Nachdem die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen unter Kontrolle gebracht wurde, was wird mit Immobilienaktien geschehen?

(Dan Tri Zeitung) – Die Aktien von Immobilienunternehmen reagierten auf die Nachricht, dass die vietnamesische Staatsbank aufgefordert wurde, die Kreditvergabe an diesen Sektor zu kontrollieren. Experten geben Anlegern Ratschläge.

Die Richtlinien der vietnamesischen Staatsbank für das Kreditmanagement bis 2026 wurden kürzlich veröffentlicht. Ein zentraler Punkt ist die Verpflichtung für Kreditinstitute, das Kreditwachstum in potenziell risikobehafteten Sektoren, darunter der Immobiliensektor, ab 2026 streng zu kontrollieren.

Die neuen Anforderungen zielen darauf ab, die Kreditströme in Produktions- und Unternehmenssektoren, vorrangige Sektoren und Wachstumstreiber der Wirtschaft zu lenken und gleichzeitig die Stabilität der Geldmarktliquidität und die Sicherheit des Bankensystems zu gewährleisten.

Immobilienaktien reagieren stark.

Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf das Potenzial von Immobilienaktien. Am 9. Januar, unmittelbar nach der Ankündigung der Staatsbank, fielen die Kurse von Immobilienaktien trotz eines starken Anstiegs des VN-Index um mehr als 1 % bei einem Handelsvolumen von über 7,2 Billionen VND. Dies deutet auf anhaltenden Verkaufsdruck hin, insbesondere im Bereich Wohnimmobilien, wo viele Aktien ihren unteren Kurs erreichten oder 5–6 % an Wert verloren.

Der Verkaufsdruck konzentrierte sich hauptsächlich auf den Wohnimmobiliensektor, wobei viele Aktien mit großen Verkaufsaufträgen auf den Tiefstkurs fielen, wie beispielsweise DXG von Dat Xanh Group, PDR von Phat Dat und NLG von Nam Long Investment Corporation…

Seit dem 13. Januar hat sich die Bewertung von Immobilienaktien, basierend auf dem Kurs-Buchwert-Verhältnis, nach einer Phase deutlicher Abschläge wieder auf ihr Ausgangsniveau eingependelt. Experten halten dies für ein relativ attraktives Bewertungsniveau, da sich der Immobilienmarkt weiterhin in einer Erholungsphase befindet und voraussichtlich in naher Zukunft in eine Wachstumsphase eintreten wird.

Die Chancen sind jedoch branchenweit ungleich verteilt. Angesichts strengerer Kreditkontrollen und voraussichtlich steigender Zinsen im Jahr 2026 benötigen Anleger eine selektive Herangehensweise.

Die Kurse von Immobilienaktien sind durchweg auf tiefe Tiefstände gefallen (Foto: VNDStock).

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Dan Tri erklärte Bui Van Huy, stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Leiter der Investmentanalyse bei FIDT, dass der Fokus auf Unternehmen mit kompetenter und angesehener Führung, stabilem operativem Cashflow und soliden Finanzstrukturen liegen sollte. Er betonte zudem die Bedeutung der Entwicklung von mittelpreisigen und sozialen Wohnungsbauprojekten, um den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken. Diese Unternehmen seien in der Lage, den Umsatzanstieg aufrechtzuerhalten, konjunkturelle Risiken abzufedern und die Grundlage für nachhaltiges Wachstum ab 2026 zu schaffen.

Analysten zufolge bestehen in dieser Aktiengruppe weiterhin Investitionsmöglichkeiten. Der Fokus liegt dabei auf Unternehmen, die über unbelastete Grundstücke mit vollständiger rechtlicher Dokumentation verfügen, Produkte zur Deckung des tatsächlichen Wohnraumbedarfs (insbesondere Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum) entwickeln und über gesunde Bilanzen verfügen. Diese Unternehmen dürften im Zeitraum 2026–2027 ein höheres Wachstumspotenzial aufweisen und gleichzeitig vom Konsolidierungsprozess am Markt profitieren.

Die Experten von Kafi Securities sind sich einig, dass für Unternehmen, die positive Geschäftsergebnisse erzielen, über eine solide Finanzstruktur verfügen und deren Verschuldungsgrad innerhalb sicherer Grenzen liegt, der derzeitige Preisabschlag lohnenswerte Anlagemöglichkeiten bieten kann.

