Viele neue Marken stehen vor der Herausforderung, Verkaufsflächen zu finden.

Der Einzelhandel erholt sich stark.

Der vietnamesische Einzelhandel, einer der dynamischsten Wirtschaftssektoren , ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen und erholt sich nach der Pandemie stark. Laut dem General Statistics Office erreichten die gesamten Einzelhandelsumsätze mit Waren und Verbraucherdienstleistungen im ersten Halbjahr 2024 3.098,7 Billionen VND, ein Plus von 8,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Vietnam erlebt eine rasante Urbanisierung und verfügt über eine große Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter. Gleichzeitig sind die Kaufkraft des Binnenmarktes, das Durchschnittseinkommen und die Zahl der wohlhabenden Menschen in Vietnam in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Berichte des globalen Vermögens- und Migrationsforschungsunternehmens New World Wealth (Südafrika) und des Investmentabwicklungs- und Staatsbürgerschaftsunternehmens Henley & Partners (Schweiz) zeigen zudem, dass die Zahl der Millionäre in Vietnam (Personen mit einem Nettovermögen von 1 Million USD oder mehr) im Zeitraum 2013–2023 um 98 % gestiegen ist – der schnellste Anstieg weltweit .

Darüber hinaus zeigte sich der vietnamesische Tourismus in der Zeit nach der Pandemie widerstandsfähig und trug zum Wachstum des Einzelhandels bei. Laut der Nationalen Tourismusbehörde begrüßte Vietnam im vergangenen Juni über 1,2 Millionen internationale Besucher. Die Gesamtzahl in den ersten sechs Monaten erreichte über 8,8 Millionen, ein Anstieg von fast 60 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese Faktoren haben die Notwendigkeit internationaler Marken verstärkt, auf dem vietnamesischen Markt präsent zu sein und zu expandieren.

Aufgrund der Markterwartungen und des Marktpotenzials drängen viele Marken nach Vietnam.

Als Reaktion auf die Marktnachfrage blieb das Angebot an Einzelhandelsimmobilien im Allgemeinen wachstumsstark. Bis zum zweiten Quartal 2024 erreichte das Angebot in Ho-Chi-Minh-Stadt knapp 1,5 Millionen Quadratmeter vermietbare Fläche, ein Plus von 2 % gegenüber dem Vorquartal. Es wird erwartet, dass der Markt bis 2026 über mehr als 188.000 Quadratmeter Nutzfläche aus 12 Projekten verfügen wird. In Hanoi ging das Gesamtangebot gegenüber dem Vorquartal um 1 % zurück, stieg aber im Jahresvergleich immer noch um 4 %, hauptsächlich aufgrund der Schließung des Robin Department Stores. Gleichzeitig verzeichnete das Angebot in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Wachstumsrate von 3 % pro Jahr.

Laut Hoang Nguyet Minh, Senior Director Commercial Leasing bei Savills Hanoi, ist die Nachfrage nach Mietflächen in Einkaufszentren hoch. Im letzten Quartal verzeichnete der Hanoi-Markt viele interessante Transaktionen in Einkaufszentren, insbesondere im Gastronomiebereich. Die Marke 4P verdoppelte die Ladenfläche im Lotte Center Hanoi.

Gye Shige, eine japanische Barbecue-Kette, eröffnete ihre erste Filiale in Hanoi im Projekt Lancaster Luminaire, nachdem sie in Ho-Chi-Minh-Stadt großen Anklang gefunden hatte. In Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnet das neue Projekt Vincom Mega Mall Grand Park eine gute Absorptionsrate und deckt 65 % des gesamten Marktverbrauchs ab.

Hoang Nguyet Minh, Senior Director, Commercial Leasing, Savills Hanoi

Neue Marken konkurrieren um Mietflächen

Allerdings, so Frau Minh, gelingt es nicht allen Einkaufszentren, Mieter zu gewinnen und zu halten. Im Gegenteil, auch neue Marken stehen bei der Mietflächensuche vor vielen Herausforderungen.

