Der vietnamesische Industrie- und Handelsverband (VCCI) sowie zahlreiche andere konsultierte Organisationen waren sich einig, dass es dringend notwendig sei, Unternehmen mit „anderem Land“ die Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu gestatten, da dies praktischen Erfordernissen entspreche.
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| Die Regelungen für Landfonds für gewerbliche Wohnbauprojekte wurden viel diskutiert. Foto: Duc Thanh |
Verbleibende Fragen des Landgesetzes
„Landgesetz 2024 – Wichtige Inhalte, die Unternehmen kennen müssen“ ist das Thema des kürzlich von VCCI organisierten Workshops, an dem Hunderte von Unternehmensvertretern und viele Redner teilnahmen, die während des gesamten Entwurfsprozesses dieses äußerst wichtigen Gesetzes beteiligt waren.
Laut Dau Anh Tuan, stellvertretender Generalsekretär und Leiter der Rechtsabteilung der VCCI, hat das neue Grundstücksgesetz Überschneidungen zwischen Rechtsdokumenten beseitigt, wodurch Grundstücksverfahren beschleunigt und Transaktionen auf dem Markt gefördert werden. Die verbleibende Frage ist die Regulierung von Grundstücksfonds für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte.
Konkret gibt es zwei Fälle, in denen der Zweck der Landnutzung geändert werden kann, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt umzusetzen: Wenn das Unternehmen über Land verfügt, muss es über das gesamte oder einen Teil des Wohngrundstücks verfügen (Klausel 6, Artikel 127); wenn das Unternehmen über die Erlangung von Landnutzungsrechten verhandelt, muss es über 100 % „Wohngrundstück“ verfügen (Punkt b, Klausel 1, Artikel 127).
„Für die Erteilung von Landnutzungsrechten ist eine Genehmigung des Volkskomitees der Provinz erforderlich und die Genehmigung muss mit der Landnutzungsplanung vereinbar sein. Laut dem Bodengesetz von 2013 ist nur für die ‚Aneignung‘ landwirtschaftlicher Flächen eine Genehmigung des Volkskomitees der Provinz erforderlich“, verglich Herr Tuan.
Nach der Fertigstellung des Bodengesetzes 2024 betonte Herr Tuan, dass die Regelungen zu Bodenfonds für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte bei der Verabschiedung eines Gesetzes zur Änderung von neun Investitions- und Geschäftsgesetzen (Anfang 2022) intensiv diskutiert wurden. Dies sei ein wichtiges Streitthema bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes und führe zur Eröffnung eines Pilotmechanismus.
Der Resolutionsentwurfder Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder über Landnutzungsrechte, die kein Wohngrundstück sind (Entwurf), soll der Nationalversammlung in der 7. Sitzung (Mai 2024) vorgelegt werden.
Gemäß dem Dossier, das der Evaluierungsarbeit des Justizministeriums dient, sieht der Entwurf folgende Ausrichtung vor:
Erstens handelt es sich bei dem Grundstück für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten um die in Artikel 9 des Landgesetzes von 2024 vorgeschriebene Art von Grundstück, das gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes zur Übertragung von Landnutzungsrechten berechtigt ist. Mögliche Vertragsformen sind: Übertragung von Landnutzungsrechten, Kapitaleinlage in Form von Landnutzungsrechten und Schenkung von Landnutzungsrechten.
Zweitens gehört das Land, auf das das Immobilienunternehmen ein Nutzungsrecht hat, zu einer der folgenden Landarten: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen außer Wohngrundstücken. Falls das gewerbliche Wohnbauprojekt die Fläche im Vergleich zur derzeit vom Unternehmen genutzten Landfläche erweitern muss, muss das Unternehmen einen Vertrag über das Nutzungsrecht für das in Absatz 1 dieses Artikels genannte Land abschließen, um über Land für die Umsetzung des Projekts zu verfügen.
Drittens: Wenn es sich bei der Landfläche, auf der ein kommerzielles Wohnungsbauprojekt durch den Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß Absatz 1 dieses Artikels umgesetzt werden soll, um eine von einer staatlichen Agentur oder Organisation verwaltete Landfläche handelt, muss der Staat das Land zurückfordern und das Land an Investoren zuteilen oder verpachten, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern oder durch Ausschreibung Investoren für die Umsetzung von Projekten auf dem Land auszuwählen.
Die Orientierung bei der Auswahl von Projekten und Standorten für die Pilotumsetzung lautet: Die Pilotumsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder über Landnutzungsrechte, die kein Wohnbauland sind, überschreitet nicht 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauentwicklungsprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Bedarfs an Wohnungsbauprojekten. Vorrang wird der Pilotumsetzung in städtischen Gebieten und genehmigten städtebaulichen Planungsgebieten eingeräumt.
Gemäß dieser Resolution legt der Volksausschuss der Provinz die Umsetzung des Pilotprojekts entsprechend der örtlichen Gegebenheiten fest. Vor der Umsetzung legt er dem gleichrangigen Volksrat die Liste der Pilotprojekte zur Genehmigung vor. Das Pilotprojekt wird ab 2025 durchgeführt und hat eine Laufzeit von fünf Jahren.
