Das vonder Nationalversammlung in einer außerordentlichen Sitzung Anfang des Jahres verabschiedete Bodengesetz von 2024 gestattet Investoren lediglich die Aushandlung von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke zum Bau gewerblicher Wohnbauprojekte.
Der positive Aspekt der oben genannten Regelung besteht darin, dass sie dem Kauf und der Monopolisierung von Land durch private Unternehmen aus Profitgründen ein Ende setzt. Kurzfristig kann der Staat jedoch nicht den gesamten Landbedarf der Unternehmen durch Landzuteilung und -verpachtung decken. Infolgedessen, so die Warnung vieler Experten, wird der Markt weiterhin mit einem Mangel an Grundstücken und damit auch an gewerblich genutztem Wohnraum konfrontiert sein.
Eine weitere Folge ist, dass die oben genannte Regelung die Vorteile auf Investoren konzentrieren könnte, die bereits Grundstücke für gewerbliche Wohnbauprojekte besitzen, was zu einem weiteren Preisanstieg führen könnte. Aus diesem Grund erlaubt die Nationalversammlung der Regierung , falls sie dies für notwendig erachtet, eine Resolution zu prüfen, auszuarbeiten und der Nationalversammlung zur Prüfung und Verkündung vorzulegen, die die Pilotumsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder andere im Bodengesetz vorgeschriebene Landnutzungsrechte ermöglicht.
Hinzu kommt, dass die Baulandpflicht für Wohnzwecke als grundsätzliches Problem für die meisten gewerblichen Wohnbauprojekte gilt, die am Markt feststecken, und in jüngster Zeit von vielen Experten und Unternehmen angesprochen wurde.
Allein in Ho-Chi-Minh-Stadt erfüllen derzeit 41 Projekte nicht die Voraussetzungen für die Genehmigung von Landnutzungsrechten für Investitionen in Gewerbewohnungen. Statistiken der Ho-Chi-Minh-Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA) zeigen, dass in den letzten drei Jahren nur elf Gewerbewohnungsprojekte in der Stadt genehmigt wurden. Im Bereich Sozialwohnungen sowie Condotels und Officetels wurden in der Vergangenheit keine neuen Projekte genehmigt.
Tatsächlich schreibt das Wohnungsbaugesetz seit 2014 vor, dass 100 % des Wohngrundstücks für Projekte genutzt werden müssen, was dazu führte, dass fast 100 % der Immobilienprojekte ins Stocken gerieten. Bis 2022 erließ die Nationalversammlung das Gesetz Nr. 03/2022 zur Änderung von neun Gesetzen, das es Unternehmen ermöglicht, im Rahmen der Planung Übertragungen von Wohngrundstücken oder Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind, zur Durchführung von Investitionsprojekten zu erhalten.
Die meisten neuen Immobilienentwicklungsprojekte, insbesondere Großprojekte, werden jedoch auf Grundstücken umgesetzt, die ursprünglich nicht für Wohnzwecke genutzt wurden. Statistiken des HoREA zum Anteil gewerblicher Wohnbauprojekte auf verschiedenen Grundstücksarten liefern bemerkenswerte Zahlen. Konkret beträgt der Anteil der Projekte auf reinem Wohnbauland nur 1 %. Projekte auf gemischten Grundstücken, die sowohl Wohn- als auch andere Grundstücksarten umfassen, machen den größten Anteil (ca. 94 %) aus.
Dies zeigt, dass die Regelung, dass nur diejenigen, die über Wohngrundstücke verfügen, die Genehmigungen für gewerbliche Wohnbauprojekte erhalten, zu einem lokalen Wohnungsmangel führt. Dies ist auch die Hauptursache dafür, dass die Immobilienpreise für diejenigen, die tatsächlich Wohnraum benötigen, heute unerschwinglich sind.
Sollte das oben genannte Projekt genehmigt werden, könnte dies einen wichtigen Fortschritt bei der Regulierung von Grundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte in den letzten 10 Jahren darstellen. Von „Wohngrundstücken“, die Grundstücke für gewerbliche Wohnbauprojekte regeln (im Wohnungsbaugesetz von 2014), wurde es in „Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke, die die Bedingungen für eine Änderung des Nutzungszwecks erfüllen“ (Gesetz Nr. 03/2022 zur Änderung von 9 Gesetzen und des Bodengesetzes von 2024) und in „Pilotierung anderer Grundstücksarten“ geändert.
Dies schafft die Voraussetzungen für Dutzende, ja Hunderte gewerbliche Wohnbauprojekte, darunter auch Projekte ohne Wohnbaulandanteile, und leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Angebotsversorgung des Wohnungsmarktes. Dadurch wird der seit Jahren bestehende Angebotsmangel gestillt, die Immobilienpreise gesenkt und der Traum vom Leben als Sesshafter für Geringverdiener leichter realisierbar.
Um zu verhindern, dass Unternehmen dies für Spekulationen und Profite ausnutzen, muss der Staat Lösungen zur Kontrolle dieser Transferaktivitäten finden, beispielsweise durch die Planung und Berechnung von Landnutzungsgebühren. Langfristig ist es notwendig, bald neue Regelungen für die Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Land zu schaffen, die von Landfondsentwicklungsorganisationen umgesetzt werden. Dann erhalten Investoren über Auktionen und Ausschreibungen öffentlichen und transparenten Zugang zu Landfonds, was zu einer gesünderen Marktentwicklung beiträgt.
Kommentar (0)