Η πρόταση για επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων 20% προκαλεί διαμάχη

(NLDO) – Η πρόταση για φορολόγηση του 20% των κερδών από τη μεταβίβαση ακινήτων είναι αμφιλεγόμενη, λογική στη θεωρία, αλλά είναι εφικτή στην πράξη;

Τις τελευταίες ημέρες, το σχέδιο νόμου για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, το οποίο βρίσκεται υπό διαβούλευση από το Υπουργείο Οικονομικών, έχει προσελκύσει ευρεία δημόσια προσοχή, ιδίως από επενδυτές και επιχειρήσεις σε ακίνητα, όταν πρότεινε την επιβολή φόρου 20% στα κέρδη που αποκτώνται από μεταβιβάσεις ακινήτων.

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων 20% ή 2%;

Σύμφωνα με τις διατάξεις του σχεδίου, εάν το φορολογητέο εισόδημα μπορεί να προσδιοριστεί από την τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων θα υπολογίζεται σύμφωνα με τον τύπο: φορολογητέο εισόδημα πολλαπλασιασμένο με τον φορολογικό συντελεστή 20%, που ισοδυναμεί με τον συντελεστή εταιρικού φόρου που καταβάλλεται για δραστηριότητες μεταβίβασης ακινήτων.

Σε περιπτώσεις όπου η τιμή και το κόστος αγοράς δεν μπορούν να προσδιοριστούν, το σχέδιο εφαρμόζει φορολογικούς συντελεστές που βασίζονται στην περίοδο κατοχής του ακινήτου. Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο μεταβιβαστεί εντός χρονικού διαστήματος μικρότερου των 2 ετών, ο φορολογικός συντελεστής είναι 10%, από 2 έως λιγότερα των 5 ετών είναι 6%, από 5 έως λιγότερα των 10 ετών είναι 4% και από 10 έτη ή περισσότερο είναι 2%. Ειδικά για ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, ο εφαρμοστέος φορολογικός συντελεστής είναι 2%.

Πολλές αντικρουόμενες απόψεις σχετικά με την πρόταση επιβολής φόρου 20% στα κέρδη από μεταβίβαση ακινήτων.

Ο κ. Nguyen Van Duoc, Γενικός Διευθυντής της Εταιρείας Λογιστικής και Φοροτεχνικών Συμβουλών Trong Tin, δήλωσε ότι ο υπολογισμός του φόρου με βάση το πραγματικό εισόδημα αντικατοπτρίζει τη φύση της συναλλαγής και είναι συνεπής με τις αρχές του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Ωστόσο, σημείωσε επίσης ότι ένας σταθερός φορολογικός συντελεστής 20% σε περιπτώσεις όπου το κόστος μπορεί να προσδιοριστεί μπορεί να μην είναι αρκετός για να περιορίσει την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων. Ως εκ τούτου, πρότεινε την προσαρμογή του φορολογικού συντελεστή ανάλογα με την περίοδο διακράτησης, παρόμοια με τη μέθοδο που εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου το κόστος δεν μπορεί να προσδιοριστεί, για την αύξηση της αποτελεσματικότητας της ρύθμισης της αγοράς.

Για παράδειγμα, εάν το κέρδος από τη συναλλαγή μπορεί να προσδιοριστεί, ο φορολογικός συντελεστής μπορεί να διαιρεθεί ανάλογα με τα χρονικά σημεία: κάτω των 2 ετών εφαρμόζεται 22%, από 10 χρόνια ή περισσότερο μπορεί να εφαρμοστεί 10-15%. Αυτό διασφαλίζει τη δικαιοσύνη και συμβάλλει στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και της αναποτελεσματικής χρήσης γης. Η τρέχουσα πραγματικότητα δείχνει ότι ο σταθερός φορολογικός συντελεστής 2% επί της τιμής μεταβίβασης, όπως εφαρμόζεται, δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική φύση της συναλλαγής, διότι είτε υπάρχει κέρδος είτε ζημία, ο πωλητής πρέπει να καταβάλει τον ίδιο φόρο, οδηγώντας σε ανισότητα και ζημία στον προϋπολογισμό.

Η μετάβαση στη φορολογία βάσει εισοδήματος θεωρείται λογική στο πλαίσιο των ολοένα και πιο διαφανών συναλλαγών ακινήτων χάρη στις άμετρες πληρωμές και στις τιμές γης που πλησιάζουν τις τιμές της αγοράς. Επιπλέον, όλες οι αλλαγές στην ιδιοκτησία ακινήτων ενημερώνονται από την φορολογική αρχή, επιτρέποντας τον αποτελεσματικό έλεγχο. Οι φορολογούμενοι μπορούν επίσης να προσκομίσουν τιμολόγια και έγγραφα για την απόδειξη των εξόδων, εξασφαλίζοντας έτσι ακριβέστερους υπολογισμούς φόρων.

