Steigende Sparzinsen – welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt?

In letzter Zeit haben viele Banken damit begonnen, die Einlagenzinsen zu erhöhen, was sich voraussichtlich auf Hauskäufer, Unternehmen und den Immobilienmarkt auswirken wird.

Laut Experten steigen mit zunehmenden Einlagenzinsen auch die Inputkosten der Banken, was den Druck auf die Kreditzinsen nahezu unausweichlich macht, auch wenn es dabei zu einer gewissen Verzögerung kommen kann.

Es wird prognostiziert, dass es den Banken in den kommenden Monaten schwerfallen wird, das niedrige Kreditvergabeniveau von Anfang 2025 aufrechtzuerhalten. Daher könnten die durchschnittlichen Kreditzinsen im vierten Quartal im Vergleich zum dritten Quartal 2025 steigen.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) ist die erste und offensichtlichste Folge steigender Kreditzinsen der Rückgang der Marktliquidität. Immobilienkäufer, insbesondere diejenigen, die Kredite aufnehmen, werden ihre Finanzplanung überdenken. Gleichzeitig agieren Investoren vorsichtiger bei der Erweiterung ihrer Portfolios, da die erwartete Rentabilität die gestiegenen Kapitalkosten voraussichtlich nicht ausgleichen kann.

Gleichzeitig stehen Projektentwicklungsunternehmen vor einem doppelten Risiko: Steigende Finanzierungskosten bei gleichzeitig sinkender Nachfrage führen zu einem verlangsamten Cashflow und einem geringeren Angebot. Mit sinkendem Angebot stagnieren die Transaktionen, und die Preise können ihren Aufwärtstrend der Vorperiode nicht fortsetzen.

Der Immobilienmarkt kann von steigenden Zinsen betroffen sein. (Illustration: Cong Hieu).

Mit dem Merkmal der Nutzung eines hohen Fremdkapitalanteils, Immobilie Der kurzfristige Investitionskanal ist am stärksten von Zinsschwankungen betroffen. Dies liegt zum Teil an der Anlegerpsychologie, die auf kurzfristige Kredite setzt, während Immobilienprojekte und -anlagen lange Investitionszyklen aufweisen. Steigen die Kapitalkosten plötzlich, wird der Cashflow unterbrochen, und das Risiko von Liquiditätsengpässen ist nahezu unvermeidlich.

Laut VARS trägt auch das Angebot an vergünstigten Wohnungsbaudarlehen zum Marktdruck bei. Um den Markt anzukurbeln, haben viele Investoren und Geschäftsbanken in den letzten Jahren Wohnungsbaudarlehen mit Vorzugszinsen ab nur 5,5 % pro Jahr, teilweise sogar zinsfrei, und tilgungsfreien Zeiträumen von bis zu fünf Jahren aufgelegt. Diese Politik ermöglicht es vielen Privatpersonen und Investoren, günstig an Kapital für den Immobilienerwerb zu gelangen.

Die Phase mit Präferenzzinsen ist jedoch oft nur vorübergehend. Steigt mit dem Übergang in die Phase variabler Zinssätze das allgemeine Zinsniveau, erhöht sich der Druck auf die Rückzahlung der Immobilienschulden für Hauskäufer sprunghaft. Bei geringer Marktliquidität wird der Weiterverkauf von Immobilien zur Verlustbegrenzung erschwert, und das Risiko von Kreditausfällen kann das Kreditsystem erneut belasten.

Laut VARS können anhaltend hohe Zinsen auch die Möglichkeiten zur Erweiterung von Grundstücksfonds und zur Realisierung neuer Projekte beeinträchtigen. Tatsächlich neigen Banken in Zeiten des Marktabschwungs häufig dazu, die Zinsen zu erhöhen. Viele Unternehmen entscheiden sich dann, ihre Investitionen nicht auszuweiten, um Verluste zu begrenzen. Infolgedessen ist das Wohnungsangebot mittelfristig gefährdet.

