Bei einem Build-Transfer-Vertrag (BT-Vertrag) bewerten Staat und Investor nicht nur ein Projekt und ein Grundstück, sondern auch den Zeitraum zwischen beiden. Im Laufe der Zeit steigen die Kapitalkosten monatlich, die Grundstückspreise schwanken, die Planung kann sich ändern, und die Risiken für beide Parteien summieren sich stillschweigend bis zum Vertragsabschluss.
Am 29. April 2026 begann Ho-Chi-Minh-Stadt mit dem Bau von vier Großprojekten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 142 Billionen VND, darunter das neue Verwaltungszentrum in Thu Thiem, das von der Sun Group im Rahmen des Build-Transfer-Modells (BT) realisiert wird. Die Stadt genehmigte zudem eine Liste mit 33 Grundstücken, die für Zahlungen im Rahmen von BT-Projekten vorgesehen sind; viele davon befinden sich im Stadtzentrum und in Thu Thiem. Die BT-Debatte hat sich von einer juristischen Auseinandersetzung hin zu Fragen über öffentliches Eigentum verlagert. Zu welchem Preis werden diese Grundstücke bewertet, nach welchen Verfahren, und wer profitiert von der Wertsteigerung nach Fertigstellung der Infrastruktur?
Das Build-Transfer-Modell (BT) erlebt aufgrund des steigenden Bedarfs eine Renaissance. Der mittelfristige öffentliche Investitionsplan für 2026–2030 beläuft sich auf rund 8,22 Billionen VND. Mit diesem Budget lassen sich kaum alle Infrastrukturbedürfnisse decken. Für Projekte ohne direkte Einnahmen, wie Verwaltungszentren, Plätze oder bestimmte städtebauliche Vorhaben, sind öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) mit Mautgebühren schwer realisierbar. BT bietet hier eine Alternative: Investoren stellen Kapital für den Bau bereit, und der Staat erstattet ihnen im Gegenzug Land. Dieses Argument ist überzeugend, insbesondere wenn Städte Infrastrukturprojekte dringend benötigen.
Doch ein rationaler Grund allein genügt nicht, um einen Vertrag abzusichern. Bei BT wird das Risiko auf drei Werte verteilt, die in einem einzigen Vertrag zusammenwirken.
An erster Stelle stehen die Projektkosten. Die anfängliche Gesamtinvestition und die tatsächlichen Kosten nach der endgültigen Abrechnung können voneinander abweichen. Das staatliche Rechnungsprüfungsamt empfahl einst, sich mit über 5,2 Billionen VND aus 29 BT-Projekten zu befassen, wobei Probleme im Zusammenhang mit der Gesamtinvestition, der Investorenauswahl, der Landzuweisung und der Ermittlung der tatsächlichen Umsetzungskosten bestanden.
Der neue Rechtsrahmen hat die Durchführung von Build-Transfer-Projekten (BT-Projekten) wieder strengeren Vorgaben unterworfen. Das Dekret 257/2025/ND-CP und zugehörige Dokumente legen den Mechanismus für BT-Verträge fest, einschließlich der Zahlung aus Grundstücksfonds, des Umgangs mit Unstimmigkeiten und der Rolle der Wirtschaftsprüfung. 
Dann ist da noch der Grundstückspreis. Der im Rahmen des BT-Modells (Build-Transfer) gezahlte Grundstückspreis ist kein fester Geldbetrag. Grundstücke haben Lage, Planungs- und Entwicklungsrechte sowie einen erwarteten Wert. Ein Grundstück in Thu Thiem hat vor der Fertigstellung der Infrastruktur einen anderen Wert als nach der Entwicklung des Gebiets zu einem neuen Verwaltungs-, Handels- oder Dienstleistungszentrum. Liegt der im Vertrag festgelegte Grundstückspreis unter seinem tatsächlichen Wert, fließt die Differenz aus dem öffentlichen Sektor. Wird der Grundstückspreis hingegen zu hoch angesetzt, um das Verlustrisiko zu minimieren, kann dies die Finanzplanung des Investors gefährden.
BT-Investoren erhalten nicht nur Land. Sie tragen die Risiken des Baus, der Kapitalkosten, des Zeitpunkts der Landübergabe, des potenziellen Missbrauchs des Landes sowie die mit diesem Land verbundenen finanziellen Verpflichtungen. Kann der Investor einen Vertrag letztendlich nicht erfüllen, wird das Projekt nicht an den Staat übergeben. Der Grundsatz der Gleichwertigkeit im neuen Rechtsrahmen muss, sofern er strikt angewendet wird, sowohl öffentliche Vermögenswerte als auch die Realisierbarkeit des Projekts schützen.
Die größte Herausforderung ist der Zeitfaktor. Der Baubeginn kann früher erfolgen, die Grundstücksübergabe hingegen später. In der Zwischenzeit kann der Immobilienmarkt schwanken, fallen oder stagnieren. Die Zinssätze unterliegen Schwankungen. Die Regionalplanung wird angepasst. Der Marktwert des Grundstücks bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit nicht konstant. Ein Vertrag, der bestimmte Elemente zum Zeitpunkt der Unterzeichnung festlegt, andere jedoch marktbedingten Schwankungen aussetzt, birgt für Regierung und Wirtschaft ein langfristiges Risiko.
Steigt der Markt stark an, kann die Gewinnspanne für den Investor höher ausfallen als die von der Regierung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kalkulierte. Korrigiert der Markt hingegen oder verzögert sich die Landlieferung, kann der Finanzplan des Investors gefährdet sein. In beiden Fällen verschwindet das nicht verteilte Risiko nicht. Es bleibt lediglich so lange bestehen, bis eine Partei die Last nicht mehr tragen kann.
Der neue Rechtsrahmen hat die Bau-Transfer-Projekte (BT-Projekte) wieder stärker reguliert. Das Dekret 257/2025/ND-CP und zugehörige Dokumente legen den Mechanismus für BT-Verträge fest, einschließlich der Zahlung mit Grundstücksfonds, dem Umgang mit Unstimmigkeiten und der Rolle der Rechnungsprüfung. Das Dokument bildet jedoch nur den Ausgangspunkt. Die Bedeutung von BT liegt im jeweiligen Einzelvertrag. Wie werden die Projektkosten geprüft? Wann wird das Grundstück bewertet? Wie wird die Differenz zwischen Projektwert und Grundstücksfonds behandelt? Welche Dokumente ermöglichen es der Öffentlichkeit, dem Volksrat und dem staatlichen Rechnungshof, diese Berechnungen einzusehen?
Die Liste der 33 Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt enthält geplante Zahlungen und keine bereits vergebenen Grundstücke. Daher ist die aktuelle Phase für Prognosen entscheidend. Bevor ein Grundstück in staatliche Hand übergeht, muss die Öffentlichkeit wissen, wie es erfasst wird, welcher Mechanismus zur Wertermittlung verwendet wird, ob es versteigert wird und wer die Verantwortung trägt, falls der tatsächliche Wert später erheblich vom ursprünglichen Plan abweicht.
Dank des Build-Transfer-Modells (BT) können Städte Projekte zwar schneller abschließen, doch Geschwindigkeit allein kann die Kosten nicht ausgleichen. Sie verlagert sie lediglich in andere Bereiche. Ein Teil der Kosten ist in der Gesamtinvestition für das Projekt enthalten, ein anderer Teil in den Nutzungsrechten für das Grundstück und ein weiterer Teil in der Wartezeit zwischen Baubeginn, Grundstücksübergabe und Inbetriebnahme. Bei diesem BT-Test geht es nicht nur um die Erschließung von Ressourcen, sondern auch um die Fähigkeit, drei Aspekte gleichzeitig präzise zu bewerten: das Projekt, das Grundstück und die Zeit.
Zehn Jahre nach Fertigstellung wird sich der wahre Wert eines Build-Transfer-Vertrags (BT-Vertrag) im städtischen Leben zeigen. Wird das Projekt der Gemeinschaft besser dienen, wird das Land effizienter genutzt und werden öffentliche Mittel einen zusätzlichen Mehrwert für die Gemeinschaft schaffen? Wenn dies gelingt, kann BT zu einem verlässlichen Instrument werden, um Ressourcen für eine neue Entwicklungsphase zu mobilisieren.
Quelle: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
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