Steigende Zinsen – eine Bewährungsprobe für den Immobilienmarkt

Die Rückkehr des Inflationsdrucks und die vorsichtige Geldpolitik der großen Zentralbanken weltweit haben den Spielraum für die Beibehaltung niedriger Zinssätze eingeschränkt. (Foto: PV)

Der Immobiliensektor profitiert oft am meisten von Schwankungen im Cashflow. Nach einer langen Phase niedriger Zinsen sind die Sparzinsen vieler Banken kurzfristig stillschweigend gestiegen, was zu einem Aufwärtstrend bei den Kreditzinsen geführt hat. Obwohl die Zentralbank ihre Liquiditätspolitik beibehalten und keine geldpolitische Straffung signalisiert hat, indem sie den Abhebungskanal über Schatzanweisungen seit Juni nicht wieder aufgenommen hat, steht das Zinsniveau derzeit unter starkem Druck.

Steigen die Zinsen stark an, ist die erste und offensichtlichste Folge ein Rückgang der Marktliquidität. Hauskäufer, insbesondere solche mit Krediten, werden ihre Finanzplanung überdenken. Gleichzeitig agieren Immobilieninvestoren vorsichtiger bei ihren Portfolioerweiterungsplänen, da die erwartete Rentabilität die gestiegenen Kapitalkosten voraussichtlich nicht ausgleichen kann.

Gleichzeitig stehen Projektentwicklungsunternehmen vor einem doppelten Risiko: Steigende Finanzierungskosten bei sinkender Nachfrage führen zu einem verlangsamten Cashflow und einem geringeren Angebot. Mit sinkendem Angebot stagnieren die Transaktionen, und die Preise können ihren Aufwärtstrend der Vorperiode nicht fortsetzen.

Der Immobilienmarkt ist ein Sektor, der stark von der Kreditpolitik abhängt. (Foto: PV)

Aufgrund der häufigen Nutzung hoher Fremdkapitalquoten ist der Immobiliensektor der Anlagekanal, der am stärksten und unmittelbarsten von Zinsschwankungen betroffen ist. In der Vergangenheit erlebte der vietnamesische Markt im Zeitraum 2011–2013 einen starken Einbruch, als die Kreditzinsen die Schwelle von 18–20 % pro Jahr überschritten. Viele Unternehmen und Investoren mussten Vermögenswerte verkaufen, um Verluste zu begrenzen, was zu einer lang anhaltenden Marktstarre führte. Die Immobilienpreise sanken in vielen Gebieten, selbst im Zentrum, um 30–40 %.

Ein Grund dafür liegt in der Investitionsmentalität, die auf kurzfristige Kredite setzt, während Immobilienprojekte und -anlagen lange Investitionszyklen aufweisen. Steigen die Kapitalkosten plötzlich, gerät der Cashflow ins Stocken, und das Risiko einer Illiquidität ist nahezu unvermeidlich.

Druck entsteht auch durch vergünstigte Wohnungsbaudarlehen. Die Vergünstigungsphase ist jedoch nur vorübergehend. Steigt der allgemeine Zinssatz nach Beginn der variablen Zinssätze, erhöht sich der Rückzahlungsdruck sprunghaft. Viele Kunden geraten in die Situation, keine Tilgung mehr zu leisten, während sich die Zinsen verdoppeln. Bei geringer Marktliquidität wird der Weiterverkauf von Produkten zur Verlustbegrenzung erschwert, und das Risiko von Kreditausfällen kann das Kreditsystem erneut belasten.

Immobilienunternehmen stehen bei steigenden Zinsen vor doppelten Risiken. Zum einen müssen sie höhere Finanzierungskosten für Kredite zur Projektrealisierung tragen. Zum anderen sinkt die Kaufkraft am Markt, wenn es für die Menschen schwieriger wird, Kredite für den Hauskauf zu erhalten.

Der Markt für Unternehmensanleihen hat sich unterdessen noch nicht vollständig erholt. Neuemissionen erfolgen weiterhin verhalten, während die Anzahl fälliger Anleihen hoch bleibt. Dies zwingt viele Unternehmen, ihren Cashflow durch den Verkauf von Grundstücken, Verzögerungen bei Bauprojekten oder Verhandlungen mit Bauunternehmen und Banken über Zahlungsaufschübe zu sichern.

Die anhaltend hohen Zinsen beeinträchtigen nicht nur laufende Projekte, sondern erschweren auch die Erweiterung von Grundstücksfonds und den Start neuer Projekte. Infolgedessen ist das Wohnungsangebot mittelfristig von einem deutlichen Rückgang bedroht.

Eine weitere Folge sind die indirekten Auswirkungen auf öffentliche Investitionen und Infrastrukturkosten. Steigende Rohstoffpreise, Lohnkosten und Kosten für die Geländebereinigung verlangsamen den Fortschritt vieler wichtiger Verkehrsprojekte. Dies wirkt sich direkt auf die erwarteten Preissteigerungen in Gebieten aus, die von der Infrastruktur profitieren sollten, und bringt viele nachgelagerte Investoren in eine schwierige Lage.

Trotz zahlreicher Herausforderungen bleiben die langfristigen Aussichten für den vietnamesischen Immobilienmarkt dank der starken realen Wohnraumnachfrage und der fortschreitenden Urbanisierung positiv. Mit dem Wirtschaftswachstum wird die Nachfrage in Segmenten wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Büroflächen zur Miete und Einzelhandel stabil bleiben.

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband ist der Ansicht, dass Käufer die derzeit niedrigen Zinsen und das sich erholende Angebot nutzen sollten. Daher sollten sie Kredite in einem sicheren Rahmen aufnehmen und 50 % des Immobilienwerts nicht überschreiten, um Risiken bei einem möglichen Zinsanstieg zu vermeiden. Käufer sollten zudem Projekte von renommierten Investoren mit starker Finanzkraft, rechtlichen Garantien und fortgeschrittenem Baufortschritt bevorzugen, insbesondere bei zukünftigen Wohnbauprojekten.

Quelle: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html