Εκτοξεύσεις στις τιμές των κατοικιών: Οι πλούσιοι κρατούν τη γη, οι νέοι κρατούν... ανησυχίες

(CLO) Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να έχει μεγάλο δυναμικό και περιθώρια ανάπτυξης, αλλά κρύβει τον κίνδυνο μιας φούσκας όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ραγδαία, υπερβαίνοντας κατά πολύ τα πραγματικά εισοδήματα και διευρύνοντας το χάσμα μεταξύ εκείνων που κατέχουν ακίνητα και εκείνων που δεν μπορούν να αποκτήσουν σπίτι.

Οι πλούσιοι κρατούν γη, οι νέοι κρατούν... ανησυχίες

Σύμφωνα με την έκθεση του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ επιδεικνύει ολοένα και περισσότερο τον σπουδαίο και σημαντικό ρόλο της, λαμβάνοντας ιδιαίτερη προσοχή από τους πολίτες, τους επενδυτές καθώς και τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής.

Σύμφωνα με τη Γενική Στατιστική Υπηρεσία (νυν Γενική Στατιστική Υπηρεσία, Υπουργείο Οικονομικών ), η μέση συνεισφορά του κατασκευαστικού κλάδου και του κλάδου ακινήτων στο συνολικό ΑΕΠ της χώρας τα τελευταία χρόνια ήταν περίπου 10%. Εκ του οποίου, ο κλάδος ακινήτων αντιπροσωπεύει άμεσα περίπου το 3,5%, συμβάλλοντας κατά μέσο όρο περίπου 0,5 ποσοστιαίες μονάδες στην αύξηση του ΑΕΠ.

Ωστόσο, η μέση συνεισφορά του κατασκευαστικού κλάδου και του κλάδου ακινήτων στο ΑΕΠ του Βιετνάμ είναι μόνο περίπου 50% σε σύγκριση με άλλες χώρες της περιοχής.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει ωθήσει τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω, ιδίως των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις. (Φωτογραφία: CP)

Η κλίμακα των ακινήτων σε σύγκριση με το σύνολο των οικονομικών περιουσιακών στοιχείων έχει φτάσει μόνο περίπου το 21% - σημαντικά χαμηλότερο από το ποσοστό του 35% στις ανεπτυγμένες χώρες. Έτσι, η αγορά εξακολουθεί να έχει πολλά περιθώρια ανάπτυξης μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

Ωστόσο, η τρέχουσα αναπτυξιακή διαδικασία δείχνει πολλά σημάδια μη βιωσιμότητας, ιδίως την ανισορροπία μεταξύ της δομής του προϊόντος και της ικανότητας πληρωμής της πλειοψηφίας των ανθρώπων. Τα τελευταία τρία χρόνια, αν και η προσφορά κατοικιών έχει αυξηθεί, το μεγαλύτερο μέρος της επικεντρώνεται στην κατηγορία των ακινήτων υψηλής ποιότητας, υψηλής αξίας και εξυπηρετεί κυρίως επενδυτικές ανάγκες, συμπεριλαμβανομένης της κερδοσκοπίας.

Ακόμη και σε προαστιακές περιοχές, όπου αναμένεται να καλυφθεί η ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση, οι πραγματικές τιμές πώλησης εξακολουθούν να υπερβαίνουν κατά πολύ το μέσο εισόδημα των ανθρώπων. Εν τω μεταξύ, η πραγματική ζήτηση της αγοράς εξακολουθεί να επικεντρώνεται στον τομέα της οικονομικά προσιτής στέγασης.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει αυξήσει τις τιμές των κατοικιών, ιδίως των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις, και έχει διαμορφώσει ένα νέο επίπεδο τιμών που υπερβαίνει κατά πολύ τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος. Αυτό όχι μόνο περιορίζει την πρόσβαση των ανθρώπων στη στέγαση, αλλά ενέχει και τον κίνδυνο σχηματισμού φούσκας τιμών.

Η απόκτηση κατοικίας γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τους ανθρώπους. Για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων που κοστίζει περίπου 5 δισεκατομμύρια VND, μια οικογένεια που κερδίζει 50 εκατομμύρια VND το μήνα θα χρειαζόταν περίπου οκτώ χρόνια εάν δαπανούσε όλο το εισόδημά της για την αγορά ενός σπιτιού και έως 25 χρόνια εάν ακολουθούσε την αρχή ότι το κόστος στέγασης δεν υπερβαίνει το ένα τρίτο του εισοδήματός της.

Ακόμη και η κοινωνική στέγαση, η οποία απευθύνεται σε άτομα με χαμηλό εισόδημα, δεν είναι πλέον «φθηνή». Ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. κοστίζει περίπου 1,5 δισεκατομμύρια VND, πράγμα που σημαίνει ότι ένα νοικοκυριό με το μέγιστο εισόδημα σύμφωνα με τους κανονισμούς (40 εκατομμύρια VND/μήνα) πρέπει να αποταμιεύει για περίπου 10 χρόνια ή και περισσότερο εάν χρησιμοποιεί δάνειο.

Ως αποτέλεσμα, το χάσμα μεταξύ της ομάδας που κατέχει περιουσιακά στοιχεία και της ομάδας που δεν κατέχει περιουσιακά στοιχεία αυξάνεται. Όσοι κατέχουν ακίνητα συνεχίζουν να επωφελούνται από την αύξηση της αξίας της γης, ενώ όσοι δεν κατέχουν σπίτι κινδυνεύουν να αναγκαστούν να νοικιάσουν σπίτι για μεγάλο χρονικό διάστημα, παρά τις προσπάθειες βελτίωσης του εισοδήματός τους. Χωρίς έγκαιρες λύσεις, το χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών μπορεί ακόμη και να «διορθωθεί» για πολλές γενιές, επηρεάζοντας άμεσα την κοινωνική ασφάλιση και τη βιώσιμη αστικοποίηση.

Απαιτούνται λύσεις για να «φρενάρουν» την έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Η VARS πιστεύει ότι για να συνεχίσει η αγορά ακινήτων να αναπτύσσεται βιώσιμα, χρειάζεται μια λύση για να «φρενάρει» την ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών, εκκαθαρίζοντας την προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης. Όταν η προσφορά είναι αρκετά μεγάλη, οι τιμές της αγοράς θα αυτορυθμίζονται σύμφωνα με την πραγματική ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Πρώτον, επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του νομικού συστήματος και βελτίωση της ικανότητας επιβολής του νόμου σε τοπικό επίπεδο. Η αντιμετώπιση των σημείων συμφόρησης στην εκκαθάριση των χώρων πρέπει να γίνεται με διαφάνεια και αποτελεσματικότητα, μειώνοντας τον χρόνο υλοποίησης του έργου, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των ανθρώπων.

Πρέπει να βρεθεί μια λύση για να «φρενάρει» την ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών. (Εικονογράφηση φωτογραφίας/CO)

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να εξεταστεί η κατάργηση του κανονισμού για την είσπραξη πρόσθετου 5,4% ετησίως επί των τελών καθυστερημένης χρήσης γης και να θεσπιστεί άμεσα μια σαφής μέθοδος για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης, με στόχο τη μείωση του κόστους ανάπτυξης έργων και τη δημιουργία περιθωρίου για μείωση των τιμών των κατοικιών.

Δεύτερον, είναι απαραίτητο να διαφοροποιηθούν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων, ώστε να μειωθεί η εξάρτηση από την τραπεζική πίστωση. Να αναδιαρθρωθεί η αγορά εταιρικών ομολόγων, ώστε να καταστεί μια αποτελεσματική μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη πηγή κεφαλαίου. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να προωθηθεί η δημιουργία ενός Εθνικού Ταμείου Στέγασης και να αναπτυχθούν Επενδυτικά Ιδρύματα Ακινήτων (REIT).

Τρίτον, η κοινωνική στέγαση και τα έργα προσιτής στέγασης πρέπει να τύχουν προτεραιότητας στον σχεδιασμό και να διαθέτουν μηχανισμούς κινήτρων. Η αστική ανάπτυξη πρέπει να συνδέεται με τις υποδομές μεταφορών, ιδίως τους περιφερειακούς δρόμους, το μετρό και τους αυτοκινητόδρομους, για την επέκταση του αστικού χώρου και τη μείωση της πίεσης στις τιμές της γης στο κέντρο. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί μια επαγγελματική αγορά ενοικίασης, μειώνοντας τη νοοτροπία ότι «πρέπει να έχεις σπίτι για να σταθεροποιήσεις τη ζωή».

Τέταρτον, είναι απαραίτητο να διερευνηθούν και να δημοσιευτούν σύνολα κριτηρίων και προτύπων για την παρακολούθηση και την έγκαιρη προειδοποίηση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ως βάση για την αξιολόγηση, την ταξινόμηση και την παρακολούθηση των δραστηριοτήτων των οντοτήτων της αγοράς.

Μέσω αυτού του συστήματος δεικτών, οι φορείς διαχείρισης μπορούν να εντοπίσουν άμεσα σημάδια «απόκλισης», όπως κερδοσκοπία, ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης, ασυνήθιστες αυξήσεις τιμών ή μείωση της τοπικής ρευστότητας, προκειμένου να λάβουν τα κατάλληλα μέτρα παρέμβασης και προσαρμογής.

Η δημιουργία αυτού του προληπτικού μηχανισμού παρακολούθησης θα βοηθήσει στην πρόληψη των κινδύνων και στη σταθεροποίηση της αγοράς έγκαιρα και από απόσταση, αντί να αντιμετωπίζονται προβλήματα μόνο όταν έχουν γίνει εμφανή, προκαλώντας αλυσιδωτές αντιδράσεις και δυσκολεύοντας τον έλεγχο.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η κατασκευή και η ολοκλήρωση μιας ενιαίας, σύγχρονης και διαφανούς βάσης δεδομένων για την αγορά γης, κατοικιών και ακινήτων σε εθνικό επίπεδο.

Αυτή θα αποτελέσει μια σημαντική υποδομή πληροφοριών που θα βοηθήσει τις κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης, τους ερευνητικούς οργανισμούς και τις επιχειρήσεις να παρακολουθούν, να αναλύουν, να προβλέπουν και να λειτουργούν την αγορά άμεσα και με ακρίβεια.

«Η δημιουργία ενός ανοιχτού, διασυνδεδεμένου συστήματος δεδομένων μεταξύ υπουργείων, τομέων και τοπικών αρχών – συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με τον σχεδιασμό, τις συναλλαγές, τις αξίες, το νομικό καθεστώς και τις αλλαγές χρήσης γης – όχι μόνο συμβάλλει στη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της παρακολούθησης και της χάραξης πολιτικής, αλλά συμβάλλει και στην αύξηση της διαφάνειας, στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων, στην πρόληψη της κερδοσκοπίας, της χειραγώγησης των τιμών και στην προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων των ανθρώπων και των επιχειρήσεων», τόνισε η VARS.

Πηγή: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html