Poptávka po bydlení roste.
Data z průzkumů trhu ukazují, že v posledních letech je počet bytů o rozloze 45–70 m² stále omezenější. Mnoho nových projektů se zaměřuje na výstavbu velkoplošných bytů s vysokými prodejními cenami s cílem maximalizovat zisky, což ztěžuje přístup k bydlení mladým lidem, státním úředníkům, intelektuálům a malým rodinám.
Jednou z identifikovaných příčin je regulace regulace počtu obyvatel v projektech. Proto při schvalování plánování řídící orgán často zakládá svá rozhodnutí na populačních cílech, aby určil rozsah výstavby, technickou infrastrukturu, sociální infrastrukturu a hustotu obyvatelstva. Mnoho investorů je proto nuceno snižovat počet malých bytů a zvětšovat velikost velkých bytů, aby „udrželi“ populační cíl v rámci schválených limitů.
Je pozoruhodné, že současná metoda určování počtu obyvatel v bytových domech v mnoha lokalitách stále uplatňuje převážně mechanický přístup, který zprůměruje počet osob na byt, bez společného standardu. Například v Hanoji město na základě rozhodnutí č. 39/2026/QD-UBND ze dne 1. dubna 2026, kterým se mění a doplňují některé články rozhodnutí č. 34/2024/QD-UBND ze dne 27. května 2024, stanoví: Jednopokojový byt s užitnou plochou 25–45 m² se počítá jako 1 osoba; dvoupokojový nebo třípokojový byt s užitnou plochou nad 40–55 m² se počítá jako 2 osoby; byt s užitnou plochou nad 55–70 m² se počítá jako 3 osoby; a byt s užitnou plochou nad 70–77 m² se počítá jako 4 osoby.
V Ho Či Minově Městě, dle rozhodnutí č. 32/2025/QD-UBND, účinného od 9. ledna 2026, předpisy stanoví: Byty s 1 ložnicí mají plochu 25-56 m² , se 2 ložnicemi mají plochu 56-96 m² a se 3-4 ložnicemi mají plochu 96-160 m² nebo více…
Podle Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, vedl v posledních 10 letech trend „zvyšování velikosti domácností na 1–3 osoby, zejména kvůli neochotě uzavírat manželství a mít děti a kvůli životním tlakům a vysokým životním nákladům, k míře plodnosti pouze 1,91 dítěte na ženu v roce 2024, což je méně než úroveň náhrady populace 2,1 dítěte na ženu. To ve spojení s trendem délky života vedlo k rychlému stárnutí populace.“
Zatímco v roce 2009 žilo v zemi 7,45 milionu starších lidí, očekává se, že se toto číslo do začátku roku 2025 zvýší na 16,1 milionu, což bude představovat více než 16 % populace země. Spolu s tím roste trend „rozšířených rodin“ žijících blízko sebe ve stejné oblasti nebo projektu, ale s oddělenými prostory, domy nebo byty; a výrazně se zvyšuje počet svobodných lidí, mladých párů bez dětí nebo malých rodin s menším počtem generací...
„Stanovení počtu obyvatel v bytových domech pomocí rigidní metody výpočtu počtu obyvatel proto zvýší počet „velkých bytů“ v nových projektech, což je vhodné pouze pro potřeby segmentu lidí s vysokými příjmy. V případě bytových projektů střední třídy není mnoho „velkých bytů“ vhodné pro potřeby a finanční možnosti většiny lidí s průměrnými a nízkými příjmy a mladých lidí, kteří teprve začínají svou kariéru,“ analyzoval pan Le Hoang Chau.
Potřebujeme flexibilní a praktický přístup.
Podle odborníků by namísto rigidního výpočtu populace na základě počtu bytů měl být vyvinut vědečtější systém pro datovou a prognostickou analýzu populace. Určení populace by mělo být založeno na více faktorech, jako je velikost bytu, počet ložnic, typ bydlení, regionální charakteristiky a demografické trendy. To by podnikům umožnilo vyvíjet dostupnější produkty a zároveň zajistit odpovídající celkovou velikost populace.
Někteří odborníci doporučují použít metodu výpočtu počtu obyvatel založenou na skutečném využití. Například garsonka nebo jednopokojový byt by mohl být vypočítán pro 1–2 osoby; dvoupokojový byt pro 3–4 osoby; a u větších bytů by mohl být použit vyšší koeficient.
Kromě toho by hustota obyvatelstva měla být propojena s kapacitou infrastruktury oblasti. Pokud má oblast dobrý dopravní systém, školy, zdravotnická zařízení a veřejná prostranství, pak může být ve struktuře bytů větší flexibilita.
„Je zásadní posunout se od myšlení ‚omezování malých bytů za účelem snížení hustoty obyvatelstva‘ k myšlení komplexního rozvoje městské infrastruktury. Protože pokud se do infrastruktury řádně investuje, zvýšení počtu malých a středních bytů přispěje k řešení problému s bydlením pro většinu lidí, aniž by to vyvíjelo příliš velký tlak na město,“ řekl Tran Ngoc Chinh, předseda Vietnamské asociace pro urbanistické plánování a rozvoj.
Stejný názor sdílí i Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, který se domnívá, že je nutné vyvinout soubor kritérií pro klasifikaci bytů podle oblasti a funkce, aby bylo možné aplikovat vhodnější koeficient počtu obyvatel; a rychle dokončit propojenou databázi obyvatelstva a bydlení mezi sektory stavebnictví, plánování a policie, aby byly prognózy počtu obyvatel přesnější.
Na základě toho mohou obce proaktivně přidělovat cílové hodnoty populace odpovídající každé oblasti, a vyhnout se tak situaci, kdy se na všechny projekty uplatňuje jeden vzorec. Výstavba malých bytů musí být navíc doprovázena přísnými standardy týkajícími se designu, kvality života a veřejné vybavenosti, aby se předešlo riziku vzniku hustě osídlených obytných oblastí bez prostoru pro komunitní bydlení.
Zároveň musí vláda pokračovat v budování mechanismů, které by motivovaly podniky k výstavbě bytů střední cenové kategorie prostřednictvím preferenčních politik v oblasti pozemků, úvěrů, investičních postupů atd., protože největší poptávka na trhu je dnes po bytech, které jsou cenově dostupné pro osoby se středními příjmy. Pro zvýšení nabídky v tomto segmentu je nutné současně odstranit právní, plánovací a populační překážky.
Zdroj: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
Komentář (0)