Τι έχουν κάνει οι κινεζικές αρχές για να σώσουν τα ακίνητα;

[διαφήμιση_1]

Μετά από περισσότερα από δύο χρόνια κρίσης στον τομέα των ακινήτων, η Κίνα έχει εφαρμόσει πολλά μέτρα, από τη μείωση των επιτοκίων και τη χαλάρωση των κανονισμών αγοράς κατοικίας έως την ενθάρρυνση των επενδύσεων.

Στις 8 Νοεμβρίου, το Reuters , επικαλούμενο πηγή προσκείμενη στο θέμα, ανέφερε ότι οι κινεζικές αρχές ζήτησαν από τον ασφαλιστικό κολοσσό Ping An Insurance Group να αγοράσει πλειοψηφικό πακέτο μετοχών στην Country Garden, τη μεγαλύτερη ιδιωτική εταιρεία ακινήτων της Κίνας, η οποία αντιμετωπίζει προβλήματα. Σύμφωνα με την πηγή αυτή, η κινεζική κυβέρνηση έδωσε εντολή στην επαρχιακή κυβέρνηση της Γκουανγκντόνγκ -όπου έχουν την έδρα τους και οι δύο εταιρείες- να ενεργήσει ως ενδιάμεσος για να βοηθήσει την Ping An να διασώσει την Country Garden.

Η Ping An επιλέχθηκε επειδή είναι βασικός μέτοχος της Country Garden. Οι κινεζικές αρχές θέλουν να επιλυθούν τα προβλήματα ρευστότητας της Country Garden εντός της επαρχίας.

Η Country Garden είχε χρέος 1,4 τρισεκατομμυρίων γιουάν (190 δισεκατομμύρια δολάρια) στα τέλη Ιουνίου. Αυτή τη στιγμή έχει περίπου 3.000 έργα υπό κατασκευή στην Κίνα. Η Country Garden αντιμετωπίζει προβλήματα τους τελευταίους μήνες, συνεχώς στα πρόθυρα της χρεοκοπίας.

Δεν είναι πρωτοφανές για τις αρχές να δίνουν εντολή σε μια εταιρεία να εξαγοράσει μια άλλη. Αλλά αν συμβεί αυτό, θα είναι μια από τις πιο επιθετικές παρεμβάσεις μέχρι στιγμής από την Κίνα για να διασώσει τον υπερχρεωμένο και μη ρευστοποιήσιμο τομέα ακινήτων της.

Ενώ άλλοι Κινέζοι κατασκευαστές, συμπεριλαμβανομένης της China Evergrande, έχουν αθετήσει τις υποχρεώσεις τους, οι πολιτικές της χώρας μέχρι στιγμής έχουν επικεντρωθεί σε μεγάλο βαθμό στη μείωση των επιτοκίων δανεισμού και στη χαλάρωση των κανόνων αγοράς κατοικίας. Τα νέα της Ping An σηματοδοτούν την προθυμία της κινεζικής κυβέρνησης να διαδραματίσει μεγαλύτερο ρόλο σε αυτή τη διαδικασία.

Νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, ο μεγαλύτερος μέτοχος της China Vanke, η κρατική εταιρεία Shenzhen Metro, ανακοίνωσε επίσης ότι είχε προετοιμάσει περίπου 10 δισεκατομμύρια γιουάν (1,4 δισεκατομμύρια δολάρια) για να υποστηρίξει τη δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων της Κίνας.

Ένα έργο Country Garden στην Τιαντζίν (Κίνα) τον Αύγουστο του 2023. Φωτογραφία: Reuters — Ένα έργο Country Garden στην Τιαντζίν (Κίνα) τον Αύγουστο του 2023. Φωτογραφία: *Reuters*

Η αγορά ακινήτων της Κίνας βρίσκεται σε κρίση από τα μέσα του 2021. Εκείνη την εποχή, μια σειρά από επιχειρήσεις, από μεγάλες ιδιωτικές εταιρείες όπως η China Evergrande Group έως εταιρείες με κρατική υποστήριξη όπως η CIFI Holdings, αντιμετώπιζαν δυσκολίες στη ρευστότητα και την αποπληρωμή του χρέους.

Πιστεύεται ότι η αιτία είναι η πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών» του Πεκίνου, η οποία ξεκίνησε για τη μείωση του συστημικού κινδύνου περιορίζοντας την ικανότητα των εταιρειών ακινήτων να δανείζονται νέα χρήματα. Αυτός θεωρείται ο κύριος λόγος για τον οποίο πολλές εταιρείες ακινήτων σε αυτήν τη χώρα αθέτησαν τα χρέη τους. Τα τελευταία δύο χρόνια, περίπου 50 εταιρείες έχουν αθετήσει τις υποχρεώσεις τους σε ξένα ομόλογα, με κλίμακα 100 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, σύμφωνα με την JPMorgan. Οι επιχειρήσεις που έχουν διαφύγει την πτώχευση βρίσκονται πάντα σε επισφαλή κατάσταση και δυσκολεύονται να δανειστούν νέα κεφάλαια.