Trotz der Einschränkungen bei der Kreditvergabe eröffnen sich dem Markt im Allgemeinen und dem Immobiliensektor im Besonderen zahlreiche neue Chancen. Rechtsreformen, eine Investitionswelle in die Infrastrukturentwicklung, ein verbessertes Angebot und die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum treiben den Markt an.

Daher wird die Festlegung einer Obergrenze für das Kreditwachstum von 15-16 % für das gesamte System, bei gleichzeitiger Forderung, dass Immobilienkredite die Gesamtwachstumsrate nicht überschreiten dürfen, von Experten als positive Maßnahme angesehen.

„Die politische Botschaft ist eindeutig: Kreditströme sollen umgeleitet werden, um zu verhindern, dass Geld in Spekulationsgeschäfte fließt und die Preise in die Höhe treibt. Gleichzeitig wird Kapital für Produktion, Wirtschaft und den realen Wohnungsbedarf priorisiert. Die Aufrechterhaltung angemessener Immobilienpreise wird zudem das Risiko der Bildung von Vermögensblasen in der kommenden Zeit begrenzen“, sagte Herr Huy.

Prognosen von MBS Securities zufolge dürfte das Immobilienangebot in den Jahren 2026-2027 stark ansteigen, da viele Großprojekte die rechtlichen Verfahren abschließen und zum Verkauf bereit sind, wobei zahlreiche große Unternehmen sowohl im Norden als auch im Süden beteiligt sind.

Hohe Kreditwerte gehen mit einem erhöhten Risiko einher.

Umgekehrt werden durch die neuen Anforderungen der Staatsbank vor allem vermögende Unternehmen, die stark auf Fremdkapital angewiesen sind und ungesunde Finanzstrukturen aufweisen, erheblich negativ beeinflusst.

Experten weisen zudem darauf hin, dass die im letzten Jahr in den Immobiliensektor geflossenen hohen Kredite viele Risiken geschaffen haben und weiterhin schaffen.

Im Jahr 2025 erlebte der Kreditmarkt einen starken Aufschwung mit einem Wachstum von 19,1 %, was das von der vietnamesischen Staatsbank vorgegebene Ziel von 16 % deutlich übertraf. Besonders hervorzuheben ist, dass die Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor über 23 % aller ausstehenden Kredite ausmachten und sich damit zu einem der Haupttreiber des Kreditwachstums im gesamten System entwickelten.

Die Erholung des Wohnungsangebots in Verbindung mit anhaltend niedrigen Zinssätzen hat günstige Bedingungen für ein positives Wachstum der Immobilienkredite im Jahr 2025 geschaffen. Diese Erholung geht jedoch mit unbeabsichtigten Folgen einher, insbesondere mit einem Anstieg der Immobilienspekulation.

Experten betonen, dass diese Entwicklung mit potenziellen Risiken einhergeht. Im vergangenen Jahr hat die Kombination aus niedrigen Zinsen, reichlich verfügbaren Krediten und der Erwartung steigender Preise zu einigen bemerkenswerten Entwicklungen geführt. So sind beispielsweise die Immobilienpreise rasant gestiegen; in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben die Wohnungspreise einen starken Anstieg verzeichnet, der stellenweise 40 bis 50 % gegenüber Jahresbeginn erreichte und damit das Einkommenswachstum der Bewohner deutlich übertraf.

Das Risiko verstärkter Spekulationsaktivitäten nimmt ebenfalls zu. Ein erheblicher Teil des aufgenommenen Kapitals fließt nicht in Produktion und Geschäftsbetrieb, sondern konzentriert sich auf hochspekulative Segmente wie etwa ländliche Grundstücke oder Luxusprojekte, die dem Zweck des „kurzfristigen Handels“ dienen.

Insbesondere ist ein umfassendes Kreditrisiko im gesamten Ökosystem entstanden. Es wurden zahlreiche Warnungen vor der übermäßigen Konzentration von Krediten auf bestimmte, eng mit der Bank verbundene Kundengruppen ausgesprochen, was mittel- bis langfristig potenziell zu Portfolioungleichgewichten und der Entstehung notleidender Kredite führen kann.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/tin-dung-bat-dong-san-bi-kiem-soat-co-phieu-nha-dat-ra-sao-20260114133312462.htm