Notwendigkeit der Harmonisierung der Geschäftsinteressen

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Ist das 3224/HD-Handbuch praktisch?

Nach Ansicht vieler Investoren ist die Bestimmung der Grundstückspreise nach der Überschussmethode in Anweisung 3224 nicht realitätsnah und gewährleistet keinen Geschäftsvorteil. Investoren müssen 150 % höhere Landnutzungsgebühren zahlen als in der Entscheidung 3311/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz Hai Duong vom 25. September 2019 vorgesehen.

img-9320(1).jpg — Viele Immobilieninvestoren in Hai Duong haben sich darüber beschwert, dass die Landnutzungsgebühren zu hoch und unrealistisch seien.

Nach Ansicht des Unternehmens nehmen sie an Ausschreibungen für Immobilienprojekte in der Provinz Hai Duong teil, werden gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Provinz Hai Duong, mit der die erfolgreichen Ausschreibungen anerkannt werden, als Investoren ausgewählt und unterzeichnen Investitionsverträge mit dem Volkskomitee der Provinz Hai Duong sowie den Bezirken, Städten und Gemeinden mit Projekten. Die Projekte werden alle gemäß den Regierungserlassen 30/2015/ND-CP und 25/2020/ND-CP umgesetzt, in denen die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Ausschreibungsgesetzes zur Investorenauswahl detailliert beschrieben wird. Gleichzeitig wurde diesen Projekten seit 2–4 Jahren Land zugeteilt und die Punkte sind im Wesentlichen abgeschlossen: Baufeldräumung, Bau der technischen Infrastruktur usw., aber die Landnutzungsgebühr ist noch nicht festgelegt und sie erfüllen die gesetzlichen Geschäftsbedingungen nicht. Zum Zeitpunkt der Ausschreibung haben die Investoren Angebote auf Grundlage der wirtschaftlichen , technischen und rechtlichen Parameter in den Ausschreibungsunterlagen und der geltenden gesetzlichen Bestimmungen eingereicht. Einschließlich Entscheidung Nr. 3311/QD-UBND vom 25. September 2019 des Volkskomitees der Provinz Hai Duong zu allgemeinen Vorschriften zu einer Reihe von Kriterien als Grundlage für die Bestimmung der Grundstückspreise.

Beschluss 3311/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz Hai Duong

Am 7. November 2022 erließ das Volkskomitee der Provinz Hai Duong die Anweisung 3224 zur Berechnung von Landnutzungsgebühren. Diese ersetzt den Beschluss 3311/QD-UBND und gilt für alle Projekte, für die noch keine Landnutzungsgebühren festgelegt wurden. Diese unrealistische Anweisung veränderte sämtliche Berechnungen der Investoren bei der Teilnahme an Ausschreibungen und veränderte den Inhalt der Ausschreibungsunterlagen und Projektverträge. Insbesondere erhöhten sich die Landnutzungsgebühren für Projekte fast um das Doppelte – ein deutlicher Anstieg im Vergleich zur Berechnung bei der Ausschreibung. Bei Anwendung der Anweisung 3224/HD-UBND ist das Ergebnis der Berechnung der Landnutzungsgebühren um bis zu 150 % höher, während die Baukosten im Vergleich zur Anwendung des Beschlusses 3311/QD-UBND um fast 40 % sinken.

