Trend rekonstrukcí kancelářských budov a hotelů na servisované apartmány

Trh nikdy nebyl žhavější

S trendem soustředění se na hledání práce v městských oblastech a velkých městech roste i poptávka po bydlení. Vzhledem k extrémně nízké nabídce levných bytů mnoho lidí nemá dostatečné finanční prostředky na koupi bytů střední cenové kategorie. Trh s pronájmy, který nabízí byty a apartmány s službami pro pracovníky s příjmy kolem 20 milionů VND, je proto neustále ve stavu „nedostatku pokojů“.

I v období, kdy se Ho Či Minovým Městem přehnala „vlna“ vracejících se prostor, což způsobilo, že mnoho míst muselo vyvěsit cedule „k pronájmu“, mnoho kanceláří se dostalo do stavu neobsazenosti, ceny pronajímaných bytů stále mírně vzrostly. Zpráva Batdongsan.com.vn za druhé čtvrtletí roku 2023 také ukázala, že tempo růstu ziskové marže (včetně míry nárůstu cen + výnosu z pronájmu) při investování do segmentu bytů se ve srovnání se začátkem roku 2015 zvýšilo o 97 %, což je stabilnější než u jiných investičních kanálů, jako jsou akcie, zlato, úspory nebo cizí měny...

Servisované apartmány lákají mnoho lidí, kteří nemají finanční prostředky nebo si potřebují koupit dům.

Podle průzkumu má mnoho domů s bytovými jednotkami v centrálních čtvrtích Ho Či Minova Města, jako jsou Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10, District 11..., míru obsazenosti přes 80 %, dokonce některé nájemní projekty dosáhly 100% obsazenosti. Míra obsazenosti malých bytových jednotek v Ho Či Minově Městě v poslední době prudce vzrostla a má tendenci se zvyšovat v letních měsících, kdy se studenti připravují na školní rok.

Tváří v tvář tomuto trendu a v očekávání zlepšení ekonomiky mnoho majitelů budov, které dříve fungovaly jako kancelářské nebo hotelové pronajímatelné prostory, změnilo směr a v současné době provádějí kroky k jejich přeměně na servisované apartmány. Tyto servisované apartmány ve stylu studia se často pronajímají s kompletním vybavením a ceny se pohybují v rozmezí 6–12 milionů VND/měsíc v závislosti na oblasti.

Díky menší rozloze než běžný byt má tento typ výhodu v tom, že je levnější a blíže centru. Nedávný výskyt servisovaných apartmánů se stal konkurencí pro investory, kteří kupují byty na okraji města za účelem investice do pronájmu.

Mnoho majitelů budov kombinuje kanceláře v prvním patře a byty v horních patrech.

Někteří makléři uvedli, že mnoho lidí je ochotno vzdát se rozlohy, větrání a infrastruktury, aby si místo bytů na předměstí za stejnou cenu zvolili pronájem servisovaných bytů poblíž centra. Proto se stále více budov přeměňuje na tento model pronájmu, což přináší příliv hotovosti, místo aby celá kancelářská budova zůstala prázdná a čekala na nájemníky.

Kromě toho někteří majitelé budov v 1. a 2. patře sdružují pronájem kanceláří a sídla společnosti, zatímco horní patra byla přestavěna na pronájem servisovaných bytů s mnoha typy bytů od střední až po luxusní kategorii, s různými prostory a vybavením.

Je třeba pečlivě vypočítat investiční náklady

Podle výzkumu nejsou příjmy z pronájmu servisovaných bytů nízké, ale jsou vysoce stabilní. Ve srovnání s běžnými pokoji o stejné rozloze je cena pronájmu servisovaných bytů obvykle alespoň 1,5–2krát vyšší za pokoj. Zejména pro investory, kteří vědí, jak využít prostor, zvýšit náklady na energie a odpovídající služby, se cena může ještě zvýšit.

Správa, provoz a výpočet příjmů a výdajů u tohoto typu servisovaných apartmánů však budou složitější než u levných pronajímaných pokojů. Podnikatelé musí vědět, jak systematicky a pečlivě řídit od fáze smlouvy až po fázi provozu a reklamy, aby při investování do tohoto typu optimalizovali příjmy.

Protože, ačkoli jsou v současné době apartmány s službami velmi oblíbené a vyhledávané mnoha lidmi, někteří investoři utrpěli při přechodu na tento typ nemovitosti ztráty. Jako například příběh pana Ngoc Anha (Binh Thanh), který přestavěl svůj hotelový model na zrekonstruovaný apartmán s službami k pronájmu.

Zpočátku se pan Ngoc Anh kvůli nevědomosti, jak spravovat model dlouhodobého pronájmu, reklamě zaměřené na nesprávnou cílovou skupinu a tlaku z úvěru ve výši téměř 2 miliard VND na renovaci modelu cítil téměř první rok po přestavbě nešťastný. Po více než roce ztrát se mu s podporou přátel, kteří se snažili najít nejplynulejší způsob, jak pronájem provozovat, podařilo naplnit jeho servisovaný bytový komplex z 80 % a vygenerovat měsíční tržby téměř 300 milionů VND.

Hotely a kancelářské budovy mají výhodu v tom, že mají podzemní parkování, výtahy a protipožární systémy.

Ne každý má však takové štěstí, jako v případě pana Hieua (Binh Tan). Protože dobře nerozuměl trhu, spojil s přáteli kapitál na pronájem mnoha budov a zrekonstruoval je na byty s službami k pronájmu. Kvůli velkému investičnímu kapitálu a úrokům z bankovních úvěrů však byty s službami, které si pan Hieu pronajímal, nebyly cenově konkurenceschopné ve srovnání s byty ve stejné lokalitě.

Zatímco v Binh Tan se některé byty o rozloze přes 50 m2 pronajímají za zhruba 7 milionů VND/měsíc, pan Hieu má inzerovaný byt s obsluhou k pronájmu za 6 milionů VND/měsíc. Pokud se započítávají poplatky za služby, elektřinu a vodu, jejichž ceny jsou vyšší než u bytů, ztrácí se konkurenceschopnost tohoto typu, což mu po mnoho měsíců znemožňuje obsadit byty více než 60 %. To vede k rostoucímu zadlužení, protože příjem pokrývá pouze výdaje, úroky a nájemné.

Bylo však zjištěno, že v této oblasti mnoho modelů servisovaných bytů láká mnoho nájemníků s mírou obsazenosti vždy blízkou 100 %. Většinou se jedná o servisované byty, ale s dostupnými cenami, ceny pronájmu se pohybují od 4 do 5 milionů VND/měsíc, což je výrazně levnější než u bytů ve stejné oblasti.

Model servisovaných apartmánů s potenciálem vysoké ziskovosti při dobrém provozování a pečlivém výpočtu nákladů se stále častěji objevuje. Mezi nimi mnoho majitelů hotelů a kancelářských budov k pronájmu nedokázalo v poslední době z mnoha důvodů snést situaci, kdy nepřinášely žádné příjmy. Díky výhodě stávajících budov se v nadcházející době stanou silnými konkurenty na trhu s pronájmy, až budou moci snížit náklady na pronájem budovy.

Zdroj: https://www.congluan.vn/xu-huong-cai-tao-toa-nha-van-phong-khach-san-thanh-can-ho-dich-vu-post257890.html