Das am 1. August 2024 in Kraft getretene Bodengesetz, das das Bodengesetz von 2013 ablöste, sollte dem Immobilienmarkt und dem Ressourcenmanagement einen institutionellen Impuls geben. Nach fast zweijähriger Geltungsdauer wird das Gesetz jedoch in diesem Jahr erneut geändert und enthält zahlreiche wesentliche Neuerungen.
Schon vor seiner Einführung als „veraltet“ gegolten.
Laut Experten ist eine Änderung des Landgesetzes dringend erforderlich, da es, obwohl es erst vor kurzem in Kraft getreten ist, nicht mehr für den neuen Kontext geeignet ist, insbesondere da ab dem 1. Juli 2025 das ganze Land ein zweistufiges Kommunalverwaltungsmodell einführen wird, das die Provinz- und Gemeinde-/Wahlkreisebene umfasst, während das derzeitige Landgesetz noch ein System der Landnutzungsplanung und -verwaltung auf drei Ebenen vorsieht: national, provinziell und Bezirk.
Diese Unvereinbarkeit hat zu vielen Mängeln geführt und nach der Abschaffung der Bezirksebene Überschneidungen und mangelnde Synchronisierung mit anderen Sektoren verursacht.
Die Nationalversammlung wird das Landgesetz nach fast zweijähriger Geltungsdauer auf ihrer Sitzung zum Jahresende umfassend ändern. (Symbolbild)
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das Bodengesetz üblicherweise alle zehn Jahre geändert werde. Der Zeitraum 2024–2026 bringe jedoch drei wesentliche Variablen mit sich, die eine frühere Anpassung des Gesetzes erforderlich machten.
Dies bezieht sich auf die Umstrukturierung der Kommunalverwaltung hin zu einem zweistufigen Modell, wodurch die Bezirks-/Landkreisebene entfällt. Das Bodengesetz von 2024 sieht jedoch weiterhin Flächennutzungspläne auf drei Ebenen vor: national, provinziell und bezirklich. Dieses Ungleichgewicht in den Verwaltungsebenen führt dazu, dass viele Verfahren nicht an einer geeigneten Stelle durchgeführt werden können und somit zahlreiche Prozesse verzögert werden.
Darüber hinaus erfordert die Institutionalisierung der Zentralen Resolutionen 18 und 69 zur Landbewirtschaftung eine weitere Präzisierung der Mechanismen der Landfinanzierung, insbesondere der Bewertung und Entschädigung.
Schließlich nimmt der Druck zu, Land für wichtige Infrastrukturprojekte freizumachen. Ohne einen transparenten und konkreten Mechanismus wird der Fortschritt weiterhin schleppend verlaufen.
Herr Chau betonte außerdem, dass der größte Engpass nach wie vor die Höhe der Entschädigung sei: „ Die derzeitige staatliche Grundstückspreisliste, die zur Berechnung von Steuern und Pachtzinsen verwendet wird, ist angemessen. Wenn jedoch Land zurückgewonnen wird, wollen die Betroffenen, dass die Entschädigung nahe am Marktpreis liegt.“
Die Lösung liegt nicht in der Wahl zwischen den Extremen, sondern im Aufbau eines unabhängigen Entschädigungsbewertungsmechanismus mit klarer Methodik, digitalisierten und verifizierten Transaktionsdaten sowie einem Bewertungsrat, der Volksvertreter einbezieht. Ziel ist es, einen Konsens zu erzielen, langwierige Streitigkeiten zu vermeiden und die Haushaltsdisziplin der Region zu gewährleisten .
Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt erklärte unterdessen, dass die Flächennutzungsplanung und die sektorale Planung, die die Flächennutzung einbezieht, nicht nur mit dem zweistufigen lokalen Regierungsmodell unvereinbar seien, sondern auch inkonsistent und nicht synchronisiert seien.
Darüber hinaus sind öffentliche Investitionsprojekte oder wichtige Projekte von dringender und spezifischer Natur, die politischen und außenpolitischen Zielen dienen, noch nicht in die Planung einbezogen oder stehen nicht im Einklang mit ihr.
Die derzeitigen Methoden zur Grundstücksbewertung sind nach wie vor komplex und stark von unabhängigen Beratern abhängig, während staatliche Stellen sowohl für die Bewertung zuständig sind als auch die rechtliche Verantwortung tragen.
