Zákon o pozemkech z roku 2024, který vstoupil v platnost 1. srpna 2024 a nahradil zákon o pozemkech z roku 2013, měl být institucionálním impulsem pro trh s nemovitostmi a správu zdrojů. Po téměř dvou letech implementace však bude zákon letos opět novelizován s mnoha významnými změnami.
„Zastaralé“ ještě před svým zavedením.
Podle odborníků je novela pozemkového zákona naléhavou potřebou, protože ačkoli vstoupil v platnost teprve nedávno, již není vhodný pro nový kontext, zejména proto, že od 1. července 2025 bude v celé zemi zaveden dvoustupňový model místní samosprávy, který zahrnuje provinční a obecní/obvodní úroveň, zatímco současný pozemkový zákon stále stanoví systém plánování a správy využití půdy na třech úrovních: národní, provinční a okresní.
Tato neslučitelnost vedla k mnoha nedostatkům, které po zrušení okresní úrovně způsobily překrývání a nedostatečnou synchronizaci s ostatními sektory.
Národní shromáždění na konci roku po téměř dvou letech implementace komplexně novelizuje zákon o půdě. (Ilustrační obrázek)
Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, vysvětlil, že zákon o pozemkech má obvykle cyklus novelizací přibližně 10 let. Kontext let 2024–2026 však představuje tři hlavní proměnné, které vyžadují dřívější úpravu zákona.
To se týká posunu struktury místní samosprávy k dvoustupňovému modelu, čímž se eliminuje úroveň okresů/krajů. Zákon o pozemkech z roku 2024 však stále navrhuje územní plány na třech úrovních: národní, provinční a okresní. Tato nerovnováha ve správních úrovních nechává mnoho postupů bez místa k provedení, což způsobuje úzká místa v mnoha procesech.
Dále potřeba institucionalizovat ústřední rezoluce č. 18 a 69 o hospodaření s půdou vyžaduje další vyjasnění mechanismů financování půdy, zejména oceňování a kompenzací.
A konečně, tlak na vyčištění pozemků pro klíčové infrastrukturní projekty se zvyšuje. Bez transparentního a konkrétního mechanismu bude pokrok i nadále pomalý.
Pan Chau také zdůraznil, že největším problémem zůstává cena kompenzace: „ Současný ceník pozemků, který stát používá k výpočtu daní a pozemkového nájemného, je rozumný. Ale když je půda rekultivována, lidé chtějí, aby se kompenzace blížila tržní ceně.“
Řešení nespočívá ve volbě jednoho extrému před druhým, ale ve vybudování nezávislého mechanismu oceňování odměn s jasnou metodikou, digitalizovanými a ověřenými údaji o transakcích a oceňovací radou, která zahrnuje zástupce obyvatel. Cílem je dosáhnout konsensu, omezit vleklé spory a zajistit fiskální disciplínu pro danou lokalitu .“
Ministerstvo zemědělství a životního prostředí mezitím vysvětlilo, že kromě neslučitelnosti s dvoustupňovým modelem místní samosprávy je územní plánování a odvětvové plánování zahrnující využití půdy také nekonzistentní a nesynchronizované.
Kromě toho veřejné investiční projekty nebo důležité projekty naléhavé a specifické povahy, které slouží politickým a zahraničněpolitickým cílům, dosud nejsou zahrnuty do plánování nebo s ním nejsou v souladu.
Současné metody oceňování pozemků zůstávají složité a silně závislé na nezávislých konzultantech, zatímco státní agentury jsou za oceňování odpovědné a nesou právní odpovědnost.
Pan Pham Van Hoa (poslanec parlamentu zastupující provincii Dong Thap)
Výše uvedené důležité projekty také postrádají regulaci výkupu pozemků, například projekty sloužící Fóru asijsko-pacifické hospodářské spolupráce (APEC) nebo projekty v zónách volného obchodu a mezinárodních finančních centrech. Současné zákony také postrádají regulaci výkupu pozemků, pokud se investoři nemohou dohodnout na zbývající ploše (v malém měřítku), což vede k zastavení projektů, plýtvání zdroji a zpoždění investičního postupu.
Zákon o pozemkech z roku 2024 umožnil oblastem s existujícím městským a venkovským plánováním spravovat využití půdy bez samostatných územních plánů a místo toho využívat pro hospodaření tyto stávající plány. Ve skutečnosti však míra pokrytí městským a venkovským plánováním zůstává nízká. Na mnoha místech plánování nepokrývá celou administrativní hranici, což znamená, že i s existujícími plány musí obce stále vytvářet další územní plány, což vede k překrývání a plýtvání.
V současné době se přidělování a pronájem pozemků provádí převážně prostřednictvím dražeb práv k užívání pozemků nebo nabídkových řízení pro výběr investorů. Tento proces však závisí na postupech a předpisech zákona o dražbách a nabídkových řízeních, takže vyžaduje hodně času na přípravu.
Mezitím je v mnoha případech stále obtížné vybrat investory s dostatečnou kapacitou, což způsobuje zpoždění postupu projektů, pomalé uvádění pozemků do užívání a ovlivňuje přitažlivost investic.
Odstranění řady překážek, které vyvolávají veřejné pobouření.
Poslanec Pham Van Hoa (Dong Thap) poznamenal, že ačkoliv pozemkový zákon prošel mnoha změnami a významně přispěl k socioekonomickému rozvoji, ve skutečnosti stále existuje mnoho překážek, zejména na místní úrovni, kde je jeho implementace přímo organizována.
