Ακίνητα και ευκαιρίες από κρυπτονομίσματα

Μεταξύ των βιομηχανιών με δυνατότητα εφαρμογής κρυπτονομισμάτων, τα ακίνητα θεωρούνται κορυφαίος τομέας λόγω των χαρακτηριστικών των περιουσιακών στοιχείων με μεγάλη αξία, δυσκολία στον διαχωρισμό και περιορισμένη ρευστότητα.

Η εφαρμογή της διακριτικοποίησης ακινήτων θα είναι επιτυχής μόνο όταν είναι στενά ενσωματωμένη με το νομικό σύστημα και τις δημόσιες βάσεις δεδομένων. Φωτογραφία-εικονογράφηση: Tuan Anh/VNA

Η κυβέρνηση μόλις εξέδωσε το ψήφισμα αριθ. 05/2025/NQ-CP σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή της αγοράς κρυπτονομισμάτων στο Βιετνάμ, με έναν 5ετή οδικό χάρτη. Αυτό θεωρείται ένα από τα πρώτα βήματα για την επίτευξη του στόχου της ανάπτυξης των ψηφιακών χρηματοοικονομικών, δημιουργώντας ένα νέο κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων για την οικονομία . Ο τομέας των ακινήτων - ο οποίος έχει μεγάλη ζήτηση κεφαλαίων και χαμηλή ρευστότητα - αναμένεται να είναι ένας από τους κλάδους που θα επωφεληθούν σαφέστερα και ταχύτερα από αυτήν την πολιτική. Ωστόσο, μαζί με τις ευκαιρίες, υπάρχουν σημαντικές προκλήσεις όσον αφορά τη νομοθεσία, την τεχνολογία, τη διαχείριση κινδύνων και την ιδιοκτησία ακινήτων. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά κρυπτονομισμάτων μπορεί να αναπτυχθεί βιώσιμα μόνο εάν υπάρχει στενός συντονισμός μεταξύ του νομικού πλαισίου, της τεχνολογικής ικανότητας, της υποδομής δεδομένων και των μηχανισμών προληπτικής παρακολούθησης.

Υψηλό δυναμικό κωδικοποίησης

Σύμφωνα με το Ψήφισμα 05, τα κρυπτονομίσματα στην πιλοτική φάση πρέπει να συνδέονται με υποκείμενα περιουσιακά στοιχεία που είναι πραγματικά περιουσιακά στοιχεία - μη συμπεριλαμβανομένων τίτλων ή χρήματος fiat. Τα αντικείμενα που προσφέρονται προς πώληση περιορίζονται σε ξένους επενδυτές και οι δραστηριότητες συναλλαγών θα πραγματοποιούνται σε πλατφόρμες που παρέχονται από εγχώριους οργανισμούς, υπό την αδειοδότηση και διαχείριση του Υπουργείου Οικονομικών . Μεταξύ των βιομηχανιών που μπορούν να εφαρμόσουν κρυπτονομίσματα, τα ακίνητα θεωρούνται κορυφαίος τομέας λόγω των χαρακτηριστικών των περιουσιακών στοιχείων με μεγάλη αξία, δυσκολία στη διαίρεσή τους και περιορισμένη ρευστότητα.

Ο Δρ. Pham Nguyen Anh Huy - Επίκουρος Καθηγητής Χρηματοοικονομικών, Πανεπιστήμιο RMIT Βιετνάμ, σχολίασε ότι το Ψήφισμα 05 επιτρέπει την πιλοτική εφαρμογή ενός νέου μηχανισμού, μέσω του οποίου τα προϊόντα ακινήτων μπορούν να εκπροσωπούνται και να διαπραγματεύονται με τη μορφή κρυπτονομισμάτων. Μία από τις μεγαλύτερες επιπτώσεις των κρυπτονομισμάτων είναι η δυνατότητα κατακερματισμού της ιδιοκτησίας, επιτρέποντας την διαίρεση των ακινήτων σε πολλές μονάδες token που θα πωλούνται σε πολλούς διαφορετικούς επενδυτές. Αυτός ο μηχανισμός συμβάλλει στην αύξηση της ρευστότητας για την αγορά και διευρύνει την πρόσβαση σε μεμονωμένους επενδυτές και διεθνείς ροές κεφαλαίων.

«Αντί να μπορούν απλώς να εκδίδουν ομόλογα ή να δανείζονται από τράπεζες, οι επιχειρήσεις ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιούν διακριτικά (tokens) για να αντλούν κεφάλαια για κάθε συγκεκριμένο έργο, μαζί με οφέλη όπως η συμμετοχή στα κέρδη, τα έσοδα από ενοίκια ή τα δικαιώματα επαναγοράς», ανέλυσε ο κ. Huy.

Οι εκδότες διακριτικών υποχρεούνται να δημοσιεύουν ενημερωτικό δελτίο, να διατηρούν δεδομένα για τουλάχιστον 10 έτη και να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Αυτές οι προϋποθέσεις αναμένεται να βελτιώσουν τα πρότυπα διακυβέρνησης, τη διαφάνεια των πληροφοριών και να μειώσουν τους κινδύνους για τους επενδυτές.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Nguyen Dinh Cung - πρώην Διευθυντής του Κεντρικού Ινστιτούτου Οικονομικής Διαχείρισης - δήλωσε ότι τα κρυπτονομίσματα αποτελούν ένα σημαντικό βήμα στον ψηφιακό μετασχηματισμό της οικονομίας, ειδικά για την αγορά ακινήτων, η οποία έχει μεγάλο δυναμικό αλλά δεν διαθέτει έναν σύγχρονο μηχανισμό κινητοποίησης κεφαλαίων. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν προσεκτικά πιλοτικά και να προσαρμοστούν οι πολιτικές με ευελιξία για την αντιμετώπιση των κινδύνων που προκύπτουν.

Ως εκ τούτου, ο κ. Cung τόνισε ότι ο ρόλος του Κράτους είναι πολύ σημαντικός στην πιλοτική φάση, όχι μόνο από νομικής άποψης αλλά και από άποψη επιθεώρησης και εποπτείας. Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι απαραίτητο να εξεταστεί η σύσταση μιας εξειδικευμένης επιτροπής για την εποπτεία των κρυπτονομισμάτων, με τη συμμετοχή του Υπουργείου Οικονομικών, της Κρατικής Τράπεζας, του Υπουργείου Δικαιοσύνης και εκπροσώπων διεθνών οργανισμών.

Ωστόσο, η επιτυχία της αγοράς κρυπτονομισμάτων δεν εξαρτάται μόνο από τον νομικό μηχανισμό, αλλά απαιτεί και μια σταθερή τεχνολογική βάση. Σύμφωνα με τον κ. Le Xuan Sang - Διευθύνοντα Σύμβουλο της Fintech Company, η tokenization ακινήτων μπορεί να είναι αποτελεσματική μόνο εάν η τεχνολογία είναι αρκετά ισχυρή - από την πλατφόρμα blockchain, την φύλαξη, την κρυπτογράφηση δεδομένων έως τη διεπαφή χρήστη. Οι επενδυτές αισθάνονται ασφαλείς μόνο όταν υπάρχει ένα σύστημα που διασφαλίζει τα δικαιώματα και ελέγχει τους κινδύνους.

Ο ειδικός αυτός σημείωσε επίσης ότι η επιλογή του τύπου blockchain (δημόσιο, ιδιωτικό ή υβριδικό) αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το κόστος, την ταχύτητα και την επεκτασιμότητα του συστήματος. Ταυτόχρονα, οι επιχειρήσεις πρέπει να δημιουργήσουν τεχνικά σενάρια δημιουργίας αντιγράφων ασφαλείας για να διασφαλίσουν την ασφάλεια σε περίπτωση που το σύστημα δεχθεί επίθεση ή παρουσιάσει λειτουργικά σφάλματα.

Νομική τυποποίηση και ιδιοκτησία ακινήτων

Ενώ οι ευκαιρίες είναι σαφείς, οι ειδικοί είναι επιφυλακτικοί σχετικά με τους νομικούς κινδύνους - ειδικά τη σύνδεση μεταξύ των tokens και των δικαιωμάτων ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με τον Δρ. Pham Nguyen Anh Huy, εάν τα tokens δεν συνδέονται στενά με τα δικαιώματα ακίνητης περιουσίας, είναι πιθανό να προκύψουν διαφορές όταν οι επιχειρήσεις πτωχεύουν ή τα περιουσιακά στοιχεία διατίθενται.

Από νομικής άποψης, ο δικηγόρος Nguyen Thuy Hang - ειδικός στον τομέα του fintech, δήλωσε ότι εάν ο νόμος δεν αναγνωρίζει τα tokens ως είδος απόδειξης ιδιοκτησίας ή δεν υπάρχει μηχανισμός μετατροπής σε παραδοσιακή ιδιοκτησία, οι επενδυτές ενδέχεται να χάσουν τα πάντα σε περίπτωση διαφοράς.

Ταυτόχρονα, ο δικηγόρος πρότεινε επίσης να εξεταστεί σύντομα η τροποποίηση του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Εμπορίας Ακινήτων και του Νόμου περί Πληροφορικής. Ταυτόχρονα, να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός νομικής μετατροπής στην πιλοτική φάση, που θα επιτρέπει τη μετατροπή των tokens σε κόκκινα βιβλία ή πιστοποιητικά όταν πληρούνται οι νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.

Οι ειδικοί επικαλούνται τη διεθνή εμπειρία που δείχνει ότι η εφαρμογή της διακριτικοποίησης ακινήτων είναι επιτυχής μόνο όταν είναι στενά ενσωματωμένη με το νομικό σύστημα και τις δημόσιες βάσεις δεδομένων. Για παράδειγμα, η RealT Company (ΗΠΑ), όπου τα περιουσιακά στοιχεία κρυπτογραφούνται και διακινούνται ηλεκτρονικά, επιτρέπει την παγκόσμια εμπορία ακινήτων από μόλις 50 δολάρια ΗΠΑ, με χρόνο επεξεργασίας λιγότερο από 30 λεπτά.

Ωστόσο, ο πιο σημαντικός παράγοντας είναι η σύνδεση μεταξύ του διακριτικού και του συστήματος καταχώρισης γης, διασφαλίζοντας ότι δεν υπάρχουν «δύο ιδιοκτήτες». Επιπλέον, χώρες όπως η Σιγκαπούρη και οι ΗΠΑ απαιτούν τυποποιημένες οικονομικές αναφορές, ανεξάρτητη αποτίμηση και διαδικασίες έκδοσης διακριτικών.

Στο Βιετνάμ, οι ειδικοί λένε ότι είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένα εξειδικευμένο οικοσύστημα φύλαξης περιουσιακών στοιχείων, μια εποπτευόμενη αίθουσα συναλλαγών, κανονισμοί ασφάλισης κινδύνου και ένα ταμείο αποζημιώσεων για την προστασία των επενδυτών. Η ιεράρχηση έργων με σαφή ταμειακή ροή στα αρχικά στάδια - όπως τα ενοικιαζόμενα ακίνητα - θα βοηθήσει την αγορά να λειτουργήσει με μεγαλύτερη ασφάλεια πριν από την επέκταση.

Η γέννηση του Ψηφίσματος 05 όχι μόνο ανοίγει μια νέα πόρτα για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ, αλλά δοκιμάζει επίσης την ικανότητα διαχείρισης, εφαρμογής της τεχνολογίας και τελειοποίησης του νομικού πλαισίου. Παρόλο που τα κρυπτονομίσματα προσφέρουν μεγάλες ευκαιρίες, η εφαρμογή τους πρέπει να είναι εξαιρετικά προσεκτική, ελεγχόμενη και να δίνει προτεραιότητα στην προστασία των επενδυτών.

Συνεπώς, στην πιλοτική φάση, οι ειδικοί συνιστούν να δοθεί προτεραιότητα σε έργα με σαφή νομική βάση, διαφανή ταμειακή ροή, να εφαρμόζονται υψηλά πρότυπα ασφαλείας και να μην προωθούνται ευρέως σε ιδιώτες επενδυτές. Αυτό είναι ένα απαραίτητο βήμα για την προετοιμασία μιας σταθερής βάσης για το μέλλον της αγοράς κρυπτονομισμάτων γενικότερα και των ψηφιακών ακινήτων ειδικότερα στο Βιετνάμ.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm