Κατάλληλη εκτίμηση γης για την ολοκλήρωση του έργου

Στο επιστημονικό εργαστήριο «Κατάλληλη αποτίμηση γης για τη διευκόλυνση έργων» που διοργάνωσε η Investment Newspaper στις 27 Ιουλίου 2023, ειδικοί στον τομέα των ακινήτων και επιχειρήσεις δήλωσαν: Εάν υπάρχει μια σωστή μέθοδος, το έργο θα υλοποιηθεί ομαλά, διαφορετικά θα αποτελέσει σημαντικό εμπόδιο που θα επιβραδύνει την κυκλοφορία των κοινωνικών πόρων, εμποδίζοντας την οικονομική ανάπτυξη.

Σκηνή συνεδρίου.

Ο Πρωθυπουργός εξέδωσε την Επίσημη Αποστολή αριθ. 634/CD-TTg προς τον Υπουργό Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και τους Προέδρους των Λαϊκών Επιτροπών των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων, ζητώντας την επείγουσα άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην αποτίμηση της γης.

Η αποστολή απαιτεί, πριν από τις 31 Ιουλίου 2023, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να υποβάλει στην Κυβέρνηση για εξέταση και δημοσίευση Διάταγμα για την τροποποίηση και συμπλήρωση του Διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014, που ρυθμίζει τις τιμές της γης, ενώ παράλληλα τροποποιεί και συμπληρώνει την Εγκύκλιο αριθ. 36/2014/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2014, που περιγράφει λεπτομερώς τις μεθόδους αποτίμησης γης, την ανάπτυξη και προσαρμογή τιμοκαταλόγων γης, την ειδική αποτίμηση γης και την παροχή συμβουλών για την αποτίμηση γης.

Επί του παρόντος, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος διαβουλεύει τα σχέδια τροποποιήσεων του Διατάγματος 44 και της Εγκυκλίου 36 με τα αρμόδια υπουργεία, τους κλάδους και τις υπηρεσίες. Υπάρχουν πολλές διαφορετικές απόψεις σχετικά με τις τρέχουσες μεθόδους αποτίμησης γης που προτείνει να τροποποιήσει η συντακτική υπηρεσία, ιδίως την κατάργηση της μεθόδου του «πλεονάσματος», η οποία προκαλεί τη μεγαλύτερη συζήτηση.

Η σύσταση για την κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος, όπως προτείνεται από την αρμόδια υπηρεσία στο νομοσχέδιο, θα μπορούσε να έχει τεράστιο αντίκτυπο και να οδηγήσει στην επιστροφή της αποτίμησης γης στην περίοδο πριν από το 2007, αυξάνοντας τη δυσκολία αυτού του ήδη δύσκολου έργου, δήλωσε ο Δρ. Tran Xuan Luong, πτυχιούχος Ακινήτων στο Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο: «Η προβλέψιμη συνέπεια είναι ότι πολλά τμήματα της αγοράς ακινήτων δεν θα τιμολογηθούν κατάλληλα, προκαλώντας συμφόρηση στην αγορά υπό τις συνθήκες που το Βιετνάμ έχει τεράστια ζήτηση για ανάπτυξη έργων».

«Η μέθοδος αποτίμησης γης με βάση το πλεόνασμα είναι επιστημονική και αναγνωρισμένη από τον κόσμο. Αυτή η μέθοδος έχει ενσωματωθεί από χώρες σε όλο τον κόσμο σε διεθνή πρότυπα αποτίμησης ή πρότυπα αποτίμησης κάθε χώρας με βάση τον συνδυασμό προσεγγίσεων από την αγορά, το κόστος, το εισόδημα και εφαρμόζεται ευρέως στην πρακτική της αποτίμησης γης και περιουσιακών στοιχείων των χωρών. Είναι απαραίτητο να διατηρηθεί αυτή η μέθοδος επειδή είναι λογικό να αποφευχθεί η απώλεια εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού και να υποστηριχθούν οι επιχειρήσεις για την ταχύτερη υλοποίηση έργων», επιβεβαίωσε ο Δρ. Tran Xuan Luong.

Ωστόσο, ο Δρ. Luong πρόσθεσε ότι όλες οι μέθοδοι αποτίμησης γης, εφόσον υπολογίζονται με ακρίβεια, πρέπει να εξακολουθούν να εξαρτώνται από τα δεδομένα της αγοράς και αυτό είναι ένα θεμελιώδες ζήτημα που πρέπει να επιλυθεί εάν δεν χρειαστεί να «εκδοθούν και να μειωθούν» ξανά μελλοντικά Διατάγματα και Εγκύκλιοι για την αντίστοιχη προσθήκη ή μείωση των μεθόδων αποτίμησης.