Μέχρι τα μέσα του περασμένου έτους, η κατάσταση είχε επιδεινωθεί. Οι τιμές των κατοικιών στην Κίνα συνέχισαν να καταρρέουν. Πολλά έργα είχαν σταματήσει λόγω έλλειψης χρηματοδότησης. Ένα κύμα αθετήσεων στεγαστικών δανείων ξέσπασε παντού. Η σκληρή εκστρατεία της Κίνας κατά της Covid-19 έπληξε περαιτέρω την εμπιστοσύνη της αγοράς.

Τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν πλέον το 25% του ΑΕΠ της Κίνας. Τα προβλήματα του τομέα τροφοδοτούν, επομένως, φόβους για μια ευρύτερη οικονομική κρίση.

Ως εκ τούτου, το Πεκίνο αναγκάστηκε να αλλάξει τις πολιτικές του και να βρει τρόπους για να αναζωογονήσει τον κλάδο. Τον Μάρτιο του 2022, η κινεζική κυβέρνηση σταμάτησε το πιλοτικό της πρόγραμμα για την επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας. Έχει επίσης επανειλημμένα παροτρύνει τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να στηρίξουν τον κλάδο.

Τον Νοέμβριο του περασμένου έτους, το Πεκίνο παρουσίασε ένα σχέδιο 16 σημείων για τη διάσωση της αγοράς ακινήτων, το οποίο δημοσιεύθηκε από την Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας (PBOC) και την Επιτροπή Ρυθμιστικής Αρχής Τραπεζών και Ασφαλίσεων της Κίνας (CBIRC) στα μέσα του μήνα. Το σχέδιο παρέχει καθοδήγηση στις χρηματοπιστωτικές αρχές σε όλη τη χώρα, εστιάζοντας στην αντιμετώπιση της κρίσης ρευστότητας των επιχειρήσεων και θα χαλαρώσει προσωρινά τους περιορισμούς στον τραπεζικό δανεισμό.

Αυτό σηματοδότησε μια ολοκληρωμένη προσπάθεια της Κίνας να σώσει την αγορά, την οποία ο πρώην κυβερνήτης Γι Γκανγκ ήλπιζε ότι θα ήταν μια «ομαλή προσγείωση». Λίγες εβδομάδες αργότερα, μια σειρά από κινεζικές τράπεζες ανακοίνωσαν ότι θα διοχέτευαν εκατοντάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα, κάτι που θεωρήθηκε μια αρχική επιτυχία του σχεδίου.

Συγκεκριμένα, έξι μεγάλες κινεζικές κρατικές τράπεζες σχεδιάζουν να διοχετεύσουν 140 δισεκατομμύρια δολάρια στην αγορά. Το κεφάλαιο θα χρησιμοποιηθεί κυρίως για την ανάπτυξη ακινήτων, στεγαστικά δάνεια για πελάτες, συγχωνεύσεις και εξαγορές, χρηματοδότηση αλυσίδας εφοδιασμού και επενδύσεις σε ομόλογα.

Η PBOC άρχισε να μειώνει τα επιτόκια δανεισμού σε όλα τα επίπεδα στα μέσα του έτους. Επίσης, παρέτεινε ορισμένες από τις πολιτικές του πακέτου διάσωσης των 16 σημείων μέχρι το τέλος του 2024.

Η κινεζική κυβέρνηση ενέκρινε επίσης σχέδια για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών και την ανακαίνιση υποανάπτυκτων περιοχών σε μεγάλες πόλεις, με στόχο την τόνωση των επενδύσεων στον τομέα των ακινήτων. Έχει επίσης χαλαρώσει ορισμένους κανονισμούς, όπως η μείωση των επιτοκίων δανείων για αγοραστές πρώτης κατοικίας και η μείωση των προκαταβολών για αγορές κατοικίας σε ορισμένες πόλεις.

Οι τράπεζες έχουν επίσης βρει πρωτοφανείς τρόπους για να ενθαρρύνουν τα στεγαστικά δάνεια. Νωρίτερα φέτος, ορισμένες τράπεζες στη Νανίνγκ, τη Χανγκτζόου, τη Νίνγκμπο και το Πεκίνο αύξησαν το όριο ηλικίας για τα στεγαστικά δάνεια στα 80-95 έτη. Αυτό σημαίνει ότι οι 70χρονοι μπορούν να δανείζονται για 10-25 χρόνια. Αυτό είναι ένα εργαλείο τόνωσης της οικονομίας επειδή μπορεί να μειώσει το βάρος των μηνιαίων αποπληρωμών.

