Ein Gehalt von 30 Millionen VND pro Monat, aber eine Wohnung unter 3 Milliarden VND ist immer noch... "außer Reichweite".

Um die Immobilienpreise zu senken, sind umfassende Lösungen erforderlich.

„Es fehlt an Wohnraum, aber es gibt keine Häuser, die man kaufen kann. Wie sollen sich die Menschen ein Haus für 100 Millionen VND/m² leisten können? Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, werden die Menschen feststellen, dass die Preise immer höher werden, bis sie schließlich unerschwinglich sind.“ Diese Aussage von Premierminister Pham Minh Chinh auf der Sitzung des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt Anfang letzter Woche fand große Beachtung in der Bevölkerung. Die Aussage war kurz, berührte aber die Herzen von Millionen Menschen, insbesondere jener, die seit vielen Jahren in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt leben und arbeiten.

Bei diesem Treffen bekräftigte Premierminister Pham Minh Chinh die Entschlossenheit der Regierung und hob elf Gruppen wichtiger Aufgaben und Lösungsansätze hervor, die darauf abzielen, das Angebot zu erhöhen, die Kosten zu senken, die Preise für Gewerbeimmobilien auf einem angemessenen Niveau zu halten und den Bau von Sozialwohnungen zu fördern, damit die Menschen günstige und angemessene Wohnbedingungen vorfinden.

Laut Markteinschätzungen benötigen die beiden Segmente – gewerblicher und sozialer Wohnungsbau – separate Lösungen. Der gewerbliche Wohnungsbau konzentriert sich insbesondere auf die Lösung von Problemen im Zusammenhang mit rechtlichen Verfahren und Umsetzungszeiten. Der soziale Wohnungsbau hingegen muss Kapitalfragen klären und Richtlinien entwickeln, um Unternehmen zur Beteiligung zu bewegen.

„Ich habe gefragt, wie man die hohen Wohnungspreise senken und sie bezahlbar und dem Einkommen der Bevölkerung angemessen gestalten kann. Es bedarf umfassender Lösungsansätze. Fiskalpolitik allein, Geldpolitik allein, Bodenpolitik allein, die Zentralregierung allein, lokale Behörden und Unternehmen allein – all das reicht nicht aus. Es bedarf eines sehr umfassenden Ansatzes, einer abgestimmten, transparenten und effektiven Lösung. Eine enge Abstimmung zwischen Zentralregierung und lokalen Behörden ist unerlässlich“, betonte Premierminister Pham Minh Chinh.

Der Zinssatz für den Wohnungsbaukredit muss unter 4 % liegen.

Tatsächlich haben Partei, Staat und Regierung den Wohnungsbau seit vielen Jahren als wichtigen Bestandteil der Sozialpolitik anerkannt. Laut Statistik wurden im Juli dieses Jahres landesweit 692 Sozialwohnungsbauprojekte umgesetzt. Dies ist ein Schritt vorwärts auf dem Weg zum Ziel von einer Million Sozialwohnungen bis 2030. Ein weiteres Ergebnis belegt die herausragenden Anstrengungen der Regierung: Bis August hatte Vietnam das Ziel, provisorische und baufällige Unterkünfte landesweit zu beseitigen, im Wesentlichen erreicht.

Zurück zu den aktuellen Marktpreisen für Häuser. Laut Daten des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung lagen die Wohnungspreise in Hanoi vor etwa zehn Jahren bei lediglich 18 bis 25 Millionen VND/m². Mittlerweile ist der Durchschnittspreis jedoch auf 75,5 Millionen VND/m² gestiegen. Viele Luxusprojekte bieten sogar Preise von 100 bis 200 Millionen VND/m² an.

Wie lassen sich die Immobilienpreise senken? Laut Unternehmen und Experten sind viele gleichzeitig anfallende Lösungen erforderlich.

Die Inputkosten für Wohnbauprojekte sind aufgrund gestiegener Grundstückspreise, Baumaterialien und Lohnkosten gestiegen, oder weil Investoren nur noch hochpreisige Luxusimmobilien bevorzugen; Spekulation, Hortung usw. Dies sind die Hauptgründe, die die Immobilienpreise seit der zweiten Hälfte des Jahres 2023 in die Höhe getrieben haben sollen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der GP Invest Company, wies darauf hin: „Derzeit bestimmt das Immobilienangebot den Markt und entscheidet über Preissteigerungen oder -senkungen. Die Dauer verlängert sich, die Investitionskosten steigen. Von der Festlegung des Grundstückspreises bis zur Bewertung vergeht sehr viel Zeit. Manche Projekte dauern bis zu zwei bis drei Jahre.“

