Abschaffung der Regelung, dass 20 % Gewerbewohnungen in Sozialwohnungsprojekten enthalten sein müssen

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Ab Juni 2023 dürfen Sozialwohnungsprojekte nicht mehr 20 % ihrer Wohnfläche oder ihres Baulandes für gewerbliche Zwecke reservieren. Diese Regelung bedeutet geringere Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekten und hält sie davon ab, sich am Markt zu beteiligen.

Im Arbeiterwohngebiet im Bezirk Trang Bom. Foto: H.Loc

Bezüglich des oben genannten Inhalts hat das Volkskomitee der Provinz eine schriftliche Anfrage an das Bauministerium gesendet.

* Kein gewerblicher Wohnungsbau mehr im Sozialwohnungsbau

Zuvor durften Investoren von Sozialwohnungsprojekten (einschließlich unabhängiger Sozialwohnungsprojekte und Sozialwohnungsbauinvestitionsprojekte aus dem 20%igen Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnprojekte) 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche bzw. Grundfläche für den Bau von Gewerbewohnungen reservieren. Diese Regelung sollte die Investitionskosten ausgleichen, zur Senkung der Verkaufspreise, Mieten und Mietkaufpreise von Sozialwohnungen beitragen und die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb von Sozialwohnungen nach der Investition senken. Diese Regelung ist jedoch nicht mehr in Kraft.

Konkret wurde mit dem Dekret Nr. 35/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete unter der staatlichen Verwaltung des Bauministeriums (Dekret Nr. 35), das von der Regierung im Juni 2023 erlassen wurde, und der amtlichen Mitteilung zur Korrektur dieses Dekrets vom Juli 2023 der Inhalt der Reservierung von 20 % der Wohngrundstücke für gewerbliche Zwecke in Sozialwohnungsprojekten gestrichen.

Laut der Erklärung des Bauministeriums zielt diese Regelung darauf ab, den derzeit fehlenden Wohnungsfonds für Menschen mit niedrigem Einkommen zu erhöhen und das Regierungsprojekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030 zu konkretisieren. Aus lokaler Sicht würde die Abschaffung dieses Anreizes jedoch die Attraktivität verringern und Investoren davon abhalten, sich am Bau von Sozialwohnungen, insbesondere von Mietwohnungen, zu beteiligen.

Ho Van Ha, Direktor des Bauamts, erklärte, dass die Abschaffung des Anreizes, 20 % der Wohnfläche für Gewerbebetriebe im Rahmen von Sozialwohnungsprojekten zu reservieren, die Attraktivität von Investitionen in diesem Bereich direkt beeinträchtigen und die Umsetzung des Ziels, Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen zu schaffen, beeinträchtigen werde. Auch die Regelung, dass unabhängige Sozialwohnungsprojekte über eine Reihe von Serviceleistungen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen zur Versorgung der Bewohner verfügen müssen, mindere die Attraktivität für Investoren.

Herr Nguyen Huu Nguyen, Direktor des Planungs- und Investitionsministeriums, äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass es in der Vergangenheit zwar Anreize für den Bau von Sozialwohnungsprojekten gegeben habe, Investoren jedoch aus vielen Gründen kein Interesse gezeigt hätten, darunter komplizierte Verfahren, eine Zinsbeschränkung von 10 % und Kapitalmangel für Investoren.

Tatsächlich wurde die Regelung zur Aufhebung der 20 % bevorzugten Wohnfläche für Gewerbebetriebe im Dekret 49/2021/ND-CP zur Änderung des Dekrets 100/2015/ND-CP über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen festgelegt, das von der Regierung im Jahr 2021 erlassen wurde. In den Jahren 2021 und 2022 wurden aufgrund der Covid-19-Pandemie jedoch nicht viele neue Projekte umgesetzt, sodass viele Gemeinden und Investoren ihre Meinung dazu äußerten, als dieser Inhalt im Dekret 35 wiederholt wurde.

* Dong Nai schlägt eine Änderung der Vorschriften vor

Derzeit sind sowohl Investoren als auch Kommunen der Ansicht, dass die Reduzierung der Anreize den ohnehin schon schwierigen sozialen Wohnungsbau noch schwieriger machen wird, sofern der Zinssatz des Projekts kontrolliert wird.

Laut NGUYEN HUU NGUYEN, dem Direktor des Ministeriums für Planung und Investitionen, wird die Anwendung der zusätzlichen Regelung, 20 % der Grundfläche für Gewerbebetriebe zu streichen, die Vorteile für Investoren verringern. Sie werden diese Regelung nicht weiter anwenden oder sich sogar vom sozialen Wohnungsbau abwenden. Kommunen werden große Schwierigkeiten haben, Investitionen in den sozialen Wohnungsbau anzuziehen.

Ho Van Ha, Direktor des Bauministeriums, erklärte, dass das Volkskomitee der Provinz diesbezüglich ein Dokument an das Bauministerium gesandt habe, in dem es das Ministerium um Empfehlungen zur Ergänzung der Vorzugsregelungen für Gewerbeflächen in Sozialwohnungsprojekten bittet. Der Inhalt dieser Vorzugsregelungen soll in den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in der geänderten Fassung) aufgenommen werden, sodass sie sofort nach Verabschiedung dieses Gesetzes Ende 2023 angewendet werden können. Gleichzeitig gibt es eine Übergangsbestimmung, die die Anwendung dieser Vorzugsregelungen auf Projekte ermöglicht, deren Investitionspolitik vor Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes (in der geänderten Fassung) beschlossen wurde.

Die Provinz hat ein verkürztes Ausschreibungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte eingeführt. Die Auswahl der Investoren dauert jedoch weiterhin lange. Daher empfiehlt die Provinz dem Bauministerium, unter seiner Aufsicht oder gemäß einem Bericht an die Regierung separate Regelungen für die Ausschreibung von Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu erlassen. Diese Regelungen zielen darauf ab, in bestimmten Fällen Investoren zu benennen oder die Zeit für die Ausschreibung zu verkürzen, um die Umsetzung von Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten zu beschleunigen.

Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorstandsvorsitzende und Generaldirektorin der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company (HCMC), erklärte, dass die Abschaffung des 20-prozentigen Flächenanreizes für Gewerbebetriebe die Investitionsattraktivität und den Fortschritt von Sozialwohnungsprojekten beeinträchtigen werde. Die Gruppe werde dem Bauministerium vorschlagen, die Vorschriften zu ändern, um die Anreize weiterhin zu nutzen. Gleichzeitig werde sie vorschlagen, die Vorschriften zu den Themen und Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen zu ändern.

Immobilieninvestoren tendieren derzeit dazu, auf Sozialwohnungen umzusteigen, da der gewerbliche Wohnungsbau mit Schwierigkeiten hinsichtlich der Politik, der Kapitalbeschaffung und der geringen Nachfrage konfrontiert ist. Wenn der Sozialwohnungsbau hinsichtlich Verfahren und attraktiver Anreize wirklich offen gestaltet wird, wird sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Sozialwohnungsbau allmählich ausgleichen und das Ziel, landesweit bis 2023 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen, bald Wirklichkeit werden.

Hoang Loc

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