Auf der sozioökonomischen Pressekonferenz in Ho-Chi-Minh-Stadt am 14. Mai legte das Tourismusamt der Stadt eine Reihe von Empfehlungen zur Verschärfung der Regulierung von Kurzzeitvermietungen von Ferienwohnungen vor. Insbesondere wurde vorgeschlagen, dass der Betrieb von Ferienwohnungen nur mit Zustimmung der Verwaltung oder der betroffenen Anwohner gestattet werden sollte.
Airbnb erlebte nach Covid-19 einen Boom.
Laut Le Truong Hien Hoa, stellvertretender Direktor des Tourismusamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist die Entwicklung von Online-Buchungsplattformen im Kontext der digitalen Wirtschaft und der internationalen Integration ein unaufhaltsamer Trend. Insbesondere nach der Covid-19-Pandemie haben sich die Unterkunftsbedürfnisse von Touristen deutlich verändert; viele entscheiden sich für längere Aufenthalte und verbinden Tourismus mit Homeoffice. Diese Touristengruppe bevorzugt oft private, flexible Unterkünfte mit umfassender Ausstattung wie Küche, Waschmaschine, Wohnzimmer usw. gegenüber traditionellen Hotels. „Das Modell der Kurzzeitwohnungen hat zur Diversifizierung des Unterkunftsangebots beigetragen, insbesondere während der Ferien oder wenn Ho-Chi-Minh-Stadt Großveranstaltungen ausrichtet“, erklärte Hoa. Das Tourismusamt stellte außerdem fest, dass diese Art der Unterkunft dazu beiträgt, den Touristenstrom über das Stadtzentrum hinaus zu verteilen und die Ausgaben für Essen, Transport und Shopping in vielen Wohngebieten anzukurbeln. Die rasante und unkontrollierte Entwicklung von Airbnb in letzter Zeit stellt das Tourismusamt jedoch vor eine Reihe von Herausforderungen.
Experten sind der Ansicht, dass der rechtliche Rahmen für Kurzzeitunterbringungsmodelle bald finalisiert werden muss.
Foto: Le Nam
Eines der größten Probleme ist der Konflikt zwischen den Anwohnern und den Vermietern von Ferienwohnungen. Laut dem Tourismusamt von Ho-Chi-Minh-Stadt befinden sich die meisten Airbnb-Unterkünfte derzeit in Wohngebäuden, während das Wohnungsgesetz die Nutzung von Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken strikt verbietet. Dies stellt einen rechtlichen Konfliktpunkt zwischen dem geltenden Wohnungsgesetz und dem Tourismusgesetz dar.
Dr. Duong Duc Minh, stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Tourismusentwicklungsforschung, erklärte am Nachmittag des 19. Mai gegenüber der Zeitung Thanh Nien, dass sich der globale Trend im Airbnb-Management in den letzten Jahren deutlich verändert habe. Während viele Städte Airbnb früher als Symbol der digitalen Wirtschaft betrachteten, setzen die meisten großen Ballungsräume nun auf strengere Managementmaßnahmen, um den Zugang zu Wohnraum zu sichern, die Stabilität der Gemeinschaften zu erhalten und eine nachhaltige Tourismusentwicklung zu gewährleisten.
Singapur verbietet Kurzzeitaufenthalte in Wohnräumen praktisch vollständig; die Mindestmietdauer beträgt drei Monate für Privatwohnungen und sechs Monate für Sozialwohnungen. New York (USA) verpflichtet Vermieter zur Registrierung ihrer Immobilien und macht digitale Plattformen bei Verstößen rechtlich verantwortlich. Barcelona (Spanien) kündigte sogar die Abschaffung aller Genehmigungen für Touristenwohnungen bis 2028 an, um Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen. In der Realität kann der ständige Besucherverkehr Aufzüge, Parkplätze, Müllentsorgung, Lärmbelästigung und Brandschutzsysteme stark belasten, während die meisten Wohngebäude in Ho-Chi-Minh-Stadt für die dauerhafte Wohnnutzung und nicht für den Hotelbetrieb ausgelegt sind.
Reicht der „Konsens der Bewohner“ aus?
Angesichts der oben beschriebenen Situation schlug das Tourismusamt von Ho-Chi-Minh-Stadt Regelungen vor, die klar definieren, in welchen Gebieten Ferienwohnungen betrieben werden dürfen, wie groß der Betrieb sein darf und dass die Zustimmung der Verwaltung oder der betroffenen Anwohner erforderlich ist. Viele Experten sind jedoch der Ansicht, dass ein umfassender Rechtsrahmen notwendig ist, der eine obligatorische Registrierung, eine Gästeerklärung, Steuerpflichten, Brandschutzstandards, Mietdauerbegrenzungen, die Verantwortung der digitalen Plattform und einen transparenten Überwachungsmechanismus umfasst. „Nur mit einem umfassenden Managementsystem kann Airbnb als Teil der Sharing Economy und des modernen Städtetourismus überleben, ohne die Sozialstruktur, das Lebensumfeld und die langfristigen Ziele für nachhaltige Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu beeinträchtigen“, sagte Dr. Duong Duc Minh.
Ho-Chi-Minh-Stadt strebt eine Regulierung der Kurzzeitvermietung von Wohnungen an.
Foto: Le Nam
Dr. Chau Huy Quang (Anwaltskanzlei Rajah & Tann LCT) ist der Ansicht, dass die Einholung von Meinungen der Anwohner zwar ein Lösungsansatz für die Verwaltung sein kann, um aufkommende Bedürfnisse zu adressieren, jedoch nicht einseitig die rechtliche Natur der Funktion eines genehmigten Projekts verändern darf. Laut Dr. Quang erkennt das Wohnungsgesetz von 2023 das Recht von Eigentümern an, ihre rechtmäßig erworbenen Wohnungen zu vermieten. Die aktuelle Gesetzgebung enthält jedoch keine klaren Kriterien, um zu bestimmen, wann die Vermietung von Wohnungen von einer Wohnnutzung in eine gewerbliche Vermietung übergeht. Die größte Schwierigkeit bei der Anwendung des Mechanismus des „Bewohnerkonsenses“ besteht darin, den Umfang und die rechtliche Bedeutung dieses Konsenses zu definieren. Würde lediglich das Mehrheitsprinzip angewendet, könnten die Rechte von Minderheiten unter den Bewohnern erheblich beeinträchtigt werden.
Laut Rechtsanwältin Diep Nang Binh, Leiterin der Kanzlei Tinh Thong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt), gibt es derzeit keine konkreten Regelungen, welcher Prozentsatz der Bewohner einer Kurzzeitvermietung von Wohnungen zustimmen muss. Bedeutet dies, dass alle Bewohner zustimmen müssen oder nur die direkt Betroffenen? Ohne klare Regelungen könnte die praktische Anwendung leicht zu Streitigkeiten und Klagen führen. Dem Verwaltungsrat die Befugnis zu geben, Kurzzeitvermietungen zu genehmigen oder zu untersagen, birgt das Risiko, seine Kompetenzen zu überschreiten. Darüber hinaus stellt sich die Frage nach dem Schutz der Rechte von Wohnungseigentümern, die bereits in Mietobjekte investiert haben. Was geschieht, wenn die Hausverwaltung später gegen Kurzzeitvermietungen stimmt? Gibt es rückwirkende Maßnahmen oder einen Entschädigungsmechanismus? Dies sind alles rechtliche Fragen, die geklärt werden müssen.
Rechtsanwalt Binh schlug vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt ein System mit spezifischen Auflagen einführen sollte, darunter die Registrierung von Beherbergungsbetrieben, die Bewohnererklärung, die Einhaltung von Brandschutzbestimmungen sowie Sicherheits- und Ordnungsvorschriften. Zudem müsse die rechtliche Verantwortung von Wohnungseigentümern klar definiert werden, falls Mieter für Unruhe sorgen oder gegen das Gesetz verstoßen. Gleichzeitig sei es notwendig, reine Wohngebäude und gemischt genutzte Projekte mit Beherbergungs- und Gewerbefunktionen von Anfang an klar zu klassifizieren, anstatt für alle Modelle einen einheitlichen Mechanismus anzuwenden. „Es ist unmöglich, denselben Verwaltungsmechanismus auf reine Wohngebäude und gemischt genutzte Projekte mit Beherbergung, Gewerbe und Dienstleistungen anzuwenden. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt, um eine schematische Anwendung zu vermeiden, die das Investitionsklima und die Rechte von Wohnungskäufern beeinträchtigt. Langfristig muss eine Kohärenz zwischen dem Wohnungsgesetz 2023, dem Tourismusgesetz 2017 und den Vorschriften für Wohn- und Kurzzeitbeherbergungsgewerbe hergestellt werden, um die derzeitigen Gesetzeslücken zu schließen“, so Rechtsanwalt Binh.
Die Eigentümerversammlung dient derzeit in erster Linie der Entscheidung über laufende Verwaltungs- und Betriebsfragen und ist nicht dazu bestimmt, die rechtliche oder betriebliche Natur des Projekts zu ändern. Darüber hinaus ist der Verwaltungsbeirat keine staatliche Verwaltungsbehörde und hat keine Befugnis, eine Aktivität zu „legalisieren“, wenn diese nicht mit der ursprünglich genehmigten Funktion übereinstimmt.
Dr. Chau Huy Quang, Anwaltskanzlei Rajah & Tann LCT
Quelle: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
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