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| Mit positiven Veränderungen der allgemeinen sozioökonomischen Situation und entsprechenden Lösungen könnte der Immobilienmarkt in eine neue Entwicklungsphase eintreten. (Quelle: BXD) |
Immobilienmarkt „wärmt sich auf“
Der Tiefpunkt des Marktes trat in der zweiten Jahreshälfte 2022 ein, als er von einem Einfrieren, nahezu null Transaktionen und schwacher Marktliquidität geprägt war. Viele frühere Prognosen hatten bereits 2020 einen möglichen Marktrückgang prognostiziert. Doch auch nach zwei Jahren Covid-19 floss der Cashflow weiter in den Markt und hielt so seinen Rhythmus. Investoren bezeichneten dies als „Schmerzmittel“, das den Markt bis zur zweiten Jahreshälfte 2022 stützte, als der Markt einbrach.
Die Unternehmen der Branche befinden sich in einer schwierigen Lage. Rechts- und Kapitalprobleme sind zwei Schwierigkeiten, die Immobilienunternehmen in der Vergangenheit geplagt haben. Auch die Kapitalbeschaffung für Projektentwicklungen ist für Unternehmen schwierig, da Banken die Kreditlimits verschärfen und die Kapitalbeschaffung über Anleihen ebenfalls schwieriger wird.
Viele ungünstige Faktoren haben den Markt beeinflusst. Knappes Angebot, geschwächter Cashflow und verringertes Vertrauen führten von Ende 2022 bis zu den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 zu einem geringen Transaktionsvolumen.
Kürzlich erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi in einer Mitteilung in Ba Ria-Vung Tau am 12. September, dass der Immobilienmarkt aufgrund des begrenzten Angebots stagniere. Die Zahl der im ersten Halbjahr dieses Jahres zum Verkauf freigegebenen Projekte war sehr gering. Davon waren nur 30 Projekte mit mehr als 4.500 Wohnungen für den Verkauf von Wohnraum in Frage gekommen, was nur etwa 37,5 % gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 entspricht.
Die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt lassen jedoch allmählich nach. Mit den positiven Veränderungen der allgemeinen sozioökonomischen Situation und den entsprechenden Lösungen kann der Immobilienmarkt in eine neue Entwicklungsphase eintreten.
Bauminister Nguyen Thanh Nghi prognostiziert, dass sich der Immobilienmarkt in den letzten Monaten des Jahres 2023 allmählich erwärmen und 2024 wieder anziehen wird. Investoren bereiten die Einführung von Produkten wie Thanh Hoa vor, einem Immobilienprojekt im Wert von mindestens 30 Milliarden VND (berechnet nach dem Grundstückspreis in der Landpreisliste). Der Genehmigungszeitraum läuft vom 29. September 2023 bis zum 30. Juni 2025.
Der Bezirksvolksausschuss übt seine Rechte und Befugnisse gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des Stadtvolksausschusses aus. Im Rahmen der ihm übertragenen Rechte und Pflichten ist der Bezirksvolksausschuss dem Stadtvolksausschuss verantwortlich.
Wenn während des Umsetzungsprozesses Schwierigkeiten, Probleme oder Angelegenheiten auftreten, die außerhalb seiner Zuständigkeit liegen, muss das Volkskomitee des Bezirks dies dem Volkskomitee von Hanoi unverzüglich melden und ihm gemäß den Vorschriften Vorschläge zur Prüfung und Leitung unterbreiten.
Insbesondere wird das Volkskomitee des Bezirks den Rat für Grundstücksbewertung gezielt stärken und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Ministerium für Finanzen und Planung sowie damit verbundene Ministerien und Ämter anweisen, die Überprüfung zu organisieren, dem Volkskomitee des Bezirks Ratschläge zu erteilen und ihm Bericht zu erstatten, damit die Umsetzung gemäß den Vorschriften erfolgen kann.
Die Volkskomitees auf Bezirksebene sind für die Koordinierung bei der Festlegung spezifischer Grundstückspreise verantwortlich, die als Grundlage für Entschädigungen und Umsiedlungen für Projekte dienen, die in vielen Bezirken, Städten und Projekten an den Grenzen von Bezirken, Städten und Großstädten umgesetzt werden.