Obwohl sich neun Banken für das Vorzugskreditprogramm in Höhe von 145 Billionen VND für sozialen Wohnungsbau registriert haben, ist der Zinssatz nach sechs Senkungen nun auf 6,4 % pro Jahr für Investoren und 5,9 % für Wohnungskäufer gesunken. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre. Allerdings wurden nach über zwei Jahren erst mehr als 4 Billionen VND aus diesem Kreditprogramm ausgezahlt, obwohl die Nachfrage von Unternehmen und Privatpersonen sehr hoch ist.

Herr Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, sagte: „Die Rückzahlungsfrist ist zu kurz. Die meisten Unternehmen schlagen über 10 Jahre vor, was den Preis drücken wird. Die Kaufschwelle für Geringverdiener und Arbeiter muss auf 4 % gesenkt werden.“

Manche vertreten die Ansicht, dass eine Änderung bei der Auswahl der Investoren notwendig sei.

„Anstatt dass sich die Regierung um alles im Bereich des sozialen Wohnungsbaus kümmern muss, von der Freigabe bis hin zu allem anderen, kann man recherchieren und in Erwägung ziehen, einige Dutzend Unternehmen auszuwählen, die Aufgaben an diese Unternehmen zu übergeben, sodass man einen Preis von nur 15-20 Millionen festlegen kann“, sagte Herr Nguyen Duc Vinh - Generaldirektor der VPBank.

Die hohen Immobilienpreise lassen sich nicht ignorieren, da sie auf Marktverwerfungen durch Spekulanten zurückzuführen sind. Beispielsweise kann eine Spekulationsgruppe bei einem Projekt mit rund 2.000 Wohnungen nur 100 Wohnungen besitzen und dann den Preis kontinuierlich in die Höhe treiben, um künstliche Verknappung zu erzeugen und die Massenpsychologie auszunutzen. Daher ist es neben der Berechnung des Verkaufspreises ab Projektbeginn auch notwendig, den Wertzuwachs zu berücksichtigen, der entsteht, wenn die Immobilie fertiggestellt und auf den Markt gebracht wird.

Lösungsansätze zur Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt

Daten von Marktforschungsunternehmen zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im vergangenen Jahr um 18–20 % gestiegen sind. Angesichts dieser kontinuierlichen Preissteigerungen entscheiden sich viele junge Familien dafür, weiterhin zu mieten und abzuwarten.

Für Cam Tu (Büroangestellte, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist die Frage, wann sie sich angesichts der jüngsten Preissteigerungen auf Milliarden von VND pro Wohnung jemals ein Haus leisten kann, jedoch wirklich unbeantwortbar.

Mit einem Bürojob verdient man etwa 30 Millionen VND im Monat, zuzüglich einiger Ersparnisse, aber der Kauf einer Wohnung für weniger als 3 Milliarden VND pro Einheit ist für Tu völlig unerreichbar.

„Ich hoffe, dass es weitere Maßnahmenpakete geben wird, um junge Menschen beim Hauskauf zu unterstützen, sowohl hinsichtlich der Bankzinsen als auch der Wohnungspreise auf einem angemesseneren Niveau“, teilte Frau Tu mit.

Laut Experten besteht die schnellste Lösung für Ho-Chi-Minh-Stadt, um das Angebot zu erhöhen und die steigenden Wohnungspreise einzudämmen, in der Planung von Fonds für sauberes Bauland, die der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum Priorität einräumen.

„Wir brauchen Pläne, um sicherzustellen, dass Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen Zugang zu Land erhalten“, sagte Dr. Su Ngoc Khuong, Senior Director von Savills Vietnam.

Es zeigt sich, dass rechtliche Verfahrensschwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen immer noch ein „Engpass“ darstellen, der vielen Unternehmen Sorgen bereitet.

Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Bau- und Handelsgesellschaft, sagte: „Die Resolution 201 wurde erlassen, um die Verfahren zu beschleunigen, aber letztendlich schreibt diese Resolution vor, dass für Sozialwohnungen eine Baugenehmigung erteilt werden muss. Um das Baugenehmigungsverfahren durchzuführen, müssen gemäß den Vorschriften eine Reihe von Vorverfahren abgeschlossen werden, bevor ein Antrag gestellt werden kann, was sehr viel Zeit in Anspruch nimmt, während gewerblicher Wohnungsbau derzeit von der Baugenehmigungspflicht befreit ist.“

Angesichts dieser Realität empfiehlt der städtische Immobilienverband den Behörden, weiterhin rechtliche Schwierigkeiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu beseitigen und die rund 220 Projekte, die noch immer mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind, dringend zu überprüfen, um Lösungen zu finden, mit denen Hindernisse beseitigt, ein Angebot geschaffen und die Wohnungspreise gesenkt werden können.

Unterstützung von Menschen bei Verfahren zum Kauf von Sozialwohnungen

Da die Regierungssitzung Anfang der Woche noch nicht abgewartet werden musste, ist der soziale Wohnungsbau seit Jahresbeginn ein heißes Thema auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in den beiden größten Märkten des Landes, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Neben dem Ausbau des sozialen Wohnungsbaus besteht auch großes Interesse daran, die erforderlichen Unterlagen für einen Kauf auszufüllen.

In Hanoi sollen dieses Jahr sechs Sozialwohnungsbauprojekte fertiggestellt werden, doch bisher hat keines davon den Verkauf eröffnet oder Bewerbungen angenommen. Die Menschen warten gespannt und hoffen. Der Preis für Sozialwohnungen liegt mit 18 bis 27 Millionen VND/m² deutlich niedriger als der durchschnittliche Preis von 70 bis 80 Millionen VND/m² für vergleichbare Wohnungen auf dem heutigen Markt – also nur ein Drittel.

Seit Juni letzten Jahres suchen viele Wohnungskäufer aktiv nach Informationen zu Anträgen auf Sozialwohnungen. Um die Antragsverfahren zu erleichtern, hat das Servicezentrum der Stadtverwaltung Hanoi im Bezirk Dong Anh vom 15. bis 30. September einen mobilen Beratungsdienst für den Kauf von Sozialwohnungen erprobt.

Nach nur gut zehn Tagen Pilotphase in der Gemeinde Dong Anh in Hanoi gingen beim Team bereits über 2.000 Anträge ein. Trotz der hohen Anzahl kam es zu keinem Gedränge, da die meisten Antragsteller informiert worden waren und ihre Telefonnummern im Online-System hinterlegt hatten. Dies ist eine der Lösungen, um den Zugang zu Sozialwohnungen zu erleichtern und den Umweg über Makler zu vermeiden, der leicht zu negativen Erfahrungen führen kann.

„Die Abläufe in der Filiale in Dong Anh sind sehr schnell. Ich mache das zwar zum ersten Mal, aber ich hätte nicht erwartet, dass es so schnell geht“, sagte Herr Nguyen Van Son (Hanoi).

Herr Nguyen Trung Viet (Hanoi) sagte: „Als ich hörte, dass es ein mobiles Beratungsteam gibt, kam ich auch vorbei und bat um Rat. Ich sah, dass die Anwendung recht einfach war und ich sie selbst durchführen konnte.“

Es kommt jedoch immer noch vor, dass Menschen aufgrund der hohen Nachfrage keine Warteschlangennummer im I-Hanoi-System erhalten und daher bis zum nächsten Tag warten müssen.

Herr Nguyen Dinh Luong, stellvertretender Leiter der Abteilung für administrative Verfahrensberatung im öffentlichen Reisezentrum der Stadt Hanoi, sagte: „Wir empfehlen der Leitung außerdem, dass bei der Durchführung von Programmen wie diesem die Anzahl der Buchungen auf I-Hanoi erhöht werden sollte, damit der Service für die Menschen besser ist und sie nicht lange warten müssen.“

In der Sitzung des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt, die Anfang dieser Woche stattfand, bekräftigte Premierminister Pham Minh Chinh, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes und des sozialen Wohnungsbaus ein großes Thema, eine wichtige Angelegenheit der Nation und der Bevölkerung sei, die viele umfassende Lösungen erfordere, wie z. B. die Senkung der Immobilienpreise, die Erhöhung des Angebots, um Angebot und Nachfrage zu decken, durch die Beseitigung des Projektrückstands, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Senkung der Grundstückspreise, die Senkung der Kosten und die Lösung von Infrastrukturproblemen in Bezug auf Verkehr, Strom, Wasser, Telekommunikation usw.

Das Bauministerium prüft derzeit, ob die Regierung einen Beschluss erlassen kann, der eine Reihe fähiger, engagierter und talentierter Unternehmen mit der Durchführung einer Reihe von Sozialwohnungsbauprojekten beauftragt, wobei der Grundsatz der Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen im Vordergrund steht.

Quelle: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm