Οι συναλλαγές είναι στάσιμες, αλλά η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο Ανόι εξακολουθεί να αυξάνεται σαν «δαιμονισμένος»

(Dan Tri) - Οι ειδικοί λένε ότι η συνεχής αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων έχει αναγκάσει τους ανθρώπους να αναστείλουν προσωρινά τα σχέδια αγοράς τους. Ωστόσο, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων συνεχίζει να αυξάνεται παρά τις δυσκολίες στις συναλλαγές.

Οι αγοραστές κατοικιών δυσκολεύονται εν μέσω καταιγίδας τιμών

Σύμφωνα με έρευνα των δημοσιογράφων της Dan Tri , τον τελευταίο μήνα, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο Ανόι συνέχισε να διατηρεί ανοδική τάση.

Ένα σπίτι 64 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια στο έργο Vinhomes Smart City τέθηκε προς πώληση στα μέσα Οκτωβρίου για περίπου 4,2 δισεκατομμύρια VND. Μέχρι σήμερα, η τιμή αυτού του διαμερίσματος έχει συνεχίσει να αυξάνεται φτάνοντας τα 4,6 δισεκατομμύρια VND.

Ή στο έργο Thang Long Number 1, ένα διαμέρισμα 87 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια διαφημίστηκε προς πώληση στις αρχές Οκτωβρίου για 5,7 δισεκατομμύρια VND. Ωστόσο, η τιμή αυτού του διαμερίσματος έχει πλέον αυξηθεί στα 6 δισεκατομμύρια VND.

Σύμφωνα με στοιχεία μιας ερευνητικής μονάδας, η μέση τιμή πώλησης των κύριων διαμερισμάτων σε ολόκληρη την αγορά του Ανόι έχει αυξηθεί σημαντικά, από 40 εκατομμύρια VND/m2 στις αρχές του 2022 σε περίπου 72 εκατομμύρια VND/m2 στο τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.

Συγκεκριμένα, η μέση τιμή των νεοσύστατων έργων σε αυτό το τρίμηνο έφτασε περίπου τα 70 εκατομμύρια VND/m2 (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης), επειδή η προσφορά νεοσύστατων διαμερισμάτων στο τρίμηνο καταγράφηκε κυρίως στην κατηγορία υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, αντιπροσωπεύοντας το 100% του μεριδίου αγοράς.

Ο κ. Nguyen Van Ngu (από το Nam Dinh ) που χρειάζεται να αγοράσει σπίτι, είπε ότι τους τελευταίους 3 μήνες, η οικογένειά του αναζητά συνεχώς πολλά διαμερίσματα στις περιοχές Nam Tu Liem και Ha Dong. Με 3 δισεκατομμύρια VND, ο κ. Ngu σχεδιάζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα περίπου 65-70 τετραγωνικών μέτρων, σχεδιασμένο με 2 υπνοδωμάτια, αλλά όσο περισσότερο ψάχνει, τόσο περισσότερο νιώθει ότι είναι παγιδευμένος σε μια «μάτρα τιμών διαμερισμάτων».

«Το ίδιο απούλητο διαμέρισμα, αλλά η τιμή που προσέφερε ο ιδιοκτήτης είναι υψηλότερη από πριν. Για παράδειγμα, ένα σπίτι 68 τ.μ. στο Μι Ντιν (Ναμ Του Λιέμ, Ανόι) διαφημίστηκε προς πώληση τον Σεπτέμβριο για περίπου 3,3 δισεκατομμύρια VND. Το ίδιο σπίτι προσφέρεται προς πώληση από τον ιδιοκτήτη για 3,7 δισεκατομμύρια VND», είπε. Ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων «χορεύουν συνεχώς», ο κ. Νγκου έχει αναστείλει προσωρινά το σχέδιό του να αγοράσει ένα σπίτι και να περιμένει να πέσει η τιμή.

Ή, όπως είπε ο κ. Tran Van Cuong (από το Bac Giang ), τους τελευταίους 2 μήνες η οικογένειά του έχει πάει να δει σπίτια σε πολλά συγκροτήματα κατοικιών στο Ανόι. Ωστόσο, ο κ. Cuong έμεινε έκπληκτος επειδή η τιμή πώλησης του διαμερίσματος που έδωσε ο ιδιοκτήτης αυξάνεται όλο και πιο γρήγορα.

Μερικοί άνθρωποι σταμάτησαν τα σχέδιά τους να αγοράσουν σπίτι επειδή η τιμή πώλησης αυξήθηκε ραγδαία (Εικόνα: Tran Khang).

Πριν από 10 ημέρες, ο κ. Cuong έλαβε προσφορά από τον ιδιοκτήτη ενός διαμερίσματος στην περιοχή Hoang Mai (Ανόι) με εμβαδόν 72τ.μ., σχεδιασμένο με 2 υπνοδωμάτια, για 4,3 δισεκατομμύρια VND, που ισοδυναμεί με 60 εκατομμύρια VND/τ.μ. Ωστόσο, πρόσφατα, ο ιδιοκτήτης αυτού του διαμερίσματος ενημέρωσε τον κ. Cuong ότι η τιμή είχε αυξηθεί στα 4,7 δισεκατομμύρια VND.

«Η ραγδαία αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων με κάνει να αναρωτιέμαι αν πρέπει να αγοράσω τώρα ή να περιμένω να σταθεροποιηθεί. Αν αγοράσω τώρα, η τιμή μπορεί να μειωθεί ξανά, επειδή έχει ήδη αυξηθεί. Αν δεν αγοράσω, φοβάμαι ότι οι τιμές των διαμερισμάτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται», είπε.

Σύμφωνα με στοιχεία από μια μονάδα έρευνας αγοράς, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων σε εθνικό επίπεδο κατά το πρώτο τρίμηνο του 2021 ήταν 35 εκατομμύρια VND/m2. Μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2024, η τιμή πώλησης είχε αυξηθεί στα 51 εκατομμύρια VND/m2. Έτσι, σε 4 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 45%, ή περισσότερο από 10% ετησίως.

Γιατί οι τιμές των διαμερισμάτων είναι «πυρετώδεις»;

Ο ειδικός σε θέματα ακινήτων, Nguyen Quoc Anh, δήλωσε ότι υπάρχουν πολλοί λόγοι που οδηγούν στην ιστορία της καυτής αύξησης των τιμών στον τομέα των διαμερισμάτων.

Καταρχάς, η αγορά ακινήτων είναι κυκλική. Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται λόγω της φύσης της αγοράς που βρίσκεται σε φάση ανάκαμψης. Προηγουμένως, στα μέσα του 2024, αυτή η μονάδα προέβλεπε την ανάκαμψη κάθε τύπου ακινήτου, όπου ο πρώτος τύπος που θα ανακάμψει θα είναι τα οικιστικά προϊόντα.

Μετά από μια δύσκολη περίοδο, η ψυχολογία των επενδυτών στην αγορά ακινήτων είναι πολύ αδύναμη. Ο μεγαλύτερος φόβος κατά την επένδυση δεν είναι η μείωση των τιμών των ακινήτων, αλλά ο φόβος ότι το προϊόν δεν θα έχει ρευστότητα. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές αναζητούν πλέον τύπους με συγκεκριμένο νομικό καθεστώς, ταμειακή ροή και τουλάχιστον δυνατότητα ενοικίασης, όπως διαμερίσματα.

Ο δεύτερος λόγος είναι ότι η προσφορά δεν έχει καλύψει τη ζήτηση της αγοράς, ενώ η ζήτηση είναι πολύ μεγάλη. Για παράδειγμα, στο Ανόι, κάθε χρόνο χρειάζονται περίπου 100.000-170.000 νέα διαμερίσματα, ενώ η προσφορά από την αρχή του έτους καλύπτει μόνο περίπου 30.000 μονάδες, και το 2023 περίπου 10.000 μονάδες.