Herr Pham Van Hoa (Mitglied des Parlaments, das die Provinz Dong Thap vertritt)
Bei den genannten wichtigen Projekten fehlen zudem Regelungen zur Landbeschaffung, beispielsweise bei Projekten im Rahmen des Asiatisch-Pazifischen Wirtschaftsforums (APEC) oder in Freihandelszonen und internationalen Finanzzentren. Auch die geltenden Gesetze regeln die Landbeschaffung nicht, wenn sich Investoren nicht über die verbleibende Fläche einigen können (bei kleineren Projekten). Dies führt zu Projektstillständen, Ressourcenverschwendung und Verzögerungen beim Investitionsfortschritt.
Das Landgesetz von 2024 erlaubte es Gebieten mit bestehender Stadt- und Landplanung, die Landnutzung ohne separate Flächennutzungspläne zu regeln und stattdessen diese bestehenden Pläne zu nutzen. In der Realität ist die Abdeckung durch Stadt- und Landplanung jedoch weiterhin gering. Vielerorts deckt die Planung nicht das gesamte Verwaltungsgebiet ab, sodass Kommunen trotz bestehender Pläne zusätzliche Flächennutzungspläne erstellen müssen, was zu Überschneidungen und Ressourcenverschwendung führt.
Die Zuteilung und Verpachtung von Land erfolgt derzeit hauptsächlich durch Auktionen von Landnutzungsrechten oder Bieterverfahren zur Auswahl von Investoren. Da dieser Prozess jedoch von den gesetzlichen Bestimmungen zu Auktionen und Bieterverfahren abhängt, ist ein erheblicher Vorbereitungsaufwand erforderlich.
Gleichzeitig ist es in vielen Fällen immer noch schwierig, Investoren mit ausreichender Kapazität auszuwählen, was zu Verzögerungen im Projektfortschritt, einer langsamen Nutzung von Grundstücken und einer Beeinträchtigung der Investitionsattraktivität führt.
Beseitigung einer Reihe von Engpässen, die in der Öffentlichkeit für Empörung sorgen.
Der Abgeordnete Pham Van Hoa (Dong Thap) merkte an, dass das Landgesetz zwar viele Änderungen erfahren habe und einen bedeutenden Beitrag zur sozioökonomischen Entwicklung geleistet habe, es in der Realität aber immer noch viele Hindernisse gebe, insbesondere auf lokaler Ebene, wo die Umsetzung direkt organisiert werde.
Herr Hoa führte insbesondere aus, dass Hindernisse im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung, dem Grundstückserwerb und der Entschädigung häufig zu Petitionen und Meinungsverschiedenheiten in der Öffentlichkeit führen.
„Die derzeitige Methode der Grundstücksbewertung ist nach wie vor komplex und stark von unabhängigen Beratern abhängig, während staatliche Stellen sowohl für die Bewertung zuständig sind als auch die rechtliche Verantwortung tragen.“
„Bei Industrie- oder Produktionsgrundstücken machen die Nutzungsgebühren nur einen geringen Teil der Gesamtinvestition aus, doch Unternehmen verlieren unter Umständen sechs bis zwölf Monate allein durch die Wartezeit auf die Preisfestsetzung. Diese Wartezeit erhöht die Opportunitätskosten, während der Wertunterschied zwischen verschiedenen Bewertungsoptionen oft geringfügig ist“, sagte Herr Hoa.
Laut Abgeordnetem Hoa liegen die Hindernisse nicht nur im technischen Bereich, sondern auch in der Umsetzung. Die jährliche Grundstückspreisliste soll, wie gesetzlich vorgeschrieben, die Marktpreise möglichst genau widerspiegeln. Bei der Berechnung von Entschädigungen sind die Betroffenen jedoch der Ansicht, dass sie immer noch unter dem tatsächlichen Transaktionspreis liegen.
Umgekehrt wird es schwierig, den Haushalt auszugleichen, wenn ausschließlich Marktpreise herangezogen werden, und es ist mit Transparenzbeschwerden zu rechnen. Die Diskrepanz zwischen der offiziellen Preisliste und den Marktpreisen stellt sowohl die Regierung als auch die Landbesitzer, deren Land enteignet wird, vor ein Dilemma.
Darüber hinaus verharren viele Bestimmungen der neuen Gesetze und Verordnungen auf dem Niveau allgemeiner Grundsätze. Beispielsweise ist die Regelung, die die Teilung von Grundstücken und die Änderung der Landnutzung ohne Straßenfront erlaubt, sofern ein rechtmäßiger Zufahrtsweg vorhanden ist, eine sinnvolle Maßnahme und entspricht den Realitäten der Urbanisierung. Doch was genau ist ein rechtmäßiger Zufahrtsweg, welche Mindestbreite ist erforderlich und wie wird er festgelegt? Diese Details sind im Gesetz noch nicht geklärt. Daher haben sich viele Kommunen für die sicherere Option entschieden, die Bearbeitung von Anträgen vorübergehend auszusetzen.
Die derzeitige Situation, in der lediglich Rahmendokumente vorliegen, führt dazu, dass Dokumente auf weitere Bearbeitung warten. Die lokalen Behörden sind verunsichert, Bürger und Unternehmen müssen mehrere Wege zurücklegen, und die informellen Kosten steigen.
Herr Hoa führte als Beispiel die Richtlinie an, die die Gebühren für die Landnutzung für bestimmte Gruppen um 70 % reduziert. Obwohl das Ziel humanitär ist, überschneiden sich die Anwendungsbedingungen, und es bestehen Unstimmigkeiten hinsichtlich der Definition eines Haushalts, einer Einzelperson oder des Zeitpunkts der Landnutzung.
Herr Hoa schlug vor, von einer starren Managementmentalität zu einer auf Effizienz und Wertschöpfung ausgerichteten Denkweise überzugehen. Er regte außerdem an, Verfahren so weit wie möglich zu vereinfachen, die Transparenz zu erhöhen und insbesondere den verstärkten Einsatz wirtschaftlicher Instrumente anstelle administrativer Maßnahmen zu betonen.
Anstatt beispielsweise den Grundstückswert bis auf den letzten Cent genau zu ermitteln, kann man einen angemessenen Preis gemäß der Preisliste akzeptieren und den Mehrwert durch Steuern, Gebühren oder andere finanzielle Verpflichtungen regulieren. Dies reduziert die Belastung des Systems und stellt gleichzeitig sicher, dass der Staat weiterhin Mehrwert einnimmt.
Die vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vorgelegten Entwürfe zur Änderung des Landgesetzes werden sich voraussichtlich auf zwei Hauptinhaltsgruppen konzentrieren.
Die erste Gruppe besteht aus Inhalten, die den Anforderungen der nationalen Entwicklung im neuen Zeitalter und dem Bedürfnis nach zweistelligem Wirtschaftswachstum gerecht werden.
Das Ministerium schlägt vor, mehrere Artikel des Landgesetzes zu ändern und zu ergänzen, um Bestimmungen über Mechanismen und Maßnahmen zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes durch die Kodifizierung von Regelungen in Beschlüssen der Nationalversammlung und Regierungsdekreten und -beschlüssen aufzunehmen, wie z. B. Grundstückspreise, Grundstückspreistabellen, Grundstückspreisanpassungskoeffizienten; Gebühren für die Landnutzung, Gebühren für die Landpacht; Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung;
Registrierung und Ausstellung von Landzertifikaten; Landnutzungsplanung und -pläne; Landzuweisung, Landverpachtung, Genehmigung zur Landnutzungsumwandlung, Auswahl von Landverpachtungsformularen, Landteilung, Grundstückszusammenlegung; Landnutzungsregelungen für bestimmte Landarten; Landinformationssysteme und Beilegung von Landstreitigkeiten.
Gleichzeitig wurden Änderungen und Ergänzungen an den Vorschriften zur Landnutzungsplanung und -bewirtschaftung auf Gemeindeebene vorgenommen; an den Rechten und Pflichten der Reisanbauflächennutzer; an den Rechten und Pflichten der Landnutzer, die vor dem 1. Juli 2014 gegen Landgesetze verstoßen haben; an den Entschädigungsregelungen in Sonderfällen; und an den Landnutzungsbestimmungen für bestimmte Landarten.
Die zweite Gruppe umfasst Regelungen zur Dezentralisierung, zur Übertragung von Befugnissen und zur Abgrenzung der Zuständigkeiten gemäß dem zweistufigen Kommunalverwaltungsmodell sowie zur Verwaltungsreform im Bereich des Landwesens.
Das Ministerium schlägt vor, die Vorschriften über die Befugnis zur Umsetzung der staatlichen Landverwaltung zu ändern und zu ergänzen, um sie an das zweistufige Kommunalverwaltungsmodell anzupassen; außerdem soll eine neue Bestimmung über die Befugnis zur Umsetzung der staatlichen Landverwaltung hinzugefügt werden.
Darüber hinaus sollen die Vorschriften über Verwaltungsverfahren auf Provinzebene überarbeitet und ergänzt sowie überprüft werden, um die Konsistenz und Einheitlichkeit innerhalb des Rechtssystems mit anderen Gesetzen und Beschlüssen sicherzustellen.
Quelle: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
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