Proč legendární Warren Buffett nerad investuje do nemovitostí?

Nemovitosti jsou pro mnoho lidí nejoblíbenějším investičním kanálem. Legendární investor Warren Buffett si však tento investiční kanál překvapivě nevybral. Proč?

Neexistuje žádná cenová neefektivnost.

„Nemovitosti nejsou komodita. Myslím, že nemovitosti bývají většinou oceňovány správně a je těžké najít situace, kdy by byly oceněny špatně,“ vysvětlil Warren Buffett jednou na valné hromadě akcionářů Berkshire Hathaway.

Investiční filozofií miliardáře je investovat do kvalitních podniků, jejichž akcie se obchodují s výraznou slevou oproti jejich skutečné hodnotě. Nemovitosti však takovou příležitost nenabízejí. Domnívá se, že neexistuje mnoho příležitostí k nákupu nemovitostí, které jsou výrazně pod jejich odhadovanou hodnotou.

Analýza nemovitostí je snazší než u jiných podniků, protože často vykazují stabilní a čisté peněžní toky. Díky tomu je méně pravděpodobné nesprávné ocenění.

Trh samozřejmě není zcela efektivní. Když je ekonomika v krizi, k poklesům cen nemovitostí stále dochází, ale jsou poměrně vzácné.

Žádná konkurenční výhoda

Warren Buffett se také vyhýbá podnikům, kde ostatní mají výhodu a on ne. Uvedl, že Berkshire nemá žádnou konkurenční výhodu oproti profesionálním investorům do nemovitostí.

Hra na trhu s nemovitostmi je v rukou realitních investičních trustů, soukromých společností specializujících se na nemovitosti. Najímají špičkové talenty a mají nejlepší vztahy v oboru. Drobní investoři se také často účastní amerického trhu s nemovitostmi investováním do certifikátů fondů těchto trustů.

Warren Buffett a jeho fond se mezitím specializují na investování do akcií a podniků kótovaných na burze.

Daňové překážky

V USA budou individuální investoři investující do nemovitostí podléhat dani z příjmu fyzických osob. Pokud však v této oblasti investují korporace a podniky jiné než realitní investiční trusty (REIT), budou nemovitosti zdaněny dvakrát: jednou na úrovni korporace a znovu při rozdělení akcionářům.

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — Investice do nemovitostí jsou ve srovnání s akciemi nákladné z hlediska správy a provozu (Foto: Tran Khang).

Nákladná správa

Na rozdíl od akcií a dluhopisů nejsou nemovitosti pasivní investicí. Majitelé nemovitostí čelí mnoha problémům se správou, od údržby, provozu, pronájmu až po právní záležitosti.

Veškerá tato práce s sebou nese náklady, a to jak z hlediska času, tak i peněz. Pokud je investice velká, investoři často optimalizují správu nemovitostí prostřednictvím osoby nebo organizace.

Chytří investoři jako Buffett se vyhýbají investicím, které je odvádějí od příležitostí s vyššími výnosy. Pro něj nemovitosti spadají do této kategorie.

Ale existují výjimky.

Za určitých podmínek je Buffett ochoten investovat do nemovitostí, například během krize nebo při obrovské příležitosti z výprodeje.

Například během krize 80. a 90. let založil Warren Buffett společnost Trust Corp., aby odkoupila zlikvidovaná aktiva zkrachovalých second handů, včetně tisíců nemovitostí.

Během tohoto období se nemovitosti prodávaly, kupců bylo málo a oceňování se zdaleka neblížilo fundamentálním hodnotám. Buffett uvedl, že „nemovitosti byly v té době velmi špatně oceňovány“.

Do hry se zapojilo mnoho externích investorů, včetně Warrena Buffetta. Kromě vážných finančních krizí se však příležitosti k nesprávnému ocenění tohoto druhu vyskytují jen zřídka.

I když se vyhýbá investování přímo do nemovitostí, miliardář občas investuje do veřejně obchodovaných realitních derivátů, jako jsou REIT.

Tato forma investice je často diverzifikovaná a vysoce likvidní.

To umožňuje Buffettovi rychle investovat a vystupovat, na rozdíl od nemovitostí. REITy (investiční investiční fondy) investují stejným způsobem jako akcie, ale stále tvoří malou část portfolia Berkshire.

Zdroj