Der Q2-Bericht von Savills zeigt, dass die Auslastung im Hanoi-Markt im Vergleich zum Vorquartal um 3 Prozentpunkte und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2 Prozentpunkte auf 84 % zurückging. Währenddessen verzeichneten Einzelhandelsflächen einen Zuwachs von 7 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Auslastung in Einkaufszentren um 4 Prozentpunkte sank. Insbesondere Kaufhäuser konnten ihre Auslastung das ganze Jahr über stabil halten.

Die vermietbare Fläche verringerte sich um 49.800 m², wobei das Einkaufszentrum einen deutlichen Rückgang von 54.000 m² verzeichnete. Das Einzelhandelspodium wies mit 13.900 m² die größte zusätzliche vermietbare Fläche auf.

Frau Minh sagte: „Die Auslastung der Einkaufszentren ist trotz hoher Nachfrage zurückgegangen, da Einkaufszentren derzeit ihren Markennamen ändern. Darüber hinaus werden viele Einkaufszentren als Basis für Wohnhäuser genutzt. Dieses Modell ist für Einzelhändler nicht so attraktiv wie große Einkaufszentren, insbesondere für Marken aus der Mode-, Kosmetik- und Gastronomiebranche.“

Es sind viele neue Einkaufszentren entstanden, wodurch die Gesamtkapazität abnahm.

Der Podium-Typ zieht vor allem Fitnessstudio- und Kaffeemarken an. Allerdings sind hier oft viele Säulen oder Aufzüge zu den Wohnungen angebracht, was sie weniger attraktiv macht als große Einkaufszentren wie Lotte Mall, Vincom Retail oder Aeon Mall. Diese Orte legen Wert auf Mieterverteilung und Kommunikation, um ein attraktiveres Einkaufs- und Unterhaltungsumfeld zu schaffen.

Laut Savills-Experten stellen steigende Mieten auch für Marken, insbesondere für neue Marken, eine Herausforderung bei der Flächensuche dar. In Hanoi stiegen die Bruttomieten im Erdgeschoss im Vergleich zum Vorquartal um 2 % und im Vergleich zum Vorjahr um 13 %. Die Mieten für Einkaufszentren im Zentrum stiegen von 3,1 Mio. VND/m²/Monat auf 3,4 Mio. VND/m²/Monat, während die Mieten für Kaufhäuser 2 Mio. VND/m²/Monat erreichten.

Um das Problem leerstehender Flächen zu lösen, während neue Marken weiterhin Schwierigkeiten haben, geeignete Standorte zu finden, empfiehlt Frau Minh: „Investoren müssen eine systematische Mieterportfolio-Strategie verfolgen, die ein Gleichgewicht zwischen Verbrauchereinkaufs- und Unterhaltungsgruppen sicherstellt und den Marktanforderungen gerecht wird, um Mieter anzuziehen. Gleichzeitig müssen diese Unternehmen die demografischen Daten jedes Gebiets sorgfältig untersuchen, um optimale Mietoptionen zu gewährleisten. Aus einer anderen Perspektive muss sich die Management- und Betriebseinheit auch auf Verwaltungsdienstleistungen, Marketing- und Werbeprogramme, Unterhaltungsaktivitäten zur Stimulierung der Nachfrage, Richtlinien, Preisstützungsprogramme usw. konzentrieren, um die Anzahl der Kunden zu gewährleisten, die das Einkaufszentrum besuchen.“

Im Vincom Mega Mall Grand Park beispielsweise waren nach einem Monat Betrieb bereits fast 100 bekannte Marken und verschiedene Produktlinien an diesem Projekt beteiligt und täglich kamen Zehntausende Besucher vorbei, die dort einkauften.

Quelle: https://www.congluan.vn/nhieu-thuong-hieu-moi-gap-thach-thuc-khi-tim-mat-bang-ban-le-tai-thi-truong-viet-nam-post309810.html