Die Alterung der Bevölkerung verändert den Wohnraumbedarf.
Thailand tritt in eine Phase rascher Bevölkerungsalterung ein. Im Jahr 2023 wurde das Land offiziell zu einer alternden Gesellschaft, und demografischen Prognosen zufolge könnte die Bevölkerung Thailands um das Jahr 2033 ihren Höhepunkt erreichen, bevor sie wieder zu sinken beginnt.
Veränderungen in der demografischen Struktur wirken sich unmittelbar auf den Wohnungsmarkt aus. Lange Zeit wurde die Nachfrage nach Wohneigentum in Thailand durch Bevölkerungswachstum, den Ausbau der Mittelschicht und den Trend zur Vermögensbildung durch Immobilien bestimmt. Diese Faktoren schwächen sich jedoch nun allmählich ab.
Der Anteil der Erwerbstätigen, die sich ein Eigenheim leisten können, sinkt, während die Haushaltsgrößen abnehmen. Der zunehmende Trend zu Einpersonenhaushalten und kleinen Haushalten verändert die Nachfrage nach traditionellem Wohnraum erheblich.
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Darüber hinaus werden die meisten Wohnungsbaudarlehen in Thailand individuell finanziert. Mit dem Wandel der Familienstrukturen nimmt die Unterstützung durch das erweiterte Familiennetzwerk ab, was den finanziellen Druck auf die Käufer erhöht.
Studien zeigen, dass die alternde Bevölkerung in Thailand die Nachfrage nach Wohnraum jährlich um 0,6 % bis 1,3 % senken könnte. Dies gilt als langfristiger Trend mit direkten Auswirkungen auf die Perspektiven des Immobilienmarktes.
Gleichzeitig konnte das Einkommenswachstum der Bevölkerung nicht mit den steigenden Wohnkosten Schritt halten. Einige Analysemodelle legen nahe, dass die Einkommen um durchschnittlich etwa 4,7 % pro Jahr steigen müssten, um den bisherigen Wohneigentumsanteil aufrechtzuerhalten. Die reale Lohnwachstumsrate in Thailand ist jedoch seit vielen Jahren relativ niedrig und uneinheitlich zwischen den verschiedenen Berufsgruppen.
Die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen vergrößert sich daher. Für viele Haushalte, insbesondere solche mit niedrigem Einkommen, wird Wohneigentum eher zu einer langfristigen finanziellen Belastung als zu einem Instrument der wirtschaftlichen Sicherheit, wie es einst der Fall war.
Bezahlbarkeitsdruck und städtische Raumveränderungen
Demografische und Einkommensverschiebungen führen zu ungleichmäßigen Anpassungen auf dem thailändischen Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum konzentriert sich zunehmend auf die großen Ballungsräume mit guter Infrastruktur und hohen Beschäftigungschancen. Gleichzeitig sind viele einkommensschwache Haushalte gezwungen, in Vororte zu ziehen, wo die Anbindung schlechter und die Aussichten auf Wertsteigerungen geringer sind.
Experten zufolge führt die Alterung der Bevölkerung häufig zu einem Überangebot an Wohnraum in weniger attraktiven Gegenden, während gleichzeitig die Immobilienwerte in Regionen mit geringem Bevölkerungswachstum sinken. Dies bedeutet, dass Immobilien für viele Haushalte nicht mehr als stabile Vermögensanlage dienen.
Der Druck durch die Wohnkosten nimmt ebenfalls deutlich zu. Ein Großteil der thailändischen Haushalte wendet mittlerweile zwischen 36 % und 60 % ihres Einkommens für Wohnkosten auf. Dies gilt als hohes Risiko für finanzielle Anfälligkeit, insbesondere angesichts einer alternden Wirtschaft und eines langsamen Einkommenswachstums.
Die Weltbank hat darauf hingewiesen, dass übermäßig hohe Wohnkosten die Ersparnisse der Haushalte untergraben und dadurch die Widerstandsfähigkeit der Wirtschaft gegenüber langfristigen Schocks beeinträchtigen können.