Laut Wirtschaftsexperte Dr. Dinh Trong Thinh, außerordentlicher Professor, sind Zinssätze der sensibelste „Regler“ für den Immobilienmarkt. Steigen die Kreditkosten, steigen die Immobilienpreise in der Regel nicht mehr so ​​stark wie zuvor. Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil sind gezwungen, ihre Portfolios umzustrukturieren oder Vermögenswerte zu verkaufen, um ihre Schuldenlast zu reduzieren. Gleichzeitig müssen auch diejenigen, die dringend Wohnraum benötigen, ihre Finanzplanung aufgrund des erhöhten Drucks, monatliche Kredite zu bedienen, überdenken.

Hauskäufer sollten bei der Kreditaufnahme vorsichtig sein. (Foto: Cong Hieu)

Was sollten Hauskäufer tun?

In diesem Zusammenhang empfiehlt VARS, nicht mehr als 50 % des Immobilienwerts zu finanzieren, um Risiken bei steigenden Zinsen zu vermeiden. Gleichzeitig sollten sie seriöse Investoren und Projekte mit transparenter Rechtslage wählen, um Verluste von Kapital und Immobilie zu verhindern, falls es zu Verzögerungen oder einer Nichtübergabe des Projekts kommt.

Dr. Nguyen Tri Hieu, ein Experte für Finanzen und Bankwesen, empfiehlt Hauskäufern außerdem, maximal 80 % des Immobilienwerts zu finanzieren und sicherzustellen, dass die monatlichen Raten 50 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Noch wichtiger ist es, dass sie über eine finanzielle Reserve von mindestens sechs bis zwölf Monaten verfügen, um für den Fall von Arbeitsplatzverlust oder Einkommensminderung gerüstet zu sein.

Herr Do Quy Duy - CEO, Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company - teilte mit, dass es für eine Familie mit einem monatlichen Einkommen von etwa 30-40 Millionen VND/Monat angemessen sei, nur etwa 40% dieses Cashflow-Wertes zu leihen, um Bankzinsen zu zahlen.

Konkret bedeutet das: Bei einem monatlichen Einkommen von 30 Millionen sollten Sie etwa 12 Millionen für die Rückzahlung an die Bank aufwenden, bei einem monatlichen Einkommen von 40 Millionen wären es etwa 16,17 Millionen. Dies ist ein angemessener Kredit.

Wer nur etwa 20 Millionen VND verdient, sollte überlegen, seinen Cashflow zu erhöhen, bevor er einen Immobilienkredit aufnimmt, um Risiken zu vermeiden.

Seit Anfang November haben viele Banken ihre Einlagenzinsen erhöht. So steigerte beispielsweise die VPBank ihre Zinsen im Vergleich zum Vormonat um 0,3 Prozentpunkte pro Jahr. Die Techcombank gab bekannt, dass der Zinssatz für Laufzeiten von ein bis zwei Monaten um 0,2 Prozentpunkte auf 3,95 Prozent pro Jahr und der Zinssatz für Laufzeiten von drei Monaten um 0,3 Prozentpunkte auf 4,75 Prozent pro Jahr angehoben wurde. Gleichzeitig erhöhte die PVCombank auch die Zinssätze um 0,5%/Jahr für Laufzeiten von 1-36 Monaten. Die Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) erhöhte die Zinssätze um 0,15 % pro Jahr für Laufzeiten von 1 bis 5 Monaten und um 0,2 % pro Jahr für Laufzeiten von 6 Monaten. Die Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) hat ihre Einlagenzinsen für alle Laufzeiten angepasst. Die Erhöhung beträgt 0,1 % pro Jahr für Festgeldanlagen mit einer Laufzeit von 1 bis 5 Monaten und 0,2 % pro Jahr für Festgeldanlagen mit einer Laufzeit von 6 bis 36 Monaten.

Quelle: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html