Die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößert sich.
Vergleicht man das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens mit dem Wachstum der Immobilienpreise im Zeitraum 2014–2025, so zeigt sich eine zunehmende Diskrepanz. Das durchschnittliche Einkommen stieg von 4,11 Millionen VND/Monat auf 8,3 Millionen VND/Monat, was einer Verdopplung und einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von etwa 6,4 % entspricht.
Inzwischen ist der durchschnittliche Wohnungspreis von 25 Millionen VND/m² auf 75,5 Millionen VND/m² gestiegen – eine Verdreifachung, was einer jährlichen Steigerungsrate von über 12 % entspricht. Auch heute noch liegt der durchschnittliche Hauspreis in Hanoi bei über 80 Millionen VND/m². Die Hauspreise steigen somit fast doppelt so schnell wie die Einkommen.
Laut Statistiken von Mitte 2025 ist der Preis einer durchschnittlichen Wohnung derzeit 27,3-mal höher als das jährliche Familieneinkommen. Dies entspricht dem Verhältnis von Wohnungspreis zu Einkommen (P/I = 27,3). Anders ausgedrückt: Wenn eine Familie nichts ausgibt und ihr gesamtes Einkommen für den Hauskauf verwendet, dauert es etwa 27 Jahre, bis sie genügend Geld angespart hat. Verwendet sie hingegen ein Drittel ihres Einkommens für Ratenzahlungen, verlängert sich diese Zeit auf fast 80 Jahre. Angesichts des aktuellen Einkommensniveaus rückt der Traum vom Eigenheim für die meisten Arbeitnehmer, einschließlich Beamter, daher immer weiter in die Ferne.
Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, sagte, dass die Immobilienpreise in die Höhe schnellen.
Auf dem Forum „Für eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes“, das am 4. Dezember von Hanoi Radio und Fernsehen veranstaltet wurde, erklärte Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, dass die rasant steigenden Immobilienpreise nicht nur ein Hindernis für Käufer darstellen, sondern auch ein potenzielles Risiko für die gesamte Wirtschaft bergen. Ein Immobilienmarkt könne nur dann als „gesund und nachhaltig“ gelten, wenn die Verkaufspreise für Menschen mit mittlerem Einkommen durch Ratenzahlungen erschwinglich blieben.
Aktuell sind die meisten Investoren weiterhin auf Bankkredite angewiesen. Laut Statistiken der Staatsbank stieg das in den Immobiliensektor investierte Kreditvolumen bis Ende September 2025 um 19 % auf über 4 Billionen VND, was 24 % der gesamten ausstehenden Verschuldung des Finanzsystems entspricht. Gleichzeitig zeigen die Daten für das dritte Quartal 2025 einen Rückgang der Immobilientransaktionsrate um 13 %, wobei der Wohnungsmarkt allein um 15 % sank, während das Angebot an Immobilien zunimmt.
Analysten warnen davor, dass bei zu hohen Preisen und gleichzeitig sinkenden Transaktionen das Risiko von Kreditausfällen, einer Marktstarre und Liquiditätsengpässen bei Investoren auf das Bankensystem übergreifen kann. Der Druck einer Immobilienpreisblase beschränkt sich daher nicht auf einen einzelnen Markt, sondern ist eng mit der Finanzsicherheit und der makroökonomischen Stabilität verknüpft.
Auf dem Forum wurden verschiedene Mängel aufgezeigt: Spekulation, Preisinflation, Angebotsmanipulation, Bereicherung durch Sozialwohnungspolitik und eine unausgewogene Segmentstruktur. Viele Menschen befinden sich in der Situation, „nicht reich genug für eine Eigentumswohnung, aber auch nicht arm genug für eine Sozialwohnung“ zu sein.
Institutionen perfektionieren, Kreditkontrolle, reales Angebot erhöhen
Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, sagte, dass für eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes eine synchrone Beteiligung der staatlichen Stellen an der Anpassung der Regelungen und Richtlinien für Land, Kredite und Steuern für Immobilienunternehmen erforderlich sei.
Die Regierung konzentriert sich in letzter Zeit auf die Erprobung verschiedener Mechanismen und Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus mit dem Ziel, bis 2030 eine Million Wohneinheiten zu schaffen. Nationalversammlung und Regierung haben zahlreiche offene Mechanismen eingerichtet, um das Angebot zu erhöhen und Hindernisse für die Sanierung alter Wohnungen in Großstädten zu beseitigen. Diese Maßnahmen haben zur Verbesserung des Wohnungsangebots beigetragen.
Die Umsetzung vor Ort verläuft jedoch noch schleppend, weshalb eine genauere Überprüfung und Überwachung durch die Behörden auf allen Ebenen erforderlich ist; insbesondere müssen die Verwaltungsverfahren tatsächlich verkürzt werden, während gleichzeitig weiterhin Mechanismen zur „Öffnung“ des Immobilienmarktes in rechtlicher Hinsicht geprüft werden.
Ein weiterer wesentlicher Engpass liegt im Niveau der Grundstückspreise. Die aktuell in einigen Regionen erwarteten Grundstückspreise liegen deutlich über dem Niveau von vor fünf Jahren, stellenweise sogar um ein Vielfaches höher. Dies ist einer der Hauptgründe für den Anstieg der Immobilienpreise. Laut dem Vorstandsvorsitzenden von GP.Invest ist es bei der Erstellung einer Grundstückspreisliste notwendig, den Grundstückspreis für Projekte (als Grundlage für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen und Investitionspläne) und den marktüblichen Grundstückspreis für Transaktionen zwischen Privatpersonen klar zu definieren. Dadurch wird ein angemessener Anpassungsmechanismus geschaffen, der verhindert, dass die Grundstückskosten letztendlich die Hauptlast für Immobilienkäufer darstellen.
Frau Tran Hong Nguyen, stellvertretende Vorsitzende des Rechts- und Justizausschusses der Nationalversammlung, sagte, es sei notwendig, den Rechtsrahmen für Land-, Wohnungs- und Immobiliengeschäfte zu perfektionieren.
Frau Tran Hong Nguyen, stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass zur Bewältigung der ungewöhnlichen Marktentwicklungen zunächst der Rechtsrahmen für Grundstücke, Wohnungen und Immobiliengeschäfte optimiert werden müsse. Derzeit werden verschiedene Dokumente zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes und des Immobiliengesetzes erarbeitet. Dies bietet die Chance, bestehende Gesetzeslücken bei Grundstücksauktionen, Projektausschreibungen, Grundstücksteilungen und -verkäufen, Immobilienmaklern und der Angebotsregulierung zu schließen. Je klarer die Gesetze, desto schwieriger ist die Marktmanipulation.
Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung betonte, dass zur eindeutigen Feststellung von Verstößen Schlussfolgerungen der Inspektions-, Prüfungs- und Strafverfolgungsbehörden erforderlich seien, sofern Anzeichen für Gesetzesverstöße vorlägen. Starke, innerhalb kurzer Zeit wiederholte Preisschwankungen, die sich auf Gebiete konzentrieren, in denen Planungs-, Infrastrukturinvestitions- oder Großprojekte anstehen, seien jedoch Signale, die den Staat zu besonderen Überwachungsmaßnahmen zwingen.
Neben der Optimierung des Gesetzes gilt die Veröffentlichung von Planungsinformationen, Flächennutzungsplänen, Projektfortschritten, Projektrechtmäßigkeit und Transaktionspreisen als entscheidend. Der Aufbau einer nationalen Grundstücksdatenbank, einer Wohnungsdatenbank und eines elektronischen Transaktionssystems wird dem Staat helfen, effektiv zu verwalten, Betrug zu verhindern und Preistreiberei und Spekulationsblasen deutlich einzuschränken.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Schaffung eines realen Angebots, insbesondere in dem Segment, das den tatsächlichen Wohnraumbedarf deckt. Es ist notwendig, Immobilientypen so zu differenzieren, dass sie den Bedürfnissen der Menschen in den jeweiligen Segmenten gerecht werden. Wenn der Markt ausschließlich auf spekulativer Nachfrage basiert, können Immobilien leicht zu einem Instrument der Vermögenshortung oder zu einem Mittel für Spekulationsgeschäfte werden, wodurch Blasen entstehen und die Immobilien leicht manipuliert werden können. Daher ist es notwendig, den Bau von Sozialwohnungen und gewerblichen Wohnungen zu angemessenen Preisen zu fördern und gleichzeitig die Investitions- und Flächennutzungsverfahren zu reformieren, um die Projektdurchführungszeiten zu verkürzen. Mit steigendem Angebot kann sich der Markt besser stabilisieren.
Die Delegierten erörterten und diskutierten Lösungsansätze für einen gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt.
Im Hinblick auf die Kreditpolitik wurde auf dem Forum analysiert, dass viele Banken hohe Kapitalauszahlungen für Projekte mit hohen Grundstücksbewertungen auf Basis von Hypotheken gewähren, was die Grundstückspreise weiter steigen lässt. Immobilienkäufer können zwar Kredite zu variablen Zinssätzen aufnehmen, akzeptieren aber aufgrund des rasanten Preisanstiegs weiterhin hohe Zinsen. Dies führt zu einer Abwärtsspirale: Je höher der Preis, desto stärker die Spekulation und desto mehr Kredite fließen in den Immobilienmarkt.
Einige Kreditinstitute unterscheiden noch immer nicht klar zwischen Wohnungsbaudarlehen und Anlagedarlehen, wodurch die vorrangige Kapitalquelle nicht wirklich dem tatsächlichen Wohnungsbedarf zugutekommt. Viele Meinungen legen nahe, dass Banken die Kriterien für Darlehen zum Kauf von Wohneigentum und zum Kauf von Anlageimmobilien trennen sollten; die Eigenkapitalquote für Immobilienunternehmen berücksichtigen, Hürden für Projekte einführen sollten, die im Verhältnis zum Eigenkapital zu hoch verschuldet sind; und gleichzeitig die Kriterien für die Emission von Unternehmensanleihen genauer prüfen sollten, um Investoren zu einer sorgfältigen Abwägung vor der Kapitalaufnahme zu bewegen.
Die Analysen des Forums zeigen, dass die Bewältigung der „abnormalen“ Phänomene auf dem Immobilienmarkt nicht durch eine einzige Maßnahme erfolgen kann. Ein wirklich gesunder und nachhaltiger Markt entsteht erst, wenn die Institutionen transparent agieren, Kredite angemessen vergeben werden, die Daten offengelegt sind, das Angebot deutlich steigt und Spekulationen durch ausreichend wirksame rechtliche und finanzielle Instrumente eingedämmt werden. Dann erst rückt der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe.
Quelle: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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