«Η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μια επιστημονική μέθοδος που δεν μπορεί να εγκαταλειφθεί και η βάση για την προτεινόμενη εγκατάλειψη πρέπει να εξεταστεί πιο προσεκτικά. Από την άλλη πλευρά, για έργα (πολλά οικόπεδα - πολλά προϊόντα· με αναπτυξιακό δυναμικό σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης, τον σχεδιασμό κατασκευών· επιχειρήσεις ακινήτων· κλίμακα έκτασης γης), μόνο αυτή η μέθοδος μπορεί να καθορίσει σωστά τις τιμές της γης», ανέλυσε ο δικηγόρος Tran Duc Phuong - Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ. Σύμφωνα με τον κ. Phuong: «Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει να λάβει υπόψη κατά τη σύνταξη του αναθεωρημένου Διατάγματος ότι είναι απαραίτητο να συνεχίσει να διατηρεί δύο μεθόδους: «μέθοδος πλεονάσματος», «μέθοδος αφαίρεσης» και ταυτόχρονα να προσθέσει πιο λεπτομερείς και πλήρεις κανονισμούς για να διευκολύνει την εφαρμογή τους στην τρέχουσα πρακτική».

Σύμφωνα με την κα Nguyen Thi Dieu Hong, Νομικό Τμήμα της VCCI, η μέθοδος του πλεονάσματος καθορίζει την τιμή της γης με βάση τον σκοπό χρήσης με δυνατότητα μελλοντικής ανάπτυξης και όχι τον τρέχοντα σκοπό χρήσης όπως η μέθοδος σύγκρισης ή η μέθοδος εισοδήματος. Επί του παρόντος, η βάση δεδομένων γης της χώρας μας δεν αντικατοπτρίζει πραγματικά την πραγματικότητα της αγοράς. Επομένως, εάν εφαρμοστούν μόνο 3 μέθοδοι αποτίμησης όπως στο προσχέδιο, ενδέχεται να προκληθούν δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται στο 87,5% των έργων ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Αυτή είναι η κύρια μέθοδος αποτίμησης γης για πάνω από 8 χρόνια, από την έναρξη ισχύος του Διατάγματος 44. Ο λόγος προέρχεται από το γεγονός ότι είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστούν άλλες μέθοδοι.

Ο κ. Nguyen Chi Thanh, Μόνιμος Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), δήλωσε ότι οι επιχειρήσεις συχνά εφαρμόζουν τη μέθοδο του πλεονάσματος επειδή μπορούν να υπολογίσουν την αποδοτικότητα κατά την υλοποίηση του έργου. Εάν δεν είναι αποτελεσματική, κανένας επενδυτής δεν θα την εφαρμόσει. Αυτή είναι επίσης η μέθοδος που χρησιμοποιείται από πολλές χώρες στον κόσμο, επειδή οι υπόλοιπες μέθοδοι δεν επιλύουν πρακτικά προβλήματα.

«Τροποποιούμε τον Νόμο περί Γης ώστε να ακολουθεί τις τιμές της αγοράς, με τις τιμές να αυξομειώνονται, αλλά οι τρεις τρέχουσες μέθοδοι καθορίζουν μόνο τις τιμές που αυξάνονται και όχι μειώνονται, επειδή τα νέα έργα πρέπει πάντα να έχουν τιμές ίσες ή υψηλότερες από συγκρίσιμα έργα. Αυτό ωθεί τις τιμές της γης προς τα πάνω, επηρεάζοντας την ικανότητα των ανθρώπων να αποκτήσουν σπίτια. Προτείνουμε η τιμολόγηση της γης να ακολουθεί τις τιμές της αγοράς, με τις τιμές να αυξομειώνονται, έτσι ώστε οι άνθρωποι να είναι αυτοί που αποφασίζουν την τιμή των ακινήτων. Αν θέλουμε να τιμολογούμε με τρόπο που μεγιστοποιεί τα κέρδη και διατηρεί τις τιμές υψηλότερες, πρέπει να αλλάξουμε τον τρόπο σκέψης μας», πρότεινε ο κ. Thanh.

Από την οπτική γωνία ενός κρατικού φορέα διαχείρισης, ο κ. Dao Trung Chinh, Διευθυντής του Τμήματος Σχεδιασμού και Ανάπτυξης Γης (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), ανέφερε ότι εάν η μέθοδος του πλεονάσματος δεν χρησιμοποιηθεί αυστηρά, η υποκειμενική βούληση του εκτιμητή, του εκτιμητή και των τοπικών ηγετών θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τα αποτελέσματα της αποτίμησης. Για να μην αναφέρουμε ότι εξαρτάται επίσης από τον ρυθμό αύξησης των τιμών των ακινήτων, ενώ δεν διαθέτουμε φορέα παρακολούθησης και δεν έχουμε αρκετές πληροφορίες.

Ο κ. Chinh δήλωσε επίσης ότι το Υπουργείο θα συνεχίσει να ακούει τις απόψεις της αγοράς και να τις συνθέτει για να τις υποβάλει στους ηγέτες του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και στην κυβέρνηση, ώστε να προσαρμόζονται στις εξελίξεις της αγοράς.

Ταν Μπούι