Αντιμέτωπος με την τεράστια κεφαλαιακή πίεση και την ανάγκη για βιώσιμη αστική ανάπτυξη, το αστικό μοντέλο (TOD) που βασίζεται στις δημόσιες συγκοινωνίες θεωρείται βασική λύση.
Ωστόσο, η πρακτική εφαρμογής δείχνει ότι για να είναι πραγματικά αποτελεσματικό αυτό το μοντέλο, είναι απαραίτητο να ολοκληρωθεί σύντομα το θεσμικό σύστημα, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για την πόλη Χο Τσι Μινχ να αναπτύξει ένα σύγχρονο δίκτυο μετρό που να συνδέεται με το μοντέλο TOD.
Προσδιορίστε τα σημεία συμφόρησης
Σύμφωνα με το Τμήμα Πολεοδομίας και Αρχιτεκτονικής της πόλης Χο Τσι Μινχ, η πόλη έχει εντοπίσει 11 τοποθεσίες κατά μήκος της γραμμής 1 του μετρό (Ben Thanh - Suoi Tien), της γραμμής 2 του μετρό (Ben Thanh - Tham Luong) και της Περιφερειακής Οδού 3 για την πιλοτική ανάπτυξη σύμφωνα με το μοντέλο TOD.
Αυτές οι περιοχές έχουν όλες τη δυνατότητα να σχηματίσουν «συμπιεσμένες αστικές περιοχές», εμπορικά κέντρα - κέντρα παροχής υπηρεσιών, γραφεία και κατοικίες υψηλής πυκνότητας, μεγιστοποιώντας έτσι την αξία της γης.
Μέχρι σήμερα, το Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ έχει εγκρίνει το ψήφισμα 38, δημιουργώντας την αρχική νομική βάση για την εφαρμογή του παραπάνω αναπτυξιακού προσανατολισμού.
Ο κ. Nguyen Tat Thang, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Σχεδιασμού Τεχνικών Υποδομών, Τμήμα Σχεδιασμού και Αρχιτεκτονικής της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η πόλη επανεξετάζει τα κονδύλια γης κατά μήκος των γραμμών του μετρό: περισσότερα από 160 εκτάρια γης κατά μήκος της γραμμής αρ. 1 του μετρό (στις περιοχές Thu Duc, Long Binh, Long Truong...)· μελετά την εμβέλεια 500-1.000 μέτρων γύρω από τους σταθμούς αρ. 2 του μετρό για την αποτελεσματική αξιοποίηση των χερσαίων πόρων. Τα έργα TOD κατά μήκος των Περιφερειακών Οδών 2 και 3 αναμένεται επίσης να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες για να μπορέσουν να ξεκινήσουν την κατασκευή τους έως το τέλος του 2025.
Ωστόσο, σύμφωνα με το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, η εφαρμογή του TOD αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις λόγω της έλλειψης ενός ολοκληρωμένου νομικού πλαισίου. Συγκεκριμένα, οι κανονισμοί που σχετίζονται με τη γη, τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τις μεταφορές, την επανεγκατάσταση, τη χρηματοδότηση και τις συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ)... δεν είναι συγχρονισμένοι, με αποτέλεσμα οι διαδικασίες να πρέπει να περνούν από πολλά επίπεδα, πολλά τμήματα και κλάδους, αλλά να μην υπάρχει ένα σημείο επαφής με επαρκή εξουσία για τον συντονισμό του συνόλου.
Ένα τυπικό παράδειγμα είναι ότι πολλοί σταθμοί στη γραμμή 1 του μετρό κατασκευάζονται επί του παρόντος με καθαρά κυκλοφοριακές λειτουργίες, δεν είναι ενσωματωμένοι με εμπορικούς χώρους και χώρους εξυπηρέτησης ούτε συνδέονται συγχρονισμένα με τις γύρω αστικές περιοχές - βασικές απαιτήσεις του μοντέλου TOD.
Εν τω μεταξύ, το TOD συμπεριλήφθηκε στον σχεδιασμό αργότερα, επομένως η εφαρμογή κατέστη δύσκολη λόγω του υψηλού κόστους εκκαθάρισης του χώρου και της έλλειψης συνέπειας.
Για την επίλυση του ζητήματος, η Λαϊκή Επιτροπή της Επιτροπής της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς (HCMC) πρότεινε στην κυβέρνηση να εξετάσει το ενδεχόμενο μελέτης και πρότασης για τη συμπλήρωση ορισμένων κανονισμών που σχετίζονται με τον Νόμο περί Γης και τον Νόμο περί Πολεοδομίας. Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς πρότεινε τη σαφή καθιέρωση ζωνών TOD με συγκεκριμένη πυκνότητα δόμησης, συντελεστή χρήσης γης, στόχους πληθυσμού και μικτές λειτουργίες· και πρότεινε έναν μηχανισμό για τη συντόμευση των διαδικασιών απαλλοτρίωσης γης.
Συγκεκριμένα, προτείνεται η προσθήκη ενός μηχανισμού για την ανάκτηση της αυξημένης αξίας γης (Land Value Capture) κατά την επένδυση σε υποδομές μεταφορών, με σκοπό τη δημιουργία πόρων για επανεπένδυση σε μετρό και δημόσιες υποδομές.
Μία από τις σημαντικές ομάδες λύσεων που προτείνει η πόλη του Χο Τσι Μινχ είναι η προσαρμογή του συστήματος πολεοδομικού σχεδιασμού ώστε να δοθεί προτεραιότητα στους άξονες των δημόσιων συγκοινωνιών.
Συνεπώς, θα μελετηθούν περιοχές σε ακτίνα 300-500 μέτρων γύρω από σταθμούς του μετρό, με στόχο την αύξηση του ύψους των κτιρίων, την αύξηση του συντελεστή χρήσης γης και την ενθάρρυνση της ανάπτυξης πολυλειτουργικών συγκροτημάτων.
Περιοχές όπως οι Thu Duc, Tan Kien, Tan Tao, κατά μήκος της γραμμής 2 του μετρό και της γραμμής 1 του BRT (ταχείας μεταφοράς λεωφορείων) προσανατολίζονται στο να γίνουν δορυφορικά αστικά κέντρα με την ικανότητα να προσελκύσουν κατοίκους και επιχειρήσεις.
Τελειοποίηση του ειδικού μηχανισμού
Τα έργα TOD είναι εφικτά μόνο όταν υπάρχει μηχανισμός για την αποτελεσματική αξιοποίηση των χερσαίων κεφαλαίων γύρω από τις γραμμές του μετρό. Ως εκ τούτου, η πόλη Χο Τσι Μινχ προτείνει την εφαρμογή δημοπρασιών, μακροπρόθεσμων μισθώσεων γης και την πραγματοποίηση επενδύσεων με τη μορφή ΣΔΙΤ σε περιοχές κοντά σε σταθμούς, δημιουργώντας έτσι μια πηγή εσόδων για την υποστήριξη της ανάπτυξης υποδομών μεταφορών.
Η πόλη Χο Τσι Μινχ πρότεινε επίσης στην κυβέρνηση να επιτρέψει τη σύσταση ενός Ταμείου Ανάπτυξης Αστικών Μεταφορών, με επίκεντρο τα έσοδα από τα τέλη στάθμευσης, τα τέλη μείωσης της κυκλοφοριακής συμφόρησης, την εκμετάλλευση γης και τις εμπορικές υπηρεσίες γύρω από τον σταθμό. Το ταμείο αυτό θα χρησιμοποιηθεί για τη συμπλήρωση του κεφαλαίου για την κατασκευή γραμμών μετρό και BRT.
Επιπλέον, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρότεινε