Πώς αυξήθηκαν τόσο πολύ οι τιμές των κατοικιών που ο Πρωθυπουργός αναφώνησε «ποιος έχει λεφτά να αγοράσει»;

(Dan Tri) - Οι τιμές των κατοικιών στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας μάλιστα τα 100 εκατομμύρια VND/m2. Πολλοί ειδικοί λένε ότι χρειάζονται 26 χρόνια εργασίας για να αγοραστεί ένα διαμέρισμα.

Οι προκλήσεις των αυξανόμενων τιμών και των μεγάλων εισοδηματικών διαφορών

Στη συνάντηση το απόγευμα της 22ας Σεπτεμβρίου, ο Πρωθυπουργός Pham Minh Chinh έδωσε πολλές σημαντικές οδηγίες σχετικά με την αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, ο Πρωθυπουργός έθεσε το ζήτημα του πόσοι άνθρωποι χρειάζονται σπίτια αλλά δεν μπορούν να τα αγοράσουν επειδή οι τιμές είναι πολύ υψηλές. Ποιος έχει τα χρήματα για να αγοράσει διαμερίσματα που κοστίζουν πάνω από 70 εκατομμύρια ή πάνω από 100 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο; Ο Πρωθυπουργός ζήτησε την εφαρμογή λύσεων για τη μείωση των τιμών των ακινήτων και την αύξηση της προσφοράς για την κάλυψη της προσφοράς και της ζήτησης.

Η συνεχής αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων τον τελευταίο καιρό αποτελεί ένα «καυτό» ζήτημα, το οποίο τραβάει την προσοχή του κοινού. Πολλές μονάδες έρευνας αγοράς και ειδικοί έχουν επανειλημμένα αναφέρει αυτό το ζήτημα και έχουν δώσει προειδοποιήσεις.

Η έκθεση του Batdongsan.com.vn τον Αύγουστο ανέφερε ότι τα τελευταία 2 χρόνια, η μέση τιμή πώλησης ακινήτων (γενικά σε εθνικό επίπεδο) έχει διατηρήσει ανοδική τάση στους περισσότερους τύπους, εκ των οποίων η ισχυρότερη αύξηση αφορά τη γη (αύξηση 44%) σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2024 και τα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 42%. Άλλοι τύποι, συμπεριλαμβανομένων των ιδιωτικών κατοικιών, των οικοπέδων έργων και των μεζονετών, αυξήθηκαν κατά 28%, 14% και 1% αντίστοιχα την ίδια περίοδο.

Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σε πολλούς τύπους σε 8 μήνες (Πηγή: Batdongsan.com.vn)

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της Batdongsan.com.vn - το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης συνεχίζουν να αυξάνονται είναι αποτέλεσμα της ισχυρής αύξησης της προσφοράς χρήματος μέσω ευέλικτων νομισματικών πολιτικών που στοχεύουν σε υψηλή οικονομική ανάπτυξη· της παρατεταμένης έλλειψης πρωτογενούς προσφοράς, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, σε συνδυασμό με την εμπιστοσύνη των επενδυτών στις δυνατότητες μελλοντικών αυξήσεων των τιμών.

Ταυτόχρονα, επεσήμανε την πρόκληση της προσβασιμότητας στη στέγαση για άτομα με χαμηλό-μεσαίο εισόδημα. Αυτή η κατάσταση μπορεί να συνεχιστεί εάν δεν επιλυθούν πλήρως τα νομικά και τα προβλήματα εφοδιασμού.

Εν τω μεταξύ, ο ειδικός Can Van Luc, σε πρόσφατο σεμινάριο, δήλωσε ότι ένας δημόσιος υπάλληλος στο Βιετνάμ χρειάζεται 26 χρόνια συνεχούς εργασίας για να μπορέσει να αγοράσει ένα διαμέρισμα. Αυτή η διαφορά αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από το εισόδημα, δημιουργώντας ένα μεγάλο χάσμα σε σύγκριση με τον παγκόσμιο μέσο όρο (15 χρόνια).

Ο κ. Luc τόνισε ότι το πρόβλημα είναι ότι το χάσμα αυξάνεται μέρα με τη μέρα και η αύξηση του εισοδήματος δεν μπορεί να συμβαδίσει με τις τιμές των κατοικιών. Ως εκ τούτου, οι ειδικοί πιστεύουν ότι οι τιμές των ακινήτων πρέπει να ελεγχθούν.

Οι άνθρωποι χρειάζονται 26 χρόνια για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα (Πηγή: Κοινή χρήση του Dr. Can Van Luc).

Οι τιμές των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.

Σύμφωνα με έρευνα των δημοσιογράφων της Dan Tri , πρόσφατα, πολλά συγκροτήματα διαμερισμάτων στο Ανόι έχουν τεθεί προς πώληση. Ωστόσο, οι τρέχουσες τιμές επικεντρώνονται στην υψηλή κατηγορία.

Συγκεκριμένα, ένα έργο στην περιοχή Dai Mo (Ανόι) έχει τιμή εκκίνησης 80-120 εκατομμύρια VND/m2. Στην περιοχή Tu Liem, ένα έργο διαμερισμάτων που βρίσκεται στην οδό Le Quang Dao έχει τιμή εκκίνησης περίπου 130 εκατομμύρια VND/m2 (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης).

Ένα έργο στην περιφέρεια Viet Hung αναμένεται επίσης να κοστίσει πάνω από 120 εκατομμύρια VND/m2. Αξίζει να σημειωθεί ότι ένα έργο στην περιφέρεια Cau Giay αναμένεται να κοστίσει από 150 εκατομμύρια VND/m2. Ή ένα νεοσύστατο έργο στην περιφέρεια Xuan Dinh ανοίγει επίσης προς πώληση στα 100 εκατομμύρια VND/m2.

Ο ειδικός Le Dinh Chung δήλωσε ότι η μέση τιμή των διαμερισμάτων στο Ανόι κυμαίνεται μεταξύ 70-80 εκατομμυρίων VND/τ.μ. Επιπλέον, η αγορά έχει δει την εμφάνιση πολλών επώνυμων έργων υψηλής ποιότητας με τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/τ.μ.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτά τα έργα βρίσκονται συχνά σε προνομιακές τοποθεσίες στο κέντρο του Ανόι. Ο κατασκευαστής του έργου σκοπεύει να πουλήσει σε πελάτες υψηλού εισοδήματος και όχι στην πλειοψηφία των πελατών. Ωστόσο, η ρευστότητα προϊόντων άνω των 150 εκατομμυρίων VND/m2 δεν θα είναι υψηλή, επειδή είναι επιλεκτικοί με τους πελάτες.

Είπε ότι η αγορά διαμερισμάτων ειδικότερα και η αγορά ακινήτων γενικότερα επιβραδύνονται. Ως εκ τούτου, τα προϊόντα διαμερισμάτων υψηλής και πολυτελούς κατηγορίας είναι επίσης πολύ μη ρευστοποιήσιμα.

Όσον αφορά την πιθανότητα αυξήσεων τιμών για πολυτελή και επώνυμα διαμερίσματα, ο κ. Chung ανέφερε ότι προς το παρόν, τα περισσότερα από αυτά είναι πρωτογενή προϊόντα, επομένως οι επενδυτές έχουν ορίσει υψηλές τιμές. Επομένως, θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να υπάρξει η ευκαιρία να αυξηθούν οι τιμές. Επιπλέον, το κόστος εισροών του έργου είναι επί του παρόντος πολύ υψηλό και η πρόοδος υλοποίησης είναι αργή. Ταυτόχρονα, οι κατασκευαστές του έργου έχουν επενδύσει περισσότερα στο προϊόν, επομένως θα αναμένουν υψηλό περιθώριο κέρδους.

Όπως και στο Ανόι, η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ειδικά στον τομέα των διαμερισμάτων, έχει καταγράψει πρόσφατα μια ραγδαία αύξηση των τιμών.

Στην πραγματικότητα, η τιμή των νεόδμητων διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξάνεται συνεχώς τελευταία, ειδικά για τα πρωτογενή προϊόντα. Η τιμή είναι σταθερά υψηλή, στα 100-200 εκατομμύρια VND/m2, πλησιάζοντας ακόμη και τις μεζονέτες.