Pan Hoa zejména uvedl, že překážky související s oceňováním pozemků, jejich získáváním a odškodňováním často vedou k peticím a neshodám mezi veřejností.
„Současná metoda oceňování pozemků zůstává složitá a silně závislá na nezávislých konzultantech, zatímco státní agentury jsou zodpovědné za oceňování a nesou právní odpovědnost.“
„U průmyslových pozemků nebo pozemků pro výrobu a podnikání tvoří poplatky za užívání pozemků pouze malou část celkové investice, ale podniky mohou ztratit 6 až 12 měsíců čekáním na stanovení ceny. Tato čekací doba zvyšuje náklady ušlé příležitosti, zatímco rozdíl v hodnotě mezi různými možnostmi ocenění je často nevýznamný,“ uvedl pan Hoa.
Podle poslance Hoa nejsou překážky jen technické, ale také v procesu implementace. Roční ceník pozemků je sestaven tak, aby co nejvěrněji odrážel tržní ceny, jak to vyžaduje zákon, ale při uplatnění na kompenzace se lidé domnívají, že je stále nižší než skutečná transakční cena.
Naopak, pokud se budou používat pouze ceny volného trhu, bude obtížné vyrovnat rozpočet a pravděpodobně se objeví stížnosti na transparentnost. Rozdíl mezi oficiálním ceníkem a tržními cenami vytváří dilema jak pro vládu, tak pro ty, jejichž pozemky jsou vyvlastňovány.
Kromě toho mnoho ustanovení v nových zákonech a vyhláškách zůstává na úrovni obecných zásad. Například nařízení umožňující rozdělení pozemků a přeměnu účelu využití půdy bez nutnosti výstavby silničního pruhu, pokud existuje legální přístupová cesta, je správnou politikou a je v souladu s realitou urbanizace. Co však představuje legální přístupová cesta, jaká je minimální šířka a jak se stanoví? Zákon tyto podrobnosti dosud nespecifikuje. V důsledku toho se mnoho obcí rozhodlo pro bezpečnější možnost dočasného pozastavení zpracování žádostí.
Současná situace, kdy existují pouze rámcové dokumenty, vede k tomu, že dokumenty čekají na další jednání. Místní úřady jsou zmatené, občané a firmy musí podnikat více cest a neformální náklady se zvyšují.
Pan Hoa uvedl příklad politiky, která snižuje poplatky za užívání půdy o 70 % pro určité skupiny. Cíl je sice humánní, ale podmínky žádosti se překrývají a existují nesrovnalosti v chápání toho, co představuje domácnost, jednotlivec nebo načasování užívání půdy.
Pan Hoa navrhl přechod od rigidního manažerského myšlení k myšlení zaměřenému na efektivitu a tvorbu hodnot. Navrhl také co největší zjednodušení postupů, zvýšení transparentnosti a zejména důraz na větší využívání ekonomických nástrojů namísto administrativních opatření.
Například místo snahy přesně určit hodnotu pozemku až na poslední halíř je možné akceptovat rozumnou cenu dle ceníku a regulovat přidanou hodnotu prostřednictvím daní, poplatků nebo jiných finančních závazků. To snižuje zátěž systému a zároveň zajišťuje, že stát stále vybírá přidanou hodnotu.
Očekává se, že návrh novely zákona o půdě, který předložilo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, se zaměří na dvě hlavní obsahové skupiny.
První skupinu tvoří obsah, který splňuje požadavky národního rozvoje v nové éře a potřebu dvouciferného ekonomického růstu.
Ministerstvo navrhuje změnu a doplnění několika článků zákona o půdě tak, aby zahrnovaly ustanovení o mechanismech a politikách pro řešení obtíží a překážek při provádění zákona o půdě prostřednictvím kodifikace předpisů v usneseních Národního shromáždění a vládních nařízeních a usneseních, jako jsou ceny pozemků, tabulky cen pozemků, koeficienty úpravy cen pozemků; poplatky za užívání pozemků, poplatky za pronájem pozemků; vyvlastňování pozemků, kompenzace, podpora a přesídlení;
Registrace a vydávání pozemkových certifikátů; územní plánování a plány využití půdy; přidělování pozemků, pronájem pozemků, povolení k přeměně využití půdy, výběr forem pronájmu pozemků, dělení pozemků, scelování pozemků; režimy využívání půdy pro určité typy pozemků; pozemkové informační systémy a řešení pozemkových sporů.
Současně byly provedeny změny a doplňky předpisů o územním plánování a plánech na úrovni obcí; o právech a povinnostech uživatelů rýžových pozemků; o právech a povinnostech uživatelů pozemků, kteří porušili pozemkové zákony před 1. červencem 2014; o odškodnění ve zvláštních případech; a o režimu využívání půdy pro určité typy pozemků.
Druhou skupinu tvoří předpisy o decentralizaci, delegování pravomocí a vymezení pravomocí podle dvoustupňového modelu místní samosprávy a správní reforma v oblasti pozemků.
Ministerstvo navrhuje změnu a doplnění předpisů o pravomoci provádět státní správu pozemků tak, aby byly v souladu s dvoustupňovým modelem místní samosprávy, a doplnění nového ustanovení o pravomoci provádět státní správu pozemků.
Kromě toho revidovat a doplnit předpisy o správních postupech týkajících se provinční úrovně a přezkoumat je, aby byla zajištěna soulad a jednotnost v rámci právního systému s ostatními zákony a usneseními.
Zdroj: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Komentář (0)