Τέλος, για την αποτελεσματική εφαρμογή της πολιτικής, ο κ. Duoc τόνισε την ανάγκη να δημιουργηθεί σύντομα μια εθνική βάση δεδομένων για τις συναλλαγές ακινήτων, ενισχύοντας παράλληλα την εποπτεία των συμβολαιογραφικών οργανισμών, των χώρων συναλλαγών και των παρόχων τιμολογίων, δημιουργώντας συνθήκες ώστε οι άνθρωποι να δηλώνουν με ειλικρίνεια και διαφάνεια το κόστος μεταβίβασης.

Η πληρωμή φόρων έως και 20% θα γίνει βάρος.

Εν τω μεταξύ, πολλοί άνθρωποι, συμπεριλαμβανομένου του κ. Bui Thanh Hai (που κατοικεί στην περιοχή Xuan Hoa, στην πόλη Χο Τσι Μινχ), πιστεύουν ότι αυτός ο φορολογικός συντελεστής δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Σύμφωνα με τον κ. Hai, για όσους έχουν σταθερό εισόδημα αλλά δεν έχουν ασφαλές επενδυτικό κανάλι, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν να αγοράζουν ακίνητα ως τρόπο συσσώρευσης. Όταν χρειάζεται να πουλήσουν, το κέρδος δεν είναι μεγάλο, αλλά αν πρέπει να πληρώσουν φόρο έως και 20%, θα γίνει βάρος. Εν τω μεταξύ, άλλα επενδυτικά κανάλια όπως ο χρυσός ή οι αποταμιεύσεις δεν φορολογούνται, γεγονός που οδηγεί σε αδικία μεταξύ των επενδυτικών μορφών.

Συμμεριζόμενος την άποψη αυτή, ο Δρ. Pham Viet Thuan δήλωσε επίσης ότι ο φορολογικός συντελεστής 20% για τα φυσικά πρόσωπα δεν είναι κατάλληλος σε σύγκριση με τις επιχειρήσεις που έχουν καταβάλει ΦΠΑ και φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων. Σύμφωνα με τον ίδιο, ο τρέχων φορολογικός συντελεστής 2% επί της αξίας μεταβίβασης είναι πιο λογικός επειδή είναι εύκολος στην εφαρμογή του και συνεπής με το ισχύον νομικό σύστημα.

Ωστόσο, υπάρχουν και πολλές απόψεις που υποστηρίζουν τη νέα πρόταση. Ένας εμπειρογνώμονας δήλωσε ότι η φορολόγηση με βάση τα πραγματικά κέρδη (τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς και εύλογα έξοδα) είναι η σωστή προσέγγιση στη φύση του φόρου εισοδήματος, διασφαλίζοντας δικαιοσύνη μεταξύ εκείνων που ζημιώνουν και εκείνων που πραγματοποιούν κέρδη. Όσοι πωλούν χωρίς κέρδος δεν θα χρειάζεται να πληρώνουν φόρο, ενώ όσοι απολαμβάνουν υψηλά κέρδη θα συνεισφέρουν ανάλογα.

Αυτό όχι μόνο μειώνει το βάρος στους λιανοπωλητές, αλλά βοηθά επίσης στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και του πληθωρισμού των τιμών των ακινήτων. Επιπλέον, όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται απότομα, η φορολόγηση 20% επί των κερδών θα αποφέρει περισσότερα έσοδα στον προϋπολογισμό από τον τρέχοντα υπολογισμό του 2%.

Ωστόσο, η σκοπιμότητα του νέου σχεδίου εξακολουθεί να αποτελεί ζήτημα προς εξέταση. Ο κ. Ta Trung Kien, Διευθυντής της Wowhome Real Estate Company, δήλωσε ότι οι άνθρωποι επί του παρόντος δεν γνωρίζουν πού να αναζητήσουν πληροφορίες σχετικά με τις τιμές των ακινήτων με ακρίβεια και διαφάνεια. Ως εκ τούτου, χρειάζεται ένας σαφής οδικός χάρτης, συγκεκριμένες οδηγίες και ένα διαφανές σύστημα πληροφοριών για τις τιμές, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να το εφαρμόσουν εύκολα.

Πηγή: https://nld.com.vn/tranh-cai-ve-de-xuat-danh-thue-20-tien-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-cong-bang-hay-bat-hop-ly-196250724154339126.htm