In seiner Antwort auf die Bitte um Stellungnahmen zum Entwurf erklärte VCCI, dass eine der wichtigsten Empfehlungen der Unternehmen im Entwurfsprozess des Bodengesetzes 2024 darin bestehe, Unternehmen die Übertragung von Nutzungsrechten für „anderes Land“ zu gestatten und Unternehmen, die derzeit über „anderes Land“ verfügen, die Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu gestatten.
Das neue Bodengesetz von 2024 beschränkt sich auf die Festlegung, dass Unternehmen nur Übertragungen von „Wohngrundstücken“ entgegennehmen dürfen, Unternehmen, die über „Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ verfügen, dürfen gewerbliche Wohnungsbauinvestitionsprojekte durchführen.
VCCI unterstützt die Entwicklung einer Pilotlösung voll und ganz. Diese ermöglicht Unternehmen die Übertragung von Nutzungsrechten für „andere Grundstücke“, sodass Unternehmen, die bereits über „andere Grundstücke“ verfügen, gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren können. Dies ist eine dringend notwendige Regelung, die praktischen Bedürfnissen gerecht wird, aktuelle Schwierigkeiten überwindet und die Schwierigkeiten vieler aktueller Projekte beseitigt.
Der Schlüssel liegt in der Risikoprävention.
Während der Entwicklung des Entwurfs erhielt der Pilotvorschlag auch die Zustimmung vieler Kommunen, darunter auch solcher, die noch nie gewerbliche Wohnbauprojekte umgesetzt haben, sei es durch die Übertragung von Landnutzungsrechten oder die Nutzung von Wohngrundstücken oder anderen Grundstücken, deren Nutzung durch zuständige staatliche Behörden zu Wohnbauland umgewidmet ist (wie Hung Yen und einige andere Orte). In Großstädten, in denen viele Projekte auf Schwierigkeiten stoßen, ist die Unterstützung für den Entwurf sogar noch größer.
Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) betonte zwar die Notwendigkeit der Ausarbeitung des Entwurfs, wies aber auf zahlreiche praktische Probleme hin. Wenn Investoren beispielsweise nur über Nutzungsrechte für Wohngrundstücke verhandeln dürften, stünde kein ausreichend großer Grundstücksfonds zur Verfügung, um in den Bau von Gewerbewohnungen, großflächigen Stadtgebieten mit vollständiger technischer Infrastruktur, gleichzeitiger sozialer Infrastruktur sowie städtischen Versorgungseinrichtungen und -dienstleistungen zu investieren.
Der Grund dafür ist, dass das größte Wohngrundstück gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes zur Begrenzung der Wohnbaulandzuteilung nicht größer als 400 Quadratmeter ist, während die größten bestehenden Wohngrundstücke in städtischen Gebieten nur wenige tausend Quadratmeter groß sind. „Typischerweise hat die alte Villa in 110 - 112 Vo Van Tan (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) drei Straßenfronten mit einer Fläche von nur mehr als 2.700 Quadratmetern“, zitierte HoREA.
Laut HoREA besteht das Hauptproblem darin, das Risiko von Einnahmeverlusten des Staatshaushalts und des öffentlichen Vermögens wie Landressourcen zu verhindern und zu stoppen. Außerdem soll verhindert werden, dass Investoren bei der Umsetzung des Selbstverhandlungsmechanismus illegal von der Differenz der Bodenmieten profitieren. Die strengen und synchronen Vorschriften zu den Grundstückspreisen des Bodengesetzes von 2024 werden, sofern sie vollständig umgesetzt werden, die oben genannten Risiken verhindern und stoppen.
In Bezug auf den Umsetzungsbereich äußerte sich HoREA „sehr erfreut“ über den Vorschlag des Entwurfs, dass alle Provinzen und zentral verwalteten Städte Kriterien hinsichtlich Fläche, Investitionskapital und anderen den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Kriterien festlegen dürfen, um Projekte im zulässigen Pilotgebiet auszuwählen.
VCCI ist jedoch der Ansicht, dass dieser Vorschlag bei der Bestimmung von Investitionsprojekten, die dem Pilotmechanismus unterliegen, Bedenken hinsichtlich des Antrags- und Zuschussmechanismus hervorrufen könnte. Um diese Situation zu begrenzen, schlägt VCCI vor, allgemeine Kriterien direkt in der Entschließung festzulegen. Die Kommunen würden sich bei der Bestimmung geeigneter Projekte auf diese Kriterien stützen.
- Beitrag des Volkskomitees der Provinz An Giang zum Entwurf
Für Projekte mit vereinbarter Landnutzungsübertragung wird ein Pilotprojekt mit einer Fläche von weniger als 10 Hektar vorgeschlagen. Investoren können bei einer Fläche von weniger als 10 Hektar die Übertragung der Landnutzungsrechte selbst aushandeln, ohne dass staatliche Behörden eingreifen müssen. Gleichzeitig soll mit dieser Größenordnung auch die Einhaltung der Befugnisse des Volksrats der Provinz zur Genehmigung einer etwaigen Änderung der Landnutzung für den Reisanbau sichergestellt werden.
Das Investitionskapital kann je nach Projektgebiet zwischen 20 und 300 Milliarden VND liegen. Der Investor muss ein im Immobiliengeschäft tätiges Unternehmen sein und die finanzielle Leistungsfähigkeit entsprechend dem Umfang und dem Gesamtinvestitionskapital des Projekts gemäß den geltenden Vorschriften aufweisen.
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