In Thailand, wie in vielen anderen asiatischen Ländern, ist Wohneigentum nach wie vor eng mit dem Konzept von Lebensstabilität und sozialem Status verbunden. Mieten wird hingegen oft als vorübergehende oder weniger attraktive Lösung angesehen. Die Realität des Marktes zwingt jedoch viele Haushalte dazu, diese Ansicht zu überdenken.
Experten empfehlen Thailand, den Aufbau eines langfristigen Mietwohnungssystems mit hoher Stabilität zu fördern, insbesondere in Gebieten außerhalb der Ballungszentren. Dieses Modell könnte besser für Bevölkerungsgruppen geeignet sein, die nur schwer Zugang zum Immobilienmarkt haben.
Um eine praktikable Option zu werden, muss der Mietmarkt besser organisiert sein, unter anderem durch stabile Langzeitverträge, vorhersehbare Preise und Mechanismen zum Schutz der Mieterrechte. Dies soll dazu beitragen, die finanzielle Belastung von Haushalten mit niedrigem Einkommen und älteren Menschen zu verringern.
Die Rolle ausländischer Investitionen für das Marktgleichgewicht.
Neben inländischen Lösungsansätzen weisen Forscher darauf hin, dass ausländische Investitionen bei richtiger Steuerung eine unterstützende Rolle bei der Wiederherstellung des Gleichgewichts auf dem thailändischen Wohnungsmarkt spielen könnten.
Aktuell konzentriert sich die Nachfrage ausländischer Investoren vor allem auf Wohnungen in großen Ballungszentren. Daten des thailändischen Immobilieninformationszentrums zeigen, dass ausländische Immobilienkäufe in einigen gefragten Gegenden zu steigenden Immobilienpreisen beigetragen haben.
Experten zufolge können ausländische Kapitalzuflüsse, sofern sie angemessen gesteuert werden, dazu beitragen, das Angebot im Luxussegment aufzufangen und die Wirtschaftstätigkeit auf dem städtischen Immobilienmarkt zu stützen. Gleichzeitig könnten sich inländische Maßnahmen auf die Entwicklung von langfristigem Mietwohnraum in Gebieten mit geringerer Nachfrage konzentrieren.
Dieser Ansatz birgt jedoch auch erhebliche Risiken. Mehrere Studien belegen einen zunehmenden Trend in Thailand, Wohnungen in Kurzzeitvermietungen umzuwandeln, was die Stadtverwaltung unter Druck setzt und den Wohnungsmarkt destabilisiert.
Darüber hinaus könnte die Nachfrage ausländischer Investoren die Immobilienpreise in zentralen Lagen weiter in die Höhe treiben und Wohnraum für einheimische Bewohner erschwinglicher machen.
Experten warnen zudem vor dem Risiko zunehmender räumlicher Ungleichheit, da Kapital in die Großstädte fließt, während viele Vorstadtgebiete mit einem Überangebot und sinkenden Immobilienwerten zu kämpfen haben.
In diesem Zusammenhang schlagen Forscher vor, dass Thailands Wohnungspolitik umfassender gestaltet werden müsse und Anpassungen auf der Nachfrageseite, eine Umstrukturierung auf der Angebotsseite sowie eine angemessene Steuerung der Investitionsströme miteinander verbinden solle.
Demnach sollte die Unterstützung des Übergangs von Wohneigentum zu Langzeitmiete für gefährdete Bevölkerungsgruppen als eine der wichtigsten politischen Prioritäten gelten. Gleichzeitig sollten Mechanismen zur Steuerung ausländischer Investitionen auf die Stabilisierung des Marktes abzielen, anstatt sich ausschließlich auf die Förderung kurzfristigen Wachstums zu konzentrieren.
Langfristig wird die alternde Bevölkerung voraussichtlich weiterhin tiefgreifende Veränderungen auf dem thailändischen Immobilienmarkt bewirken. Dies erfordert flexiblere und anpassungsfähigere Wohnungsbaupolitiken, um bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten, die soziale Stabilität zu erhalten und die finanziellen Risiken des demografischen Wandels abzumildern.
Quelle: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
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