Das Volkskomitee von Hanoi beauftragte außerdem das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Leitung und Abstimmung mit dem Finanzministerium und den relevanten Einheiten, um die Volkskomitees auf Bezirksebene hinsichtlich der Verfahren, der Reihenfolge und der Umsetzung autorisierter Inhalte im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen anzuleiten.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist außerdem für die Überwachung, Inspektion, Aufsicht und Synthese der Autorisierungsinhalte der Volkskomitees auf Bezirksebene zuständig.
Der Verkauf von Resorts beginnt am 16. September, und einige Projekte in Quang Ninh und Hai Phong werden voraussichtlich ab Oktober 2023 zum Verkauf freigegeben. Investoren glauben, dass dies der richtige Zeitpunkt ist, um Geld anzulegen.
Nach Angaben der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung wird prognostiziert, dass die zweite Jahreshälfte 2023 für Kunden mit verfügbarem Cashflow ein günstiger Zeitpunkt für Investitionen in Immobilienprodukte mit echtem Wohnbedarf und langfristiger Anlage sein wird. Insbesondere Produkte mit günstiger geografischer Lage und guter Verkehrsinfrastruktur zu angemessenen Preisen werden Cashflow anziehen.
Auf Bezirksebene in Hanoi ist man befugt, Grundstücke im Wert von 30 Milliarden VND oder mehr zu bewerten.
Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade eine Entscheidung erlassen, mit der es den Volkskomitees auf Bezirksebene die Befugnis erteilt, über konkrete Grundstückspreise als Grundlage für die Berechnung der Entschädigungen bei der Rückforderung von Land durch den Staat, für die Berechnung der Landnutzungsgebühren bei der Zuteilung von Umsiedlungsland sowie für die Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente zu entscheiden, wenn der Staat Land an Haushalte und Einzelpersonen zuteilt, verpachtet oder die Landnutzung umändert.
Wenn der Staat die Wohnnutzungsrechte von Haushalten und Einzelpersonen anerkennt, ist das Bezirksvolkskomitee daher berechtigt, für die Landfläche, die den Grenzwert überschreitet, Landnutzungsgebühren zu berechnen.
Der Ermächtigungsumfang wird insbesondere bei Grundstücken oder Grundstücksflächen mit Wert umgesetzt.
Gemäß der Entscheidung zu dieser Genehmigung wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Hanoi vor dem 30. März 2025 eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Ergebnisse der Genehmigungsarbeiten durchführen und sich mit den Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees auf Bezirksebene abstimmen. Anschließend wird dem Volkskomitee von Hanoi Bericht erstattet, um die Fortsetzung der Genehmigung oder Dezentralisierung als Grundlage für die Organisation der Umsetzung für den nächsten Zeitraum zu prüfen.
Die Attraktivität neuer Immobilienmärkte im Südwesten
Viele Orte im Südwesten profitieren von der regionalen Infrastrukturanbindung, wobei die nachhaltige Stadtplanung als „Hotspot“ für Immobilieninvestitionen in der Region gilt.
Neben der Attraktivität der „Hauptstadt“ des Südwestens, der Stadt Can Tho, sind Investoren an anderen neuen Märkten interessiert, die ebenfalls Vorteile wie geografische Lage und synchrone interregionale Wasserstraßen- und Straßenverkehrsinfrastruktur bieten, darunter die Städte: Vi Thanh (Provinz Hau Giang), Cao Lanh (Provinz Dong Thap), Rach Gia (Provinz Kien Giang), Chau Doc (Provinz An Giang) …
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| Viele Orte im Südwesten profitieren von der regionalen Infrastrukturanbindung. Nachhaltige Stadtplanung gilt als Hotspot für Immobilieninvestitionen in der Region. (Quelle: VNA) |
Experten gehen davon aus, dass sich Immobilieninvestitionen auf neue Märkte mit Vorteilen hinsichtlich Preis, Grundstückskapital, Infrastruktur und Entwicklungspotenzial verlagern werden, wenn die Reisedistanz keine Rolle mehr spielt.
Ein Beispiel hierfür ist die Provinz An Giang, wo die Grundstückspreise viel günstiger sind als in alteingesessenen Märkten wie Binh Duong, Vung Tau und Dong Nai.
In Bezug auf die Provinz Hau Giang sagte der Immobilienexperte Le Tien Vu, dass die Region mit der höchsten Wirtschaftswachstumsrate im Südwesten allmählich ihre Position und ihr Potenzial bestätige und zu einem Magneten für Investitionskapital werde.