Στην παλιά περιοχή της Περιοχής 2, γύρω από τη διασταύρωση An Phu, ένας ξένος επενδυτής ξεκίνησε την τρίτη φάση ενός έργου πολυώροφων κτιρίων, εισάγοντας διαμερίσματα στην αγορά σε τιμή περίπου 130-220 εκατομμύρια VND/m2. Κατά μήκος του παράλληλου δρόμου προς την οδό Ho Chi Minh City - Long Thanh, ένα επανεκκινημένο έργο έχει μέση τιμή περίπου 120 εκατομμύρια VND/m2. Σε κοντινή απόσταση, τα διαμερίσματα στην μητροπολιτική περιοχή άνω των 117 εκταρίων κοστίζουν επίσης από 160 εκατομμύρια VND/m2.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) - τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν ότι το 2024, η τιμή των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα αυξηθεί κατά μέσο όρο στα 90 εκατομμύρια VND/m2. Από το 2020 μέχρι σήμερα, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει φτάσει το 15-20% ετησίως.

Αναφέροντας τα στοιχεία για τους πρώτους 8 μήνες του τρέχοντος έτους, ο κ. Vo Hong Thang - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA - δήλωσε ότι η μέση τιμή πώλησης των κύριων διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ (παλαιά) αυξήθηκε κατά 12-18% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, με ορισμένα μεμονωμένα έργα να έχουν την υψηλότερη τιμή των 493 εκατομμυρίων VND/m2. Στο Binh Duong (παλαιά), η μέση τιμή αυξήθηκε επίσης κατά 8-10% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Τιμή πώλησης διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ (παλιά) και στις γειτονικές περιοχές (Πηγή: DKRA).

Οι λόγοι για τις υψηλές τιμές των διαμερισμάτων

Ο λόγος για την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει αναλυθεί από πολλούς ειδικούς τον τελευταίο καιρό. Πρώτον, το πρόβλημα της μείωσης της προσφοράς. Μια έκθεση της CBRE Vietnam ανέφερε ότι κατά το δεύτερο τρίμηνο, η προσφορά διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ (παλαιά) αν και διπλασιάστηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά τους πρώτους 6 μήνες ήταν ακόμα 16% χαμηλότερη από την ίδια περίοδο. Αυτή η μονάδα κατέγραψε επίσης τη χαμηλότερη προσφορά διαμερισμάτων 6 μηνών σε μια δεκαετία στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Συμμεριζόμενοι την ίδια άποψη, οι ειδικοί της Savills Vietnam δήλωσαν ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει επίσης αντιμετωπίσει έλλειψη προσφοράς τα τελευταία χρόνια. Η πόλη έθεσε ως στόχο την ανάπτυξη περίπου 235.000 νέων κατοικιών την περίοδο 2021-2025, αλλά πέτυχε μόνο το 24% του στόχου και εξακολουθούσε να της λείπουν 179.000 μονάδες. Το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει διευρυνθεί λόγω ζητημάτων που σχετίζονται με τη νομιμότητα του έργου.

Ένας άλλος λόγος είναι η ανισορροπία στην προσφορά στην αγορά. Ο κ. Le Hoang Chau δήλωσε ότι κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε μόνο 4 εμπορικά έργα κατοικιών με περισσότερα από 3.300 πολυτελή διαμερίσματα που ήταν επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίου. Η αγορά δεν διαθέτει διαμερίσματα μεσαίας και προσιτής τιμής - μια κατάσταση που συμβαίνει συνεχώς εδώ και πολλά χρόνια.

Προηγουμένως, από το 2021 έως σήμερα, η προσφορά νέων κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ δεν περιλαμβάνει πλέον οικονομικά προσιτές εμπορικές κατοικίες με τιμές κάτω των 30 εκατομμυρίων VND/m2 και υπάρχει σοβαρή έλλειψη κοινωνικών κατοικιών. Αντίθετα, ο τομέας των κατοικιών υψηλής ποιότητας από το 2020 έως το 2023 κυριαρχούσε συνεχώς, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 70% της συνολικής προσφοράς.

Προειδοποίησε ότι βραχυπρόθεσμα, η αγορά κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει έλλειψη προσφοράς, ειδικά στα μεσαία και οικονομικά προσιτά τμήματα. Οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται, πέρα ​​από τις οικονομικές δυνατότητες της πλειοψηφίας των κατοίκων των πόλεων.

Συμμεριζόμενη την ίδια άποψη, η κα Trang Bui - Γενική Διευθύντρια της Cushman & Wakefield Vietnam - παραδέχτηκε ότι η προσφορά της αγοράς συγκεντρώνεται ολοένα και περισσότερο στα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατασκευής. Δεν υπάρχει νέα προσφορά στην κεντρική περιοχή, καθώς η αγορά καθοδηγείται από τυπικούς κατασκευαστές ακινήτων. Η αύξηση των τιμών πώλησης πρωτογενών ακινήτων αντανακλά την έλλειψη προσφοράς στα προσιτά και μεσαίας κατηγορίας τμήματα.

Η κα Trang προβλέπει ότι το επόμενο έτος θα μπορούσε να αποτελέσει το σημείο εκκίνησης ενός νέου κύκλου ανάκαμψης, αλλά θα είναι αργός, επιλεκτικός και ιδιαίτερα διαφοροποιημένος. Η πρόκληση της αγοράς HCMC είναι ότι η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή σε σύγκριση με το μέσο εισόδημα, χρειάζονται περισσότερα από 20 χρόνια για να αγοραστεί ένα σπίτι.

Οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται κατά 5-10% ετησίως, ανάλογα με την περιοχή, αυξανόμενες ανάλογα με την ποιότητα του προϊόντος, όχι μια εκτεταμένη αύξηση. Η προσφορά μπορεί να αυξηθεί κατά 25-30% ετησίως από φέτος, αλλά εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από την κορύφωση του 2022. Η αγορά θα καλωσορίσει τη νέα προσφορά με νόμιμες «ελεύθερες δεσμεύσεις».

Ένας άλλος λόγος για την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων είναι η πίεση στο κόστος εισροών, ιδίως στο κόστος γης, στα τέλη χρήσης γης και στο κόστος κατασκευής. Αυτά τα κόστη αντιπροσωπεύουν μεγάλο μέρος του συνολικού κόστους επένδυσης του έργου. Οι ειδικοί πιστεύουν ότι μόνο όταν το κόστος εισροών ελέγχεται σε λογικό επίπεδο θα σταθεροποιηθούν οι τιμές των ακινήτων.

Η κα Do Thu Hang - Ανώτερη Διευθύντρια της Savills Hanoi - δήλωσε ότι το Ανόι εφαρμόζει ταυτόχρονα πολλές λύσεις για θεσμική μεταρρύθμιση, ανάπτυξη υποδομών και πιλοτικά έργα στέγασης. Αξίζει να σημειωθεί ότι πολλά έργα εξετάζονται για εφαρμογή σε περιοχές εκτός της ζώνης 3 - 3,5. Όταν ολοκληρωθούν οι διαδικασίες και τα προϊόντα κυκλοφορήσουν στην αγορά, αυτό θα έχει θετικό αντίκτυπο στο επίπεδο των τιμών.

Ωστόσο, ένας σημαντικός παράγοντας είναι ότι το κόστος χρήσης γης αντιπροσωπεύει επί του παρόντος ένα μεγάλο ποσοστό του συνολικού κόστους. Εάν αυτό το κόστος υπολογιστεί λογικά, διασφαλίζοντας την αρμονία συμφερόντων μεταξύ του Κράτους και των επιχειρήσεων, οι τιμές των κατοικιών μπορούν να μειωθούν σε ένα επίπεδο που να είναι πιο κατάλληλο για την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητοι και οι προτιμησιακοί μηχανισμοί σε φόρους, πιστώσεις ή γη για το τμήμα της οικονομικά προσιτής στέγασης, για την προώθηση της ανάπτυξης αυτής της σειράς προϊόντων.

• Dantri.com.vn
• Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm