Um eine Sozialwohnung zu erwerben, sind mindestens 10 Jahre Sparzeit erforderlich: Das Kapital muss für den Markt diversifiziert werden.

Laut dem vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) ist die Struktur des Immobilienangebots stark unausgewogen. Der Großteil des Neubauangebots konzentriert sich auf hochpreisige Luxusprojekte, die den Investitionsbedarf decken, wobei es sich teilweise um spekulative Objekte handelt, während bezahlbarer Wohnraum knapp ist.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat zu einem starken Anstieg der Wohnungspreise geführt, insbesondere im Wohnungssegment der Großstädte. Dadurch wurde ein neues Preisniveau erreicht, das das Wachstum der Realeinkommen deutlich übersteigt. Dies verringert nicht nur den Zugang zu Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, sondern erhöht auch das Risiko einer Preisblase.

Unter der Annahme, dass Immobilienpreise und Einkommen gleich bleiben, sinkt die Bezahlbarkeit von Wohnraum rapide. Für eine Zweizimmerwohnung in einem städtischen Gebiet, die rund 5 Milliarden VND kostet, würde es für eine Familie mit einem hohen Einkommen von etwa 50 Millionen VND pro Monat etwa 8 Jahre dauern, wenn sie ihr gesamtes Einkommen für den Kauf aufwendet, und 25 Jahre, wenn sie den Grundsatz befolgt, dass die Wohnkosten ein Drittel ihres Einkommens nicht übersteigen dürfen.

Nach diesem Prinzip ist selbst der soziale Wohnungsbau, der für einkommensschwache Menschen in städtischen Gebieten gedacht ist, nicht mehr „günstig“. Eine 60 m² große Wohnung kostet rund 1,5 Milliarden VND, sodass selbst Haushalte mit einem Gesamteinkommen von 40 Millionen VND pro Monat – gemäß den Bewilligungskriterien auf dem höchsten Niveau – etwa zehn Jahre sparen müssen. Tatsächlich ist dieser Betrag bei Inanspruchnahme eines Kredits deutlich höher.

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng BĐS thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều BĐS như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập

Ohne rechtzeitige Lösungen wird sich die Kluft zwischen Arm und Reich nicht nur vergrößern, sondern es besteht auch die Gefahr, dass sie sich über viele Generationen hinweg „einfriert“ und damit zu einer großen Herausforderung für die Ziele der sozialen Sicherheit, die Urbanisierungsstrategien und das nachhaltige Wachstum des Landes wird.

VARS ist daher der Ansicht, dass für ein nachhaltiges Wachstum des Immobilienmarktes, ohne diesen und die Wirtschaft zu gefährden, eine Lösung zur Eindämmung des rasanten Anstiegs der Immobilienpreise gefunden werden muss. Die wichtigste Maßnahme ist die Schaffung eines ausreichend großen Angebots an bezahlbarem Wohnraum. Bei einem ausreichend großen Angebot regulieren sich die Marktpreise selbstständig entsprechend dem tatsächlichen Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage.

Erstens ist es notwendig, die Fertigstellung der Dokumente, die die Umsetzung des neuen Rechtssystems steuern, zu beschleunigen und gleichzeitig die Durchsetzungskapazität der lokalen Behörden zu verbessern.

Zweitens ist es notwendig, die Kapitalquellen des Immobilienmarktes zu diversifizieren, um die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern. Der Markt für Unternehmensanleihen muss umstrukturiert werden, um eine effektive mittel- und langfristige Kapitalquelle zu werden. Gleichzeitig ist es erforderlich, die Bildung eines nationalen Wohnungsbaufonds zu fördern und Immobilien-Investmentfonds (REITs) zu entwickeln.

Drittens müssen Sozialwohnungen und Projekte für bezahlbaren Wohnraum in der Planung Priorität haben und durch Anreizmechanismen ergänzt werden. Die Stadtentwicklung muss mit der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere mit Ringstraßen, U-Bahnen und Autobahnen, verknüpft werden, um den städtischen Raum zu erweitern und den Druck auf die Grundstückspreise im Zentrum zu verringern. Gleichzeitig ist es notwendig, einen professionellen Mietmarkt zu entwickeln und die Vorstellung abzubauen, dass man ein Haus besitzen muss, um ein stabiles Leben zu führen.

Viertens ist es notwendig, Kriterien und Standards für die Überwachung und Frühwarnung von Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu erforschen und zu verbreiten. Diese dienen als Grundlage für die Bewertung, Klassifizierung und Überwachung der Aktivitäten der Marktteilnehmer. Mithilfe dieses Indikatorensystems können die zuständigen Behörden Anzeichen von Abweichungen, wie Spekulationen, Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage, ungewöhnliche Preissteigerungen oder einen Rückgang der lokalen Liquidität, frühzeitig erkennen und entsprechende Interventions- und Anpassungsmaßnahmen ergreifen. Der Aufbau dieses proaktiven Überwachungsmechanismus trägt dazu bei, Risiken vorzubeugen und den Markt frühzeitig und vorausschauend zu stabilisieren, anstatt erst dann einzugreifen, wenn Probleme bereits offensichtlich sind, was Kettenreaktionen auslösen und die Kontrolle erschweren kann.

Darüber hinaus ist es notwendig, den Aufbau und die Fertigstellung einer einheitlichen, synchronisierten und transparenten Datenbank für den bundesweiten Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienmarkt zu beschleunigen. Diese Datenbank wird eine wichtige Informationsinfrastruktur darstellen, die es staatlichen Verwaltungsbehörden, Forschungseinrichtungen und Unternehmen ermöglicht, den Markt zeitnah und präzise zu beobachten, zu analysieren, Prognosen zu erstellen und zu steuern.

Quelle: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html