců s platem, včetně státních zaměstnanců, stále méně dosažitelný.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva společnosti GP.Invest, uvedl, že ceny bydlení prudce rostou.

Na fóru „Pro zdravý a udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi“, které 4. prosince uspořádala Hanojská rozhlasová a televizní stanice, pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva společnosti GP.Invest, uvedl, že prudce rostoucí ceny nemovitostí nejsou jen překážkou pro kupující, ale představují také potenciální riziko pro celou ekonomiku . Trh s nemovitostmi je považován za „zdravý a udržitelný“ pouze tehdy, když prodejní cena zůstává na úrovni, na kterou mají přístup osoby se středními příjmy prostřednictvím splátek.

V současné době se většina investorů stále musí spoléhat na bankovní úvěrový kapitál. Podle statistik Státní banky se do konce září 2025 objem úvěrového kapitálu nalitého do nemovitostí zvýšil o 19 %, přičemž nesplacený dluh činil více než 4 miliony miliard VND, což představuje 24 % celkového nesplaceného dluhu celého systému. Data za třetí čtvrtletí roku 2025 mezitím ukázala, že míra transakcí s nemovitostmi klesla o 13 %, z toho samotné byty se snížily o 15 %, a zásoby se zvyšují.

Analytici tvrdí, že pokud ceny příliš stoupnou, zatímco transakce klesají, riziko špatných úvěrů, „zmrazení“ trhu a narušení peněžních toků investorů se může rozšířit do bankovního systému. Tlak bubliny cen nemovitostí se proto neomezuje pouze na jeden trh, ale je úzce spojen s finanční bezpečností a makroekonomickou stabilitou.

Na fóru se zazněla řada nedostatků: spekulace, cenová inflace, manipulace s nabídkou, zisk z politik sociálního bydlení a nevyvážená struktura segmentů. Mnoho lidí se dostává do situace, kdy „nejsou dostatečně bohatí na to, aby si koupili komerční bydlení, ale zároveň nejsou dostatečně chudí na to, aby si koupili sociální bydlení“.

Zdokonalování institucí, kontrola úvěrů, zvyšování reálné nabídky

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva společnosti GP.Invest, uvedl, že pro zdravý rozvoj trhu s nemovitostmi je nutná synchronní účast státních orgánů na úpravě režimu a politik týkajících se pozemků, úvěrů a daní pro realitní podniky.

Vláda se v poslední době zaměřila na pilotní projekty řady specifických mechanismů a politik na podporu rozvoje sociálního bydlení s cílem dosáhnout 1 milionu jednotek do roku 2030. Národní shromáždění a vláda měly mnoho „otevřených“ mechanismů ke zvýšení nabídky a odstranění překážek pro renovaci starých bytů ve velkých městech. Tyto politiky přispěly ke zlepšení nabídky na trhu s nemovitostmi.

Implementace v lokalitách je však stále pomalá, takže je nutná důkladnější kontrola a dohled ze strany orgánů na všech úrovních; zejména je třeba skutečně zkrátit administrativní postupy a zároveň se nadále zabývat mechanismy pro „otevření“ trhu s nemovitostmi po právní stránce.

Dalším významným úzkým hrdlem je úroveň cen pozemků. V současné době je ceník pozemků, který má být v některých lokalitách vydán, vyšší, někde až několik desítekkrát vyšší než cenová úroveň před 5 lety. To je jeden z přímých důvodů nárůstu cen bydlení. Podle předsedy představenstva společnosti GP.Invest je při tvorbě ceníku pozemků nutné konkrétně definovat cenu pozemku pro projekty (jako základ pro výpočet finančních závazků a investičních plánů) a cenu komerčního pozemku pro transakce mezi lidmi, čímž se zajistí vhodný mechanismus úpravy a náklady na pozemky se nestanou konečnou zátěží pro kupující nemovitostí.

Paní Tran Hong Nguyen, místopředsedkyně Výboru pro právo a spravedlnost Národního shromáždění, uvedla, že je nutné zdokonalit právní rámec pro pozemky, bydlení a obchod s nemovitostmi.

Paní Tran Hong Nguyen, místopředsedkyně Výboru pro právo a spravedlnost Národního shromáždění, uvedla, že pro důkladné zvládnutí neobvyklého vývoje na trhu je nutné začít zdokonalováním právního rámce pro pozemky, bydlení a obchodování s nemovitostmi. V současné době zavádíme řadu dokumentů, které upravují zákon o pozemkech z roku 2024, zákon o bydlení a zákon o obchodování s nemovitostmi. Toto je příležitost k zaplnění právních mezer v pozemkových aukcích, nabídkách na projekty, rozdělení a prodeji pozemků, realitním zprostředkování a kontrole dodávek. Čím jasnější je zákon, tím těžší je manipulovat s trhem.

Místopředseda Výboru pro právo a spravedlnost Národního shromáždění zdůraznil, že pro jasnou identifikaci porušení je nutné mít závěry od inspekčních, vyšetřovacích a trestních orgánů, pokud existují známky porušení zákona. Velké cenové výkyvy, opakované v krátkém časovém období, soustředěné v oblastech, kde se chystá plánování, investiční politika do infrastruktury nebo velké projekty, jsou však signály, které nutí stát k provádění zvláštního dohledu.

Spolu se zdokonalováním právních předpisů je klíčové zveřejňovat informace o plánování, územních plánech, postupu projektu, zákonnosti projektu a cenách transakcí. Vybudování národní databáze pozemků, databáze bydlení a elektronického transakčního systému bude nástrojem, který pomůže státu efektivně hospodařit, a zároveň předchází podvodům a výrazně omezí aktivity, které „vytvářejí vlny“ a nafukují ceny.

Dalším zaměřením je rozvoj reálné nabídky, zejména segmentu, který uspokojuje skutečné potřeby v oblasti bydlení. Je nutné rozdělit typy nemovitostí tak, aby vyhovovaly potřebám lidí v každém segmentu. Pokud se trh spoléhá pouze na spekulativní poptávku, nemovitosti se mohou snadno stát kanálem pro hromadění aktiv nebo nástrojem pro nákup a prodej za účelem dosažení rozdílu, čímž vznikají bubliny a snadno se s nimi manipuluje. Proto je nutné podporovat rozvoj sociálního bydlení a komerčního bydlení za vhodné ceny a zároveň reformovat investiční a pozemkové postupy s cílem zkrátit dobu realizace projektů. S nárůstem nabídky bude mít trh více podmínek pro stabilizaci.

Delegáti diskutovali a probírali řešení pro zdravý a udržitelný trh s nemovitostmi.

Pokud jde o úvěrovou politiku, analýza na fóru uvedla, že mnoho bank akceptuje velké kapitálové výdaje na projekty založené na hypotékách na pozemky s vysokým oceněním nemovitostí, což způsobuje další růst cen pozemků. Kupující nemovitostí za účelem investic si mohou půjčovat s pohyblivými úrokovými sazbami, ale kvůli rychlému růstu cen stále akceptují vysoké úrokové sazby, což vytváří spirálový efekt: čím vyšší cena, tím silnější spekulace, tím více úvěrů proudí do nemovitostí.

Některé úvěrové instituce dosud jasně nerozlišují mezi úvěry na bydlení a úvěry na investice, což vede k tomu, že prioritní zdroj kapitálu ve skutečnosti není zaměřen na skutečné bytové potřeby. Mnoho názorů naznačuje, že by banky měly oddělit kritéria pro úvěry na nákup domů k bydlení a nákup domů k investicím; zvážit poměr kapitálové bezpečnosti pro realitní podniky, uplatnit bariéry na projekty, které si půjčují příliš mnoho ve srovnání s vlastním kapitálem; a zároveň pečlivěji prostudovat kritéria pro emisi podnikových dluhopisů, aby investoři byli nuceni pečlivě zvážit, než získají kapitál.

Z analýzy na fóru vyplývá, že zvládání „abnormálního“ jevu na trhu s nemovitostmi se nemůže spoléhat na jediné opatření. Trh je skutečně zdravý a udržitelný pouze tehdy, když jsou instituce jasné, úvěry jsou přidělovány rozumně, data jsou transparentní, nabídka se podstatně zvyšuje a spekulace jsou kontrolovány dostatečně silnými právními a finančními nástroji. V té době již sen o usazení není nedosažitelný.

Zdroj: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm