Eine kollektive Petition, Geld zu zahlen, anstatt ein Haus zu bauen
In zahlreichen zusammenfassenden Berichten zu Wohnungsbauprogrammen erklärte das Bauministerium , dass eine der Ursachen für die Krise im sozialen Wohnungsbau darin liege, dass viele Kommunen der Bereitstellung von Landmitteln für den Bau dieser Art von Wohnraum keine Beachtung schenkten. Viele kommerzielle Wohnungsbauprojekte in vielen Provinzen und Städten, die verpflichtet sind, 20 % der Landmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, haben jedoch Dokumente mit Zahlungsaufforderungen eingereicht, anstatt Häuser für die Armen zu bauen.
In vielen Provinzen kommen Unternehmen ihrer Verpflichtung zum Bau von Sozialwohnungen oft dadurch nach, dass sie Geld zahlen, anstatt Häuser zu bauen.
So erhielt das Bauministerium beispielsweise laut von Thanh Nien gesammelten Dokumenten im August 2019 eine Bitte um Stellungnahme zum Vorschlag des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, 20 % des für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Landfonds nicht für gewerbliche Wohnungsbauprojekte und städtische Investitionsprojekte in der Region bereitzustellen.
Das Bauministerium erklärte, dass gemäß den gesetzlichen Bestimmungen bei Stadtentwicklungsprojekten und gewerblichen Wohnungsbauprojekten ab 10 Hektar in städtischen Gebieten des Typs 3 oder höher 20 % des Bodenfonds für Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Sollte die Provinz Binh Dinh vorschlagen, bei neuen Stadtprojekten keine 20 % des Bodenfonds für Sozialwohnungen zu reservieren, damit Investoren ihre Verpflichtungen für Sozialwohnungen durch Zahlung von Geld erfüllen können, muss sie den Bedarf an Sozialwohnungen im jeweiligen Projektgebiet, die Unangemessenheit der 20-%-Landfondsregelung für jedes Projekt und etwaige Unvereinbarkeiten mit dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan klären und dem Premierminister zur Prüfung jedes Projekts Bericht erstatten.
Ein weiteres Beispiel ist das 13,5 Hektar große Stadtgebietsprojekt Viet Hoa – Thanh Binh in der Stadt Hai Duong (Provinz Hai Duong), das von der Quang Giap Group Company Limited finanziert wird. Die detaillierte Planung des Projekts wurde im Dezember 2017 genehmigt.
Bereits in der Planungsphase trafen sich das Volkskomitee der Provinz Hai Duong und der Ständige Ausschuss des Parteikomitees der Provinz Hai Duong und einigten sich darauf, in diesem Stadtgebiet keine Grundstücke für den Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen. Bei der Umsetzung des Projekts muss der Investor gemäß den Vorschriften Bareinzahlungen leisten, um den Sozialwohnungsfonds der Provinz zu ergänzen. Daraufhin schlug das Volkskomitee der Provinz Hai Duong der Regierung vor, die Umsetzung der Verpflichtung zum Bau von Sozialwohnungen durch Bareinzahlungen zu ermöglichen.
Im Juni 2020 erklärte das Bauministerium, dass für das Projekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen 20 % des Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden müssten. Das Bauministerium stellte fest, dass es möglich sei, die Bereitstellung von 20 % des Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau zu erwägen. Zu den damit verbundenen Bedingungen gehören die Bereitstellung anderer entsprechender Grundstücksfonds in der Region und die Bereitstellung ausreichender Mittel für den sozialen Wohnungsbau in Höhe von 20 % des im Projekt enthaltenen Grundstücksfonds. Das Volkskomitee der Provinz Hai Duong forderte Investoren mit Grundstücksfonds für sozialen Wohnungsbau in der Region auf, dringend Projekte umzusetzen, um den lokalen Bedarf zu decken.
Ebenso veröffentlichte das Volkskomitee der Provinz Quang Nam im Dezember 2020 ein Dokument, in dem es die Regierung aufforderte, 20 % des Sozialwohnungsfonds nicht für das 76 Hektar große Modellstadtprojekt im Nordwesten des Bezirks Tan Thanh in der Stadt Tam Ky (Provinz Quang Nam) bereitzustellen. Laut Vorschriften sind 20 % des Sozialwohnungsfonds mehr als 5 Hektar groß.
Bei vielen Projekten wird Land für den Bau von Sozialwohnungen zugeteilt, es wird jedoch nicht verlangt, dass Häuser gebaut werden, was zu einer Wohnungskrise für die normale Bevölkerung führt.
Im April 2021 schlug das Volkskomitee der Stadt Da Nang außerdem vor, dass die Regierung nicht 20 % des Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen im Projekt „Creative Space“ mit einer Größe von mehr als 17 Hektar im Bezirk Hoa Xuan (Bezirk Cam Le, Stadt Da Nang) reservieren sollte …
In den beiden Fällen von Projekten in Quang Nam und Da Nang erklärte das Bauministerium, dass es in der Zuständigkeit des Premierministers liege, diese zu prüfen und zu genehmigen, zusammen mit den Bedingungen für die Klärung der Planung und die Zuweisung entsprechender Landmittel.
Anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Im Dezember 2020 schickte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai ein Dokument, in dem es der Regierung vorschlug, die Umsetzung der Verpflichtungen zum sozialen Wohnungsbau durch die Zahlung von Geldern für drei Projekte im Bezirk Nhon Trach (Provinz Dong Nai) zu ermöglichen, darunter: das städtische Wohngebietsprojekt „The Lake“ in der Gemeinde Long Tan mit einer Größe von 35,3 Hektar; das städtische Wohngebietsprojekt in der Gemeinde Long Tan mit einer Größe von mehr als 34 Hektar; das Wohngebietsprojekt in der Gemeinde Phuoc Thien mit einer Größe von fast 53 Hektar.
Das Bauministerium erklärte, dass für die drei oben genannten Projekte 20 % des Landes für Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Gleichzeitig ist Dong Nai ein Ort mit einer niedrigen Sozialwohnungsentwicklungsrate von nur 15 %, während der Bezirk Nhon Trach im Vergleich zum lokalen Wohnungsbauprogramm nur 10 % erreicht.
Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen in der Gegend immer noch recht groß, weshalb das Bauministerium dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai vorgeschlagen hat, 20 % des Landfonds für die oben genannten Projekte für die Entwicklung von Sozialwohnungen zu reservieren und sich auf deren Förderung zu konzentrieren.
Sollte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai nicht 20 % der Grundstücksfonds der oben genannten Projekte für Sozialwohnungen reservieren, muss der Widerspruch geklärt und dem Premierminister zur Prüfung gemeldet werden. Im Falle einer Genehmigung muss ein entsprechender Grundstücksfonds eingerichtet und eine Sozialwohnungsentwicklungsgebühr in Höhe von 20 % der Grundstücksfonds der drei Projekte entrichtet werden.
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte, dass die geltenden Gesetze es Investoren ermöglichen, ihren Verpflichtungen zum Bau von Sozialwohnungen auf zwei Arten nachzukommen: durch den Bau von Häusern oder durch die Zahlung von Geld. Dass viele Gemeinden Unternehmen unterstützen und die Zentralregierung bitten, ihnen die Zahlung von Landnutzungsgebühren anstelle des Baus von Sozialwohnungen zu gestatten, verstößt nicht gegen das Gesetz.
Die Folge ist jedoch, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt anhält. Menschen mit echtem Wohnbedarf können sich keine Häuser leisten, während die Gesellschaft einen Überschuss an hochwertigen Wohnungen hat. Daher müssen die Kommunen ihre Wohnungsbaupläne sorgfältig prüfen und entwickeln, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Bevölkerung zu decken und eine Verschwendung von Ressourcen zu vermeiden.
Experten zufolge wurde in den statistischen Berichten und Zusammenfassungen des Bauministeriums über die Jahre hinweg immer wieder auf ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hingewiesen: Es gebe einen Überschuss an Luxuswohnungen und einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist hoch, und wenn es ein entsprechendes Projekt gibt, kommt es immer wieder zu Warteschlangen für den Kauf von Hauskaufdokumenten. Vor Kurzem gingen für das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) Tausende von Kaufanträgen ein.
Als das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2014 verabschiedet und in Kraft traten, hofften viele, das oben genannte Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben. Doch bis heute, während diese beiden Gesetze ständig geändert und ergänzt werden und die Nationalversammlung sie verabschiedet und verkündet, stellt sich die Frage nach der Lösung des Ungleichgewichts in der Angebotsstruktur im sozialen Wohnungsbau immer wieder.
Zahlreiche Forschungsberichte von Berufsverbänden und Unternehmen aus dem Immobilienmarkt zeigen zudem, dass bezahlbare Wohnungen in besonderen städtischen Gebieten „ausgestorben“ sind. Die wichtigsten Zentren des Immobilienmarktes sind Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi. Dies bedeutet, dass Menschen mit niedrigem Einkommen und der Arbeiterklasse in großen städtischen Gebieten die Möglichkeit genommen wird, ein Haus zu besitzen.
Benötigen Sie spezifische Regelungen für den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus?
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), erklärte, dass Kommunen in der Realität oft Unternehmen priorisieren und ihnen viele Anreize bieten müssen, um Investitionen anzuziehen. Sie müssten sie sogar „vollkommen unterstützen“, um Ressourcen für die Entwicklung der Provinz zu gewinnen. Darunter seien auch viele Unternehmen, die kein Interesse am Bau von Sozialwohnungen hätten und daher oft lieber Landnutzungsgebühren zahlten, anstatt Sozialwohnungen zu bauen, und dafür von der Kommune unterstützt würden.
Sozialwohnungen in Form von Wohnungen sind nur in Großstädten mit vielen Industriegebieten wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Bac Ninh, Dong Nai und Binh Duong stark nachgefragt. In vielen Gegenden sind die Kultur und die Lebensgewohnheiten mit dieser Art von Wohnung nicht vertraut. Insbesondere die Grundstückspreise sind vielerorts niedrig, sodass die Nachfrage hauptsächlich nach Grundstücken und Häusern besteht. Wenn weiterhin Wohnungen als Sozialwohnungen gebaut werden, kann dies zu Vernachlässigung und Verschwendung führen.
Herr Dinh sagte, es müsse strenge Regelungen geben, um die Entwicklung von 20 % des Landfonds für Sozialwohnungen in Großstädten mit hoher Bevölkerungsdichte wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Dong Nai, Binh Duong usw. zu priorisieren. Dies solle die soziale Sicherheit fördern, vielen Armen und Arbeitern den Zugang zu Wohnraum ermöglichen und ihre Lebenssituation stabilisieren. Es sei nicht ausgeschlossen, dass es separate, spezifische Regelungen zur Förderung des Sozialwohnungsbaus gebe.
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