Drei wichtige Änderungen der Bau- und Grundstücksvorschriften treten im Jahr 2026 in Kraft.

Die Senkung der Gebühr für die Umwandlung von Gartenland in Wohnland auf 30 %, die Anwendung elektronischer Identifikationscodes für jedes Grundstück und der Verzicht auf Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser mit weniger als 7 Stockwerken sind drei bemerkenswerte Neuerungen, die im Jahr 2026 offiziell in Kraft treten.

Für die Umwandlung von Gartenland in Wohnland ist lediglich eine Zahlung von 30 % erforderlich.

Gemäß der Resolution, die eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Bodengesetzes festlegt und am 1. Januar in Kraft trat, enthält sie im Vergleich zum geltenden Bodengesetz (Bodengesetz 2024) zahlreiche Neuerungen. Dazu gehört unter anderem die Bestimmung zur Reduzierung der finanziellen Verpflichtungen bei einer Änderung der Bodennutzung.

Gemäß der Verordnung berechnet sich die Nutzungsgebühr für Garten-, Teich- und landwirtschaftliche Flächen innerhalb desselben Grundstücks wie Wohnbauland bei der Umwandlung der Landnutzung in Wohnbauland (sowie in einigen ähnlichen Fällen) wie folgt: 30 % der Differenz zwischen dem Preis für Wohnbauland und dem Preis für landwirtschaftliche Flächen für die Fläche innerhalb der örtlichen Wohnbaulandzuweisungsgrenze; ​​50 % der Differenz für die Fläche, die die Grenze überschreitet, aber nicht mehr als das Einfache der Wohnbaulandzuweisungsgrenze beträgt; 100 % der Differenz für die Fläche, die das Doppelte der Wohnbaulandzuweisungsgrenze überschreitet.

Ab 2026 müssen die Menschen bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen, Gartenland oder Teichland in Wohnbauland nur noch 30 bis 50 % der Differenz bezahlen.

Rechtsanwältin Pham Thanh Tuan von der Anwaltskammer Hanoi beurteilte die neue Regelung als Beitrag zur Verringerung der finanziellen Belastung und gleichzeitig als Gewährleistung von Fairness und Angemessenheit in der Politik. Sie zeugt von Menschlichkeit im Umgang mit Fällen, in denen die finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, aber noch nicht den aktuellen Gepflogenheiten entsprechen.

Er nannte ein Beispiel: Beträgt der Grundstückspreis laut örtlicher Grundstückspreisliste 2.000.000 VND/m², der Preis für Wohnbauland hingegen 10.000.000 VND/m², so müssen die Personen gemäß dem geltenden Landgesetz 2024 die gesamte Differenz von 8.000.000 VND/m² zahlen, wenn sie die Nutzungsart des Grundstücks ändern.

Gemäß den neuen Bestimmungen, bei denen die lokale Flächennutzungsgrenze bei 200 m² liegt, müssen Nutzer bei einer Nutzungsänderung innerhalb dieses Gebiets lediglich 30 % der Differenz entrichten. Statt 8.000.000 VND/m² beträgt die Gebühr somit nur noch 2.400.000 VND/m².

Darüber hinaus sieht Artikel 4 Absatz 10 der Entschließung einen Übergangsmechanismus vor. Demnach werden Personen, die die Landnutzung gemäß den oben genannten Bestimmungen zwischen dem 1. August 2024 (Inkrafttreten des Landgesetzes 2024) und dem 1. Januar 2026 (Inkrafttreten der Entschließung) geändert haben, aufgefordert, bei den Steuerbehörden eine Neuberechnung der Landnutzungsgebühr zu beantragen. Ist der neu berechnete Betrag niedriger als der bereits gezahlte, wird die Differenz mit anderen finanziellen Verpflichtungen (falls vorhanden) verrechnet oder vom Staat erstattet.

Laut Juristen stellt dies eine bedeutende Änderung dar, die nicht nur dazu beiträgt, die Kosten für Bürger bei zukünftigen Änderungen der Landnutzung zu senken, sondern auch einen Mechanismus zur Erstattung oder zum Abzug von Gebühren schafft, falls die Landnutzung seit dem 1. August 2024 geändert wurde, die vorherigen Gebühren jedoch höher waren. Die neue Regelung trägt zur Verringerung der finanziellen Belastung bei und gewährleistet gleichzeitig Fairness und Angemessenheit in der Politik. Sie zeigt Menschlichkeit im Umgang mit Fällen, in denen finanzielle Verpflichtungen erfüllt wurden, die bisherige Praxis aber noch nicht der Realität entspricht.

Immobilien werden bald über elektronische Identifikationscodes verfügen.

Gemäß Dekret Nr. 357/2025/ND-CP über den Aufbau und die Verwaltung von Informationssystemen und Datenbanken für den Wohnungs- und Immobilienmarkt, das am 1. März in Kraft tritt, erhält jede Immobilie, wie z. B. freistehende Häuser, Wohnungen und Produkte innerhalb von Projekten, einen eindeutigen elektronischen Identifikationscode im System.