Ταυτόχρονα, η πυκνότητα πληθυσμού των αστικών περιοχών είναι πολύ μεγάλη. Ορισμένες χώρες όπως η Κορέα, η Κίνα,... αν και διαθέτουν καλά συστήματα μεταφορών, βολικά για να ταξιδέψουν σε όλες τις επαρχίες και τις πόλεις, οι άνθρωποι εξακολουθούν να ζουν και να εργάζονται κυρίως σε μεγάλες πόλεις. Το Βιετνάμ δεν αποτελεί εξαίρεση. Η αγορά σπιτιού στις μεγάλες πόλεις δεν ήταν ποτέ εύκολη. Καθώς οι άνθρωποι συγκεντρώνονται περισσότερο, το επίπεδο τιμών είναι πολύ δύσκολο να μειωθεί.

Επιπλέον, τα προϊόντα ακινήτων συγκεντρώνονται ολοένα και περισσότερο σε ακριβά τμήματα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι στις αρχές του 2020, το τμήμα υψηλής ποιότητας και άνω (τιμές άνω των 55 εκατομμυρίων VND/m2) αντιπροσώπευε μόνο περίπου το 6% της συνολικής προσφοράς. Μέχρι το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, αυτά τα προϊόντα αντιπροσώπευαν περίπου το 60%.

Σύμφωνα με τον ειδικό, στο πλαίσιο της χαμηλής προσφοράς στην αγορά, μετά την άρση των νομικών ζητημάτων και την κυκλοφορία προϊόντων, οι επενδυτές επικεντρώνονται κυρίως στο τμήμα μεσαίας κατηγορίας και άνω (τιμές άνω των 35 εκατομμυρίων VND/m2).

«Χρειάζεται πολύς χρόνος για να ξεκινήσει ένα έργο, ενώ οι τιμές της γης συνεχίζουν να αυξάνονται καθημερινά, επομένως είναι λογικό οι επενδυτές να αποφασίσουν να λανσάρουν διαμερίσματα με τιμές που κυμαίνονται από μεσαίες και άνω», δήλωσε ο κ. Quoc Anh.

Μια πολυκατοικία στο Ανόι (Φωτογραφία: Duong Tam).

Ο τρίτος λόγος είναι ο παράγοντας της ψυχολογίας της αγοράς. Συγκεκριμένα, όταν η τιμή του διαμερίσματος δεν έχει αυξηθεί πολύ, οι άνθρωποι τείνουν να περιμένουν να μειωθεί η τιμή. Αλλά όταν βλέπουν την αύξηση της τιμής κατά περίπου 10-20%, όλοι σπεύδουν να αγοράσουν επειδή φοβούνται ότι η τιμή θα συνεχίσει να αυξάνεται. Αυτό προσθέτει ένα ψυχολογικό πλήγμα, προκαλώντας ανάκαμψη της αγοράς.

«Στην πραγματικότητα, η αγορά είναι πολύ ζεστή τον τελευταίο χρόνο περίπου. Έτσι, ο λόγος προέρχεται επίσης από το γεγονός ότι οι άνθρωποι είναι αρκετά ανυπόμονοι αφού περιμένουν να μειωθούν οι τιμές των διαμερισμάτων», κατέληξε ο κ. Quoc Anh.

Ο Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) - εκτίμησε ότι την τελευταία περίοδο έχουν παρατηρηθεί ασυνήθιστες αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων, ειδικά στο Ανόι. Αυτό το φαινόμενο σίγουρα επηρεάζεται από ομάδες συμφερόντων, ενώ το οικονομικό πλαίσιο, η αγορά καθώς και τα εισοδήματα των ανθρώπων δεν έχουν ακόμη ανακάμψει.

«Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, αλλά δεν υπάρχουν συναλλαγές. Αυτό θα μπορούσε να είναι κάποιο κόλπο από μια επενδυτική ομάδα με ασαφείς προθέσεις», δήλωσε με ειλικρίνεια ο κ. Ντιν.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτές οι ομάδες συμφερόντων είναι σε θέση να εφαρμόσουν κόλπα που διογκώνουν τις τιμές λόγω του γεγονότος ότι η προσφορά διαμερισμάτων είναι προβληματική. Τα τελευταία χρόνια, η αγορά δεν έχει εγκρίνει νέα έργα για άδειες επένδυσης. Τα έργα στην αγορά είναι κυρίως παλιά έργα και αγοράζονται και πωλούνται ξανά. Η προσφορά είναι ελλιπής και κακής ποιότητας, η προσφορά για άτομα και άτομα με χαμηλό εισόδημα είναι πολύ μικρή και η δομή του προϊόντος δεν είναι κατάλληλη.

Επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος της νέας προμήθειας συνεχίζει να ολοκληρώνεται σε υψηλό επίπεδο με υψηλό επενδυτικό κόστος και κόστος γης, και οι επενδυτές αναμένουν επίσης υψηλότερα κέρδη από πριν. Επομένως, το επίπεδο τιμών των βασικών διαμερισμάτων είναι πολύ δύσκολο να μειωθεί. Η υψηλή τιμή των διαμερισμάτων στην πρωτογενή αγορά έχει επίσης προκαλέσει δραματική αύξηση των τιμών στη δευτερογενή αγορά.

Αυτή τη στιγμή, η ψυχολογία των αγοραστών κατοικίας έχει σταδιακά μειωθεί, καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς από την αρχή του έτους.

Οι συναλλαγές διαμερισμάτων έχουν επιβραδυνθεί, αλλά αναμένεται να είναι δύσκολο να μειωθούν βραχυπρόθεσμα (Φωτογραφία: Tran Khang).

Ο κ. Pham Duc Toan - Γενικός Διευθυντής της EZ Property - δήλωσε ότι πρόσφατα, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι έχουν αυξηθεί μόνο τοπικά λόγω της διαφοράς μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Μέχρι στιγμής, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι έχουν ξεπεράσει το υψηλότερο σημείο τους.

«Έχω μια ομάδα φίλων που έχουν όλοι υψηλά εισοδήματα, αλλά κοιτάζοντας τις τρέχουσες τιμές των διαμερισμάτων, όλοι πιστεύουν ότι είναι πολύ υψηλές, δεν είναι ανάλογες με την αξία τους και είναι πολύ δύσκολο να τις βρεις», είπε.

Οι τιμές των διαμερισμάτων είναι πολύ υψηλές, με αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι να έχουν αναβάλει τα σχέδιά τους να αγοράσουν σπίτι, θεωρώντας ότι οι τιμές δεν είναι λογικές. Ως εκ τούτου, η ρευστότητα των διαμερισμάτων είναι πολύ χαμηλή τελευταία. Ο κ. Toan προβλέπει ότι από τώρα μέχρι το τέλος του έτους, οι τιμές των διαμερισμάτων δύσκολα θα αυξηθούν περαιτέρω. Ωστόσο, θα είναι επίσης πολύ δύσκολο να μειωθούν οι τιμές των διαμερισμάτων, εκτός από την περίπτωση εκείνων που χρειάζονται χρήματα για να μειώσουν την τιμή για να πουλήσουν γρήγορα.

Ο Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι για να μειωθούν οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι, είναι απαραίτητο να καταβληθούν προσπάθειες για την επιτάχυνση της προόδου των έργων κατασκευής κοινωνικών κατοικιών. Να ρυθμιστεί προληπτικά η προσφορά χρησιμοποιώντας αποτελεσματικά εργαλεία σχεδιασμού, προσαρμόζοντας τον σχεδιασμό και διαθέτοντας περισσότερα κεφάλαια για καθαρή γη, ώστε να βοηθηθούν οι επενδυτές να υλοποιήσουν έργα κοινωνικής στέγασης μόλις καθοριστεί ο σχεδιασμός.

Μακροπρόθεσμα, για τη σταθεροποίηση των τιμών των διαμερισμάτων ειδικότερα και των στεγαστικών προϊόντων γενικότερα, απαιτείται ισχυρή συμμετοχή του Κράτους. Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να συνεχιστεί η προώθηση της ανάπτυξης των υποδομών μεταφορών, μειώνοντας τον χρόνο ταξιδιού από τις γειτονικές περιοχές στο κέντρο της πόλης, καθώς η προσφορά από τα προάστια θα μειώσει τις τιμές των κατοικιών.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm