Die Inspektionsbehörde derNationalversammlung kam zu dem Schluss, dass der Immobilienmarkt trotz vieler dringender Lösungsvorschläge seitens der Regierung und des Premierministers immer noch in rechtlichen Fragen, bei Grundstücksfonds und Investitionskapital feststeckt.
Dies geht aus dem zusammenfassenden Bericht der Befragungsthemen hervor, den der Generalsekretär der Nationalversammlung, Bui Van Cuong, den Delegierten soeben zugesandt hat. Dem Programm zufolge wird die Nationalversammlung am Nachmittag des 6. November die Umsetzung der Beschlüsse vom Beginn der Legislaturperiode im Baubereich befragen.
Dementsprechend hat die Regierung zahlreiche Maßnahmen ergriffen und zahlreiche Dokumente herausgegeben, um die Schwierigkeiten auf diesem Markt zu beseitigen. Dazu gehören etwa Telegramme und Dokumente, in denen der Premierminister aufgefordert wird, Ministerien und Kommunen zu einer Umstrukturierung des Immobilienmarktes aufzufordern.
Dieser Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, ist jedoch aufgrund rechtlicher Verfahren, Grundstücksfonds und Investitionskapitals weiterhin mit Schwierigkeiten und Engpässen konfrontiert. Einige Verwaltungsverfahren für Investitionen sind umständlich und behindernd, die Marktsegmente sind weiterhin verzerrt, und die Investition von Kreditkapital in diesen Markt birgt weiterhin viele potenzielle Risiken. Aufgrund dieser Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen ihre Investitionen und Bauprojekte einstellen, was auch Bauunternehmer, Materiallieferanten und viele andere Branchen in Schwierigkeiten bringt.
„Grundstücksbezogene Rechtliche Probleme wie die Festlegung von Grundstückspreisen, Landnutzungsgebühren, Baugenehmigungen oder Regelungen zur Investorenauswahl, die sich mit den Vorschriften zu Investitionen, Ausschreibungen, Grundstücken usw. überschneiden, stellen große Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Wohnungsmarktes dar“, so die Einschätzung der Bewertungsagentur.
Immobilien im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt, Juli 2023. Foto: Quynh Tran
Zudem seien die Immobilienpreise im Vergleich zum Einkommen der Bevölkerung nach wie vor recht hoch, so die Inspektionsbehörde. Viele Abgeordnete der Nationalversammlung äußerten sich bei der Diskussion über das geänderte Bodengesetz am 3. November ebenfalls besorgt über das hohe Preisniveau. Herr Ha Sy Dong, ständiger stellvertretender Vorsitzender der Provinz Quang Tri , erklärte, Vietnam befinde sich in einem Prozess der rasanten Urbanisierung, bei dem die Bevölkerung in städtische Gebiete ziehe. Wenn das Wohnungsangebot nicht erweitert werde, könne es die Nachfrage nicht decken, und die Immobilienpreise würden hoch bleiben.
„Bei so hohen Immobilienpreisen im Vergleich zum Durchschnittseinkommen sind die Menschen gezwungen, in Wohnungen unterhalb der Sicherheitsschwelle zu leben. In vielen Fällen haben sie sich damit abgefunden, Häuser auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen, weil sie sich den Kauf eines Hauses nicht leisten können“, sagte er.
In einem im Mai veröffentlichten Bericht des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield Vietnam heißt es, die Immobilienpreise in Vietnam seien derzeit etwa 20-mal höher als das durchschnittliche jährliche Pro-Kopf-Einkommen. Dies mache es für Vietnamesen zunehmend schwieriger, ein Eigenheim zu erwerben.
Daher gilt die Entwicklung von Sozialwohnungen als eine der Lösungen zur Umstrukturierung und Ausbalancierung des Immobilienmarktes . Eine Umfrage des Bauministeriums zeigt, dass der Bedarf an Sozialwohnungen für Geringverdiener bis 2030 bei etwa 2,4 Millionen Einheiten liegt.
Bis Ende Juni hatte das Land 41 Sozialwohnungsprojekte in städtischen Gebieten mit einem Umfang von rund 19.516 Einheiten fertiggestellt. Weitere 294 Projekte befinden sich in der Umsetzung, wodurch in der kommenden Zeit fast 288.500 Sozialwohnungen auf den Markt kommen werden.
Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zur Förderung von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und der Renovierung von Altbauwohnungen wurde von 37 Projekten mit einem Kapitalbedarf von rund 17.850 Milliarden VND unterstützt. Die Policy Bank hat über 6.200 Milliarden VND ausgezahlt und 15.000 Privatkunden Kredite für den Kauf bzw. die Miete von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Familienwohnungen gewährt.
Der Inspektionsbehörde zufolge deckt der derzeitige Ausbau des Sozialwohnungsbaus für Arbeiter jedoch nicht den Bedarf von 1,8 Millionen wohnungsbedürftigen Arbeitnehmern. Der Zentralhaushalt hat noch nicht genügend Vorzugskapital für die Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen bereitgestellt. Auch die Finanzierungsquelle für die Zinssubventionierung der Banken, die Kredite für Sozialwohnungen vergeben, wurde noch nicht bereitgestellt.
Auch die Anreize für Investoren, Mehrfamilienhäuser zu renovieren und umzubauen, sind mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden, was dazu führt, dass die Beteiligung an Mehrfamilienhausrenovierungsprojekten für Investoren unattraktiv wird.
Ein weiteres Problem, das die erhoffte Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus verhindert hat, besteht laut Inspektionsbehörde der Nationalversammlung darin, dass die Kommunen keine unabhängigen Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen, sondern lediglich im Rahmen kommerzieller Wohnungsbauprojekte Grundstücke für den Bau dieser Art von Wohnungen reservieren.
„Die Forderung, bei allen Projekten Land für Sozialwohnungen vorzubehalten, ohne dabei lokale Wohnungsbauprogramme und -pläne oder regionale sozioökonomische Bedingungen zu berücksichtigen, führt dazu, dass dieser Landfonds nicht investiert wird, wodurch Landressourcen verschwendet werden und die Immobilienpreise steigen“, so das Fazit der Prüfbehörde.
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