Es bedarf eines speziellen Mechanismus zur Bewältigung rechtlicher Probleme bei der Entwicklung von sozialem Wohnraum.

(Chinhphu.vn) – Obwohl es die Resolution Nr. 201/2025/QH15 der Nationalversammlung vom 29. Mai 2025 zur Erprobung einer Reihe spezieller Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau gibt, treten in der Praxis dennoch viele Schwierigkeiten und Probleme auf. Daher ist es notwendig, eine neue Resolution der Regierung über einen speziellen Mechanismus zur Bewältigung der durch die Rechtsvorschriften verursachten Probleme zu erlassen.

Der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu spricht bei der Sitzung. Foto: VGP/DA

Der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu leitete kürzlich eine Sitzung des unabhängigen Bewertungsrates zum Entwurf einer Regierungsresolution über die Verkündung eines Sondermechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen, die durch Rechtsvorschriften und die Erreichung von Durchbruchszielen für den sozialen Wohnungsbau entstehen.

Im Resolutionsentwurf schlug das Bauministerium einen speziellen Mechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen vor, und zwar konkret wie folgt: Falls ein Investor ein Projekt an einem Standort vorschlägt, der nicht für die Stadt- und Landplanung oder die Flächennutzungsplanung geeignet ist und für den kein Wohnungsbauprogramm oder -plan existiert, beauftragt das Provinzvolkskomitee das Bauamt mit der Leitung und Koordination mit dem Finanzamt, dem Landwirtschafts- und Umweltamt, dem Planungs- und Architekturamt (falls vorhanden) und dem Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Projekt befindet. Ziel ist die Prüfung und Bewertung der Eignung des Gebiets für den Sozialwohnungsbedarf, der Fähigkeit, die technische und soziale Infrastruktur des Projekts zu gewährleisten, und die Vorlage der Ergebnisse an das Provinzvolkskomitee. Dieses entscheidet dann über die Indikatoren der Flächennutzungsplanung sowie die Anforderungen an die räumliche Organisation, die Architektur und die Landschaftsgestaltung des Grundstücks. Grundlage hierfür sind die Entscheidung über die Genehmigung der Investitionspolitik und die Zuweisung des Investors.

Nach der Entscheidung über die Genehmigung der Investitionspolitik und die Zuweisung des Investors ist der Investor verantwortlich für die Organisation der Vorbereitung, Einreichung zur Bewertung und Genehmigung der Detailplanung im Maßstab 1:500 oder die Genehmigung des Masterplans, der als Grundlage für die Vorbereitung, Bewertung und Genehmigung des Machbarkeitsberichts für die Bauinvestition oder des wirtschaftlich-technischen Berichts für die Bauinvestition dient, sowie für die Umsetzung der nächsten Schritte des Projekts.

Das Provinzvolkskomitee ist dafür zuständig, die zuständigen Behörden anzuweisen, die Planungsinhalte in die Stadt- und Landplanung, die Wohnungsbauprogramme und die Pläne der Region innerhalb von höchstens 12 Monaten ab dem Datum der Genehmigung des Projekts für die Investitionspolitik zu aktualisieren und gleichzeitig den Investor zuzuweisen.

Falls der Investor eines sozialen Wohnungsbauprojekts maximal 20 % der gesamten Wohnbaufläche innerhalb des Projektumfangs, in die in den Bau technischer Infrastruktursysteme investiert wurde, für den Bau von Gewerbewohnungen verwendet, muss er für die Fläche des Gewerbewohnungsbaus Gebühren für die Landnutzung gemäß der von der Provinzvolkskommission herausgegebenen und zum Zeitpunkt der Landzuweisung, Landverpachtung oder Genehmigung der Änderung der Landnutzung durch die zuständige staatliche Behörde geltenden Grundstückspreisliste entrichten.

Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, betonte in Bezug auf die 1/500-Planung, dass Bauvorhaben – mit Ausnahme von Einzelprojekten mit Musterentwürfen – zwingend auf einer solchen Planung beruhen. Gemäß den Bestimmungen des Eisenbahngesetzes sind Projekte mit einer 1/500-Planung von der Baugenehmigungspflicht befreit. Die Genehmigung einer 1/500-Planung für ein Sozialwohnungsbauprojekt bedeutet somit die Bestätigung der Baugenehmigungsbefreiung.

Bezüglich der Berechnung der Landnutzungsgebühren für 20 % der Gewerbefläche erklärte Herr Le Hoang Chau, dass die Anwendung der Grundstückspreisliste multipliziert mit dem Anpassungskoeffizienten nicht angemessen sei. Es sei klarzustellen, dass es sich bei dem „Koeffizienten“ hier um einen separaten Koeffizienten handele, nicht um den üblichen K1-Koeffizienten, da die Anwendung des K1-Koeffizienten die von den Unternehmen zu entrichtenden Landnutzungsgebühren deutlich erhöhen würde.

Hinsichtlich der Kriterien für die Auswahl der teilnehmenden Unternehmen stellte Herr Chau fest, dass die Kriterien angemessen und notwendig sind, um fähige Unternehmen zur Teilnahme zu ermutigen.

Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt schlug vor, klarzustellen, dass der Zonenplan aktualisiert und in übergeordnete Pläne wie Provinzpläne, allgemeine Stadt- und Landpläne und andere relevante Pläne integriert werden muss, um Konsistenz und Synchronisierung zu gewährleisten.

Hinsichtlich der Berechnungsmethode für die Landnutzungsgebühren stimmt das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt zu und schlägt vor, die Bestimmungen im aktuellen Entwurf beizubehalten, wonach die Berechnung der Landnutzungsgebühren auf der Grundlage einer „Grundstückspreisliste und eines Anpassungskoeffizienten“ erfolgen soll.

Zum Abschluss des Treffens bekräftigte der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu, dass trotz der Verabschiedung der Resolution 201 zum sozialen Wohnungsbau in der Praxis zahlreiche Schwierigkeiten und Probleme aufgetreten seien, deren Lösung die Anweisungen der zuständigen Behörden erfordere. Daher sei es notwendig, eine neue Resolution gemäß der Resolution 206 der Nationalversammlung über Sondermechanismen zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Problemen im Zusammenhang mit Rechtsvorschriften zu erlassen.

Anhand von sechs Bewertungskriterien wies der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu auf drei Punkte hin, die noch geklärt werden müssen: Richtlinien und administrative Inhalte dürfen nicht aufgenommen werden; der gesamte Entwurf und die darin enthaltenen Rechtsvorschriften müssen auf ihre Durchführbarkeit hin überprüft werden, um Missbrauch zu vermeiden; die technischen Dokumente müssen den Anforderungen des Gesetzes über die Verkündung von Rechtsdokumenten entsprechen.

Der Resolutionsentwurf kann der Regierung erst dann vorgelegt werden, wenn er gemäß dem Bewertungsbericht und den Stellungnahmen des unabhängigen Bewertungsrates aufgenommen und vervollständigt wurde.

Dieu Anh

Quelle: https://baochinhphu.vn/can-co-co-che-dac-biet-xu-ly-vuong-mac-phap-luat-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-102251114100601719.htm