Durch Recherchen erfuhr der Reporter, dass die Anwendung der Anweisung 3224/HD - UBND viele unpassende Punkte für Projekte enthält, für die vor Erlass der Anweisung ein Angebot abgegeben und Land zugeteilt wurde. Der Zeitpunkt der Festlegung der Baukostenzuteilung und der Erlösermittlung stimmen nicht mit dem Zeitpunkt überein, an dem das Unternehmen den Zuschlag erhält. Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 und der Regierungsverordnung 43/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 müssen Investoren, um ordnungsgemäß geschäftlich tätig sein zu können, die technische Infrastruktur fertigstellen, zugelassen werden und ein Zertifikat über Landnutzungsrechte erhalten. Das bedeutet, dass Investoren mindestens bis zum 30. Monat (bei Projekten mit einer Größe von 20 - 50 Hektar) berechtigt sind, geschäftlich tätig zu sein, wodurch sich die Zeit bis zum Geschäftsbeginn um 18 Monate verlängert. Andererseits sind für die Projekte noch keine Landnutzungsgebühren festgelegt worden, sodass die tatsächliche Geschäftsdauer sogar noch länger ist. Bisher wurden bei vielen Projekten Grundstücke für 24 – 44 Monate zur Verfügung gestellt.

Andererseits stimmen die gemäß Anweisung 3224/HD – UBND ermittelten Baukosten nicht mit den Kosten für den Bau der technischen Infrastruktur des Projekts in den Ausschreibungsunterlagen überein. Der Kostenvoranschlag für die Bauplanung wurde vom Construction Quality Appraisal Center – Bauamt Hai Duong geprüft und umfasste: Investitionskapitalsatz, spezielle Kosten außerhalb des Satzes: Steinaufschüttung, Projektgrenze, Stromübertragung, Verkehrsanbindung, Entwässerung usw. Die Verwendung vergleichbarer Vermögenswerte zur Bestimmung der Landnutzungsgebühren entspricht nicht den gemäß Rundschreiben 36/2014/TT – BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt bewerteten Vermögenswerten. Die vergleichbaren Vermögenswerte werden im Vergleich zu anderen Auktionsgebieten in der Region zu einem ungewöhnlich hohen Auktionspreis angeboten, der nicht mit dem üblichen Marktpreis übereinstimmt.

Die Anweisung 3224/HD-UBND berücksichtigt auch nicht die Reduzierung ungünstiger Faktoren beim Vergleich von Grundstücken im Projekt (Lage, Form, Fläche …).

Was die Berechnung der Landnutzungsgebühren angeht, hat Partei A diese einseitig berechnet und anschließend Partei B über den zu zahlenden Betrag informiert (Partei B durfte weder teilnehmen noch Einwände erheben). Diese Maßnahme wurde aufgezwungen und steht nicht im Einklang mit dem Inhalt des von beiden Parteien unterzeichneten Vertrags. Die Unternehmen haben dem Volkskomitee der Provinz Hai Duong schriftliche Empfehlungen zukommen lassen, diese wurden jedoch weder berücksichtigt noch darauf reagiert... Das Volkskomitee der Provinz hat dennoch eine Entscheidung zur Erhebung von Landnutzungsgebühren erlassen. Für Projekte, für die vor Erlass der Anweisung 3224/HD – Volkskomitee der Provinz Hai Duong ausgeschrieben und Land zugeteilt wurde, wurde diese Entscheidung dennoch angewendet, was nicht den Vorschriften entspricht. Die Immobilienpreise steigen und fallen zyklisch, gemäß Anweisung 3224/HD – Volkskomitee wird ein Satz von +5 %/Jahr festgelegt, was nicht der Realität entspricht.

Die Mängel müssen „behoben“ werden

In Zusammenarbeit mit Reportern der Zeitung „Natural Resources and Environment“ bestätigte Herr Nguyen Trong Hai, stellvertretender Direktor des Bauamts von Hai Duong: „Laut Gesetz muss die Provinz Landnutzungsgebühren berechnen, wenn der erfolgreiche Investor die Baulandräumung durchführt und das Volkskomitee der Provinz über die Landzuteilung entscheidet. Der Investor muss Steuern zahlen (alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen), bevor er mit dem Bau der Infrastruktur beginnen darf.“ Einige Projektinvestoren haben die Bauarbeiten im Wesentlichen abgeschlossen: Baulandräumung, Bau der technischen Infrastruktur usw. (jetzt werden nur noch Landnutzungsgebühren berechnet), was nicht den Vorschriften entspricht.