Diese Verordnung tritt somit in etwa zwei Wochen offiziell in Kraft. Frau Tong Thi Hanh, Direktorin der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte, dass dies aus Sicht des Managements ein wichtiges Informationsinstrument für den Staat zur Formulierung von Strategien für die Entwicklung des Immobilienmarktes darstelle. Anhand der erhobenen Daten könne die Behörde klar erkennen, in welchen Segmenten ein Angebotsüberschuss und in welchen Segmenten eine tatsächliche Nachfrage bestehe, und so Wohnungsbauprogramme und -pläne sowie entsprechende Regulierungsmaßnahmen entwickeln.

Laut Frau Hanh wird der Markt transparenter, wenn das Informationssystem und die Datenbank für Wohnungswesen und Immobilienmarkt synchron betrieben und genutzt werden.

Der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens argumentierte, dass die neue Verordnung zur Immobilienidentifizierung auch eine wichtige Grundlage für die Umsetzung von Steuermanagementmaßnahmen darstelle. Die Identifizierung trage dazu bei, dass Makler die mangelnde Transparenz nicht ausnutzen, um Preise in die Höhe zu treiben und so den Markt zu verunsichern.

Anhand von Identifikationsdaten können die Behörden genau feststellen, wie viele Immobilien eine Person besitzt. Dies dient als Grundlage für die Besteuerung von Zweitwohnungen oder von Gewinnen im Laufe der Zeit und trägt somit zur Eindämmung spekulativer Preismanipulationen bei.

Für den Bau eines Hauses mit weniger als 7 Stockwerken ist keine Baugenehmigung erforderlich.

Eine der wichtigsten Neuerungen des geänderten Baugesetzes, das ab dem 1. Juli gilt, ist die Erweiterung der Liste der von der Baugenehmigungspflicht befreiten Bauvorhaben auf acht Kategorien, darunter Projekte im Rahmen spezieller öffentlicher Investitionsprojekte und Einfamilienhäuser mit weniger als sieben Stockwerken.

Im Einzelnen sind in der siebten Gruppe Bauvorhaben der Stufe 4, also freistehende Häuser mit weniger als 7 Stockwerken und einer Gesamtgeschossfläche von weniger als 500 m², von der Genehmigungspflicht befreit, sofern sie sich nicht in Gebieten mit architektonischen Managementvorschriften befinden, wie z. B. Funktionszonen, Stadtgebiete, ländliche Wohngebiete, Stadtentwicklungsgebiete gemäß Provinz-/Stadtplanung, allgemeine Planung von Wirtschaftszonen, nationale Tourismusgebiete, allgemeine Planung von Gemeinden oder Gebiete mit bestehenden architektonischen Managementvorschriften.

In vielen Gebieten besteht keine Baugenehmigungspflicht für Einfamilienhäuser. Foto: Hong Khanh

Zur weiteren Verdeutlichung erklärte Herr Bui Van Duong, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wirtschaft und Investitionsmanagement im Bauwesen (Bauministerium), dass das Baugesetz von 2020 vorschreibt, dass für Einfamilienhäuser in ländlichen Gebieten ohne Stadtplanung, Fachplanung oder detaillierte Planung für ländliche Wohngebiete ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Alle anderen Fälle sind ausgenommen.

Das geänderte Baugesetz baut weiterhin auf dem Fundament des Baugesetzes von 2020 auf, präzisiert es aber weiter, um es an das Gesetz über die Stadt- und Landplanung anzupassen, und fügt Vorschriften für einzelne Wohngebäude mit einer Geschossfläche von mehr als 500 m² hinzu.

Gemäß dem Stadt- und Landplanungsgesetz ist für bestehende Wohngebiete keine detaillierte Planung erforderlich; diese ist nur in Gebieten mit hoher Bebauungsdichte notwendig. Für bestehende Wohngebiete müssen die Kommunen lediglich Bauvorschriften erlassen.

„Daher müssen Bauherren in ländlichen Gebieten, in denen Bauvorschriften erlassen wurden, das Baugenehmigungsverfahren durchlaufen. In Gebieten, in denen die lokale Regierung dies für unnötig hält und noch keine Bauvorschriften veröffentlicht hat, ist für den Bau von Einfamilienhäusern keine Baugenehmigung erforderlich“, betonte Herr Duong.

In anderen Gebieten benötigen Anwohner und Unternehmen weiterhin eine Baugenehmigung für den Bau von Wohnhäusern. Die maximale Bearbeitungszeit für eine Baugenehmigung beträgt jedoch in der Regel nicht mehr als sieben Tage.

Zukünftige Baugenehmigungen werden insbesondere nach dem Grundsatz erteilt, dass die staatliche Bauaufsichtsbehörde jedes Projekt oder Bauvorhaben nur einmal, von der Vorbereitungsphase bis zum Baubeginn, inspizieren wird.

vietnamnet.vn

Quelle: https://baolaocai.vn/ba-thay-doi-lon-ve-dat-dai-xay-dung-co-hieu-luc-nam-2026-post894031.html