Οι τοπικές αυτοδιοικήσεις έχουν επίσης συμμετάσχει στην προσπάθεια διάσωσης. Τον Ιούνιο του 2022, η Meishan, μια πόλη στο Sichuan, δήλωσε ότι θα επιδοτήσει τις νέες αγορές κατοικιών φέτος. Η Wenzhou, μια πόλη στο Zhejiang, θα επιτρέψει στους αγοραστές πρώτης κατοικίας να πληρώνουν μόνο τόκους για τα πρώτα τρία χρόνια. Η Huainan, μια πόλη στο Anhui, ζήτησε από τις τράπεζες να αυξήσουν τον δανεισμό και να μειώσουν τους χρόνους έγκρισης δανείων για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας.

Οι ίδιες οι εταιρείες ακινήτων έχουν επίσης προσφέρει κίνητρα για την προσέλκυση πελατών. Τον Ιούνιο του 2022, η Central China Real Estate δέχτηκε πληρωμές σε σιτάρι, παρέχοντας στους αγρότες έως και 160.000 γιουάν (24.000 δολάρια) σε επιδοτήσεις για την αντιστάθμιση προκαταβολών για κατοικίες στο έργο διαμερισμάτων River Mansion στο Shangqiu της Χενάν . Λίγες εβδομάδες νωρίτερα, προσφέρθηκε επίσης να δέχεται πληρωμές σε σκόρδο από αγοραστές που επιθυμούν να αγοράσουν κατοικίες σε ένα άλλο έργο στην πόλη Kaifeng.

Στο Γούχου του Ανχούι, αντί να τηρήσει την κατώτατη τιμή που έχει ορίσει η κυβέρνηση, το Golden Scale House, ένα έργο κατασκευής διαμερισμάτων στα περίχωρα της πόλης, προσέφερε επιδοτήσεις επισκευής έως και 230.000 γιουάν εντός ενός μήνα από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Ωστόσο, η κινεζική αγορά ακινήτων δεν θεωρείται ότι έχει βελτιωθεί ιδιαίτερα. Στοιχεία που δημοσιεύθηκαν τον περασμένο μήνα έδειξαν ότι οι τιμές των νέων κατοικιών στην Κίνα μειώνονταν για τρεις συνεχόμενους μήνες, μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου.

Οι πωλήσεις ακινήτων (ανά εμβαδόν δαπέδου) τον Σεπτέμβριο μειώθηκαν επίσης κατά σχεδόν 20% σε ετήσια βάση. Οι επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 9,1% τους πρώτους εννέα μήνες του έτους.

Οι αγοραστές κατοικιών διστάζουν επειδή θέλουν οι τιμές να μειωθούν περαιτέρω. Αυτό επιδεινώνει την κατάσταση, επειδή οι εταιρείες ακινήτων πρέπει να πουλήσουν περισσότερα σπίτια για να συγκεντρώσουν μετρητά και να αποφύγουν την πτώχευση.

Νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) αύξησε την πρόβλεψή του για την ανάπτυξη της Κίνας στο 5,4% φέτος. Ωστόσο, ο οργανισμός προειδοποίησε ότι η οικονομία της Κίνας εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλούς κινδύνους στους χρηματοπιστωτικούς τομείς και στον τομέα των ακινήτων. Ανέφεραν ότι ο τομέας ακινήτων της χώρας είναι επί του παρόντος «αρκετά αδύναμος».

Το ΔΝΤ κάλεσε την Κίνα να αφήσει τις μη βιώσιμες εταιρείες ακινήτων να αποχωρήσουν από την αγορά, λέγοντας ότι το γεγονός ότι η Κίνα επιτρέπει σε αδύναμες εταιρείες να συνεχίσουν να λειτουργούν έχει ανακόψει την ανάκαμψη του τομέα.

Σε ένα οικονομικό φόρουμ στο Χονγκ Κονγκ νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, ο αναπληρωτής διοικητής της PBOC, Ζανγκ Κινγκσόνγκ, αναγνώρισε επίσης ότι ο τομέας των ακινήτων βρίσκεται σε παρακμή.

«Πρέπει να ελέγξουμε αυτήν την ταχύτητα πιο στενά, για να αποφύγουμε μια απότομη πτώση και να προκαλέσουμε απρόβλεπτες συνέπειες. Έχουμε εισαγάγει πολλές πολιτικές για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων». Κάλεσε επίσης τις αρχές να βρουν νέους τρόπους για να διατηρήσουν την οικονομική ανάπτυξη, επειδή «το παλιό μοντέλο που βασίζεται στις επενδύσεις και τα ακίνητα δεν είναι πλέον βιώσιμο».

Ha Thu (σύμφωνα με το Reuters, NYT)

[διαφήμιση_2]
Σύνδεσμος πηγής