Der Grund dafür liegt in früheren objektiven Faktoren, wie z. B. der Covid-19-Epidemie. Die Provinz konzentrierte sich auf die Bekämpfung der Epidemie und konnte keine Landnutzungsgebühren berechnen, weshalb Investoren mit dem Bau begannen. Da die Provinz Hai Duong die Landnutzungsgebühren zum Zeitpunkt der Landzuteilungsentscheidung (vor zwei bis vier Jahren) berechnete, als das Land „fieberhaft“ war, ist der Immobilienmarkt nun eingefroren, die Grundstückspreise sind gefallen … was dazu führte, dass viele Investoren Petitionen zur Berechnung der Landnutzungsgebühren einreichten.

Anweisung 3224/HD – Volkskomitee der Provinz Hai Duong

Inhaltlich ist der Zeitpunkt der Umsatzermittlung nicht auf den Zeitpunkt der Auftragsvergabe durch das Unternehmen abgestimmt (Regelung von 6 auf 36 Monate für Projekte). Der tatsächliche Anstieg der Immobilienpreise gemäß Anweisung 3224/HD – UBND von 5 % pro Jahr entspricht nicht der Realität – laut Herrn Hai handelt es sich hierbei um eine hypothetische Methode gemäß Rundschreiben 36/2014/TT – BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Berechnung von Landnutzungsgebühren (keine Vorschrift). Diese hypothetische Methode muss geprüft und umgesetzt werden, um sicherzustellen, dass sie der Realität entspricht (es bedarf konkreter Vorschriften statt Annahmen).

Bezüglich der Anwendung von Investitionskapitalsätzen für den Bau technischer Infrastrukturarbeiten in städtischen Gebieten hat die Baubehörde von Hai Duong ein Dokument an das Bauministerium gesandt, in dem sie um Stellungnahmen zur Anwendung der Berechnungsmethode für Projekte unter 20 Hektar bittet. Das Bauministerium hat dementsprechend geantwortet, jedoch nicht konkret: „… Bei der Anwendung der vom Bauministerium bekannt gegebenen Investitionskapitalsätze zur Ermittlung der vorläufigen Gesamtinvestition. Die Gesamtinvestition für ein bestimmtes Projekt muss gemäß den Bestimmungen des jährlich vom Bauministerium bekannt gegebenen Gesetzes zur Verwaltung damit verbundener Bauinvestitionskosten angepasst und umgerechnet werden, um die Grundsätze einer korrekten, ausreichenden, wirtschaftlichen und effektiven Berechnung zu gewährleisten.“

Das Bauministerium hat die Investitionskosten der benachbarten Provinzen Hung Yen, Bac Ninh und Thai Binh berechnet. In diesen Provinzen wird die Investitionskostenquote für Projekte ab 20 Hektar (je nach Projekt) gemäß den Vorschriften des Bauministeriums berechnet. Sonderarbeiten wie das Verlegen von Stromleitungen, der Bau von Dämmen, Brücken und Durchlässen sind nicht in der Investitionskostenquote enthalten. Das Bauministerium hat dem Volkskomitee der Provinz Hai Duong vorgeschlagen, die Investitionskostenquote und die Sonderarbeiten der Projekte entsprechend zu berechnen und entsprechende Anweisungen zu erteilen.

Die Provinz Hai Duong muss sich fragen: Die Ermittlung der Grundstückspreise nach der Überschussmethode ist der Grund für die Verzögerung bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren. Sind die genannten Gründe objektiv und überzeugend? Die Verantwortlichkeiten müssen geklärt werden, um Schäden für Investoren zu vermeiden. Die Landnutzungsgebühren werden von der Provinz zum aktuellen Preis während des „Landfiebers“ erhoben, während der Grundstücksmarkt derzeit „eingefroren“ ist. Daher muss dies überprüft werden, um die Geschäftsinteressen zu harmonisieren.

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