Laut dem vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt erstellten Entwurf zur Änderung mehrerer Artikel des Landgesetzes von 2024 ist einer der bemerkenswertesten Inhalte der Vorschlag, Landnutzungsrechteurkunden (rote Bücher) für Grundstücke auszustellen, die zwischen 2014 und 2024 mit handschriftlichen Vereinbarungen erworben wurden, um Rechtsfragen zu klären und die Rechte der Bevölkerung zu schützen.
Tatsächlich werden seit mehr als einem Jahrzehnt trotz immer strengerer gesetzlicher Bestimmungen zur Übertragung von Landnutzungsrechten weiterhin zahlreiche Transaktionen mit handschriftlichen Dokumenten durchgeführt, ohne notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung oder ohne die notwendigen rechtlichen Voraussetzungen.
Infolgedessen können viele Grundstückskäufer keine Eigentumsurkunden erhalten, haben Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Hypotheken, bei der Übertragung des Eigentums oder sind ständig dem Risiko von Streitigkeiten ausgesetzt.
Daher wird erwartet, dass der neue Vorschlag, sofern er in kontrollierter Weise formalisiert wird, diese rückständigen Transaktionen in das offizielle Verwaltungssystem überführt und so zur Transparenz des Immobilienmarktes beiträgt.
Frau Ngoc, eine Immobilienmaklerin in der Provinz Lam Dong, erklärte, dass in vielen Gegenden des zentralen Hochlands der Kauf und Verkauf von Grundstücken mit handschriftlichen Dokumenten noch immer weit verbreitet sei, insbesondere bei landwirtschaftlichen Flächen. Viele Angehörige ethnischer Minderheiten scheuten sich, Behörden zu kontaktieren, oder seien mit den rechtlichen Verfahren nicht vertraut, weshalb sie einfache Transaktionen oft handschriftlich abwickelten. „Der Verkäufer verfasst lediglich das Übertragungsdokument, und der Käufer muss sich dann selbst um die Eigentumsurkunde kümmern“, so Frau Ngoc.
In vielen Fällen wurden Grundstücke mehrfach mit handschriftlichen Vereinbarungen gekauft und verkauft, die rechtlichen Verfahren sind jedoch noch nicht abgeschlossen.
Viele große Grundstücke in den Provinzen haben noch keine Eigentumsurkunden (Abbildung beispielhaft).
Aus juristischer Sicht ist Rechtsanwältin Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht, dass es notwendig ist, die Art dieser Transaktionen genau zu verstehen, um Verwirrung bei der Anwendung des Gesetzes zu vermeiden.
Laut Rechtsanwältin Phuong ist der gebräuchliche Begriff „Land mit handschriftlichen Dokumenten“ lediglich eine umgangssprachliche Redewendung und spiegelt das Rechtskonzept in den aktuellen Vorschriften nicht vollständig wider.
Er argumentierte, dass die korrekte Formulierung „gemäß den gesetzlichen Bestimmungen“ lauten sollte, da für jeden Fall der Landnutzung unterschiedliche Anerkennungsbedingungen gelten.
Rechtsanwältin Phuong analysierte die Bestimmungen des Landgesetzes über verschiedene Zeiträume hinweg und stellte fest, dass es derzeit drei Hauptgruppen von Fällen im Zusammenhang mit der Landregistrierung und der Ausstellung von Landnutzungsberechtigungen gibt.
Der erste Fall betrifft Grundstücksnutzer, die im Besitz eines der in den Landgesetzen verschiedener Zeiträume festgelegten Dokumente sind, beispielsweise des Landgesetzes von 2003, 2013 oder 2024. Diese Fälle berechtigen zur erstmaligen Grundstücksregistrierung und zur Ausstellung einer Grundstücksurkunde.
Im zweiten Fall erhält ein Erwerber das Grundstück von einer Person mit den vorgeschriebenen gültigen Dokumenten. Gemäß Artikel 137 Absatz 5 des Landgesetzes von 2024 kann dem Erwerber dennoch eine Landurkunde ausgestellt werden, sofern er Dokumente vorlegen kann, die den Kauf und die Übertragung belegen.
Diese Art von Transaktion wird gemeinhin als „handschriftliche Vereinbarung“ bezeichnet, also als Vertrag, der nicht notariell beglaubigt oder anderweitig authentifiziert ist. Die Transaktion muss jedoch schriftlich dokumentiert werden; mündliche Vereinbarungen werden nicht akzeptiert.
Der dritte Fall betrifft Landnutzer, die keine der nach dem Landgesetz erforderlichen Dokumente besitzen, einschließlich früherer Nutzer. Dennoch sieht das Gesetz die erstmalige Landregistrierung und die Prüfung der Möglichkeit einer Landnutzungsbescheinigung vor, sofern die Bedingungen einer dauerhaften Nutzung für jeden Zeitraum erfüllt sind.
Laut Anwalt Phuong herrscht derzeit bei vielen Menschen das Missverständnis vor, dass der bloße Kauf und Verkauf mit handschriftlichen Dokumenten ausreiche, um das Eigentum zu übertragen und Änderungen im Grundbuch zu aktualisieren. „Dies ist ein falsches Verständnis und kann zu weiteren Streitigkeiten führen“, sagte er.
Denn selbst in Fällen von Übertragungen von Landnutzungsrechten, in denen zwar ein Grundbuchauszug ausgestellt, dieser aber nicht notariell beglaubigt oder authentifiziert wurde, müssen dennoch alle Verfahren gemäß den geltenden Rechtsvorschriften eingehalten werden.
Rechtsanwältin Phuong argumentiert jedoch, dass, wenn das geänderte Landgesetz die Frist für die Anerkennung der Landregistrierung in Fällen ohne Dokumente verlängert, diese nicht auf den 1. Juli 2014 beschränkt sein sollte.
Seiner Ansicht nach sollte man erwägen, die Frist auf ein späteres Datum, beispielsweise den 1. Januar 2026, zu verlängern, um die große Anzahl bestehender Transaktionen endgültig zu klären, anstatt viele weitere Jahre auf nachfolgende Gesetzesänderungen zu warten.
Streitigkeiten sind unvermeidlich.
Manche argumentieren, die Legalisierung handschriftlicher Verträge werde zwangsläufig Bedenken hinsichtlich des Risikos von Verstößen oder Streitigkeiten hervorrufen. Laut Rechtsanwalt Tran Duc Phuong sind Landstreitigkeiten in der Praxis jedoch unvermeidbar, und solche Bedenken sollten nicht dazu genutzt werden, das Recht der Menschen auf Registrierung und Erhalt von Landurkunden einzuschränken.
Noch wichtiger ist jedoch, dass die Einbindung bestehender Transaktionen in einen Managementrahmen dazu beitragen wird, Landressourcen freizusetzen, die aufgrund fehlender rechtlicher Voraussetzungen viele Jahre lang "eingefroren" waren.
Wenn die Rechte zur Landnutzung uneingeschränkt anerkannt werden, wird es den Menschen leichter fallen, Transaktionen durchzuführen, Kapital aufzunehmen und in die Produktion zu investieren, und gleichzeitig wird zu einem transparenteren und stabileren Immobilienmarkt beigetragen.
Quelle: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Kommentar (0)