Dies wird durch die Indikatoren im zweiten Quartal 2023 deutlich gezeigt, beispielsweise stieg das Interesse an privaten Immobilien in Hau Giang um 13 %, das Interesse an Immobilien im Landsegment in der Stadt Vi Thanh um 15 %.
Zuvor wurde die Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in der Provinz Hau Giang für das gesamte Jahr 2022 auf 113,94 % geschätzt, was den ersten Platz in der Region Südwesten und den vierten Platz im ganzen Land bedeutet.
Die Provinz Hau Giang konzentriert sich auch auf Investitionen in die Renovierung und Modernisierung von Provinzstraßen wie: Provinzstraße 925B, Provinzstraße 926B, DT 927, DT 929, Modernisierung der Nationalstraße 61C, die Vi Thanh – Can Tho verbindet …
Dies ist ein Signal für die Provinz Hau Giang, den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zu beschleunigen, viele neue Möglichkeiten zu eröffnen, das Attraktivitätspotenzial zu erhöhen, Investitionen anzukurbeln und die Verbindungen zwischen der Provinz und den Orten im Südwesten zu stärken.
Laut Duong Quoc Thuy, dem Vorsitzenden des Immobilienverbands der Stadt Can Tho, sind die Immobiliensegmente im Südwesten derzeit recht vielfältig und jede Produktlinie hat ihr eigenes Entwicklungspotenzial.
Was Industrieimmobilien betrifft, ist Long An ein Lichtblick in der Region, da es in der Nähe von Ho-Chi-Minh-Stadt liegt, über eine gute Verkehrsanbindung verfügt und zudem die Provinz mit der höchsten Konzentration an Industrieparks und -clustern ist.
Einige Industrieparks bieten eine effektive Pacht, wie etwa die Erweiterung des Industrieparks Hai Son, Duc Hoa 1, Tan Duc, Xuyen A usw. Der Mietpreis ist im Vergleich zu Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong recht wettbewerbsfähig.
Darüber hinaus fördern viele Orte im Südwesten die Investitionsplanung für Industrieparks wie Vinh Long, Hau Giang, Dong Thap usw. mit zahlreichen Investitionsanreizen, wie etwa: Befreiung von der Körperschaftssteuer für vier Jahre und 50 % Ermäßigung der zu zahlenden Steuern innerhalb der nächsten neun Jahre sowie ein Körperschaftssteuersatz von 10 % innerhalb von 15 Jahren.
Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung der Stadt Can Tho sagte, dass das Wohnungssegment derzeit im Südwesten floriere und dies auch in Zukunft der Fall sein werde. In letzter Zeit sei diese Produktlinie in der Stadt Can Tho besonders attraktiv gewesen und jedes gestartete Projekt sei ausverkauft.
Nicht nur in Can Tho, sondern auch in einigen Städten des Typs I wie Long Xuyen (Provinz An Giang) und My Tho (Provinz Tien Giang) wird sich dieser Typ im Zuge des Urbanisierungsprozesses entwickeln und immer hochqualifizierte Arbeitskräfte anziehen.
Insbesondere die Stadt Can Tho mit ihrer Lage im Zentrum des Südwestens wird von Experten als ein „vielversprechender“ Markt für Immobilien angesehen.
Mit einer Bevölkerungsdichte, die dreimal höher ist als die nationale und doppelt so hoch wie die der Region, steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Can Tho. Dies ist auf die Anziehungskraft von Menschen aus vielen anderen Orten zum Studieren und Leben zurückzuführen, insbesondere auf die zahlreichen Arbeitskräfte, die in den Industriegebieten und -zentren der Stadt arbeiten. Diese Einwanderergruppe hat einen großen Bedarf an Wohnraum und fördert die Nachfrage nach Grundstücken, Reihenhäusern und Wohnungen in der Gegend.
Regelungen zu Wohngrundstücksgrenzen
Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 wird die Wohngrundstücksgrenze entsprechend den örtlichen Grenzvorschriften festgelegt.
Gemäß Artikel 103 des Bodengesetzes von 2013 wird die Wohnfläche von Grundstücken mit Gärten und Teichen wie folgt bestimmt: Im Falle eines Grundstücks mit Gärten und Teichen, das zwischen dem 18. Dezember 1980 und vor dem 1. Juli 2004 angelegt wurde und dessen aktueller Nutzer über eines der in Artikel 100 des Bodengesetzes von 2013 vorgeschriebenen Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt, die Wohnfläche in diesen Dokumenten jedoch nicht klar angegeben ist, wird die Wohnfläche vom Volkskomitee der Provinz auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten und Gepflogenheiten bestimmt, um die Grenze der Wohnlandanerkennung für jeden Haushalt im Einklang mit den örtlichen Gepflogenheiten entsprechend der Anzahl der Personen im Haushalt festzulegen.
Die Zuteilungsgrenze für Wohngrundstücke wird anhand der Landnutzungsdokumente festgelegt. Wenn eine Nutzungsrechtsbescheinigung ausgestellt wird und der Inhalt als Wohngrundstück ausgewiesen ist, wird dieses Gebiet als Wohngrundstück anerkannt. Mit anderen Worten: Die Wohngrundfläche ist auf der Nutzungsrechtsbescheinigung am klarsten und genauesten ausgewiesen.
Liegen keine Unterlagen zu Landnutzungsrechten oder Landzuteilungsbeschlüssen vor, wird wie folgt ermittelt:
Wenn das Land stabil genutzt wird und es nicht zu Eingriffen oder illegalen Nutzungsänderungen kommt, wird der Landtyp anhand des aktuellen Nutzungsstatus des Landes bestimmt.
Befindet sich auf dem genutzten Grundstück ein Haus, wird es gemäß den Vorschriften als Wohngrundstück anerkannt.
Bei einer Nutzung des Grundstücks aufgrund von Eingriffen oder einer illegalen Änderung des Nutzungszwecks wird die Art des Grundstücks anhand der Herkunft, der Bewirtschaftung und des Nutzungsprozesses bestimmt.
Falls das Grundstück für mehrere verschiedene Zwecke genutzt wird und es sich nicht um ein Wohngrundstück mit Garten oder Teich auf demselben Grundstück handelt:
Wenn die Grenzen zwischen den Zwecken festgelegt sind, trennen Sie die Grundstücke entsprechend den jeweiligen Zwecken und legen Sie für jedes Grundstück den Zweck fest.
Wenn die Abgrenzung der Nutzungszwecke nicht feststellbar ist, wird der hauptsächliche Nutzungszweck des Grundstücks anhand der Grundstücksart mit dem höchsten Preis in der Grundstückspreisliste bestimmt.
Ländliches Wohngrundstück: Die für Wohnnutzungsrechte anerkannte Wohngrundstücksfläche wird gemäß der Wohngrundstücksgrenze bestimmt. Überschreitet sie die vorgeschriebene Grenze, wird nur der Teil innerhalb der Grenze anerkannt. Liegt sie unter oder gleich der Grenze, wird die ermittelte Wohngrundstücksfläche auf das gesamte Grundstück festgesetzt.
Bei Garten- oder Teichgrundstücken ohne eindeutige Flächenfeststellungsunterlagen wird die Fläche wie folgt ermittelt:
Das Volkskomitee auf Provinzebene legt auf der Grundlage der örtlichen Gepflogenheiten und Bedingungen die Grenze für die Landanerkennung für jeden Haushalt im Einklang mit den örtlichen Gepflogenheiten und der Anzahl der Personen im Haushalt fest.
Ist die Grundstücksfläche größer als die örtliche Wohnbauland-Anerkennungsgrenze, wird die Wohnbaulandfläche durch die örtliche Wohnbauland-Anerkennungsgrenze bestimmt.
Ist die Grundstücksfläche kleiner als die örtliche Wohnbauland-Anerkennungsgrenze, wird als Wohnbaulandfläche die gesamte Grundstücksfläche ermittelt.
Liegt kein Dokument über die im Bodengesetz vorgeschriebenen Landnutzungsrechte vor, bestimmt sich die Wohnfläche nach der in Artikel 100 Absatz 4 des Bodengesetzes festgelegten Stufe. Wird das Land seit dem 15. Oktober 1993 dauerhaft genutzt, bestimmt sich die Wohnfläche nach der jedem Haushalt und jeder Person gemäß Artikel 143 Absatz 2 und Artikel 144 Absatz 4 zugeteilten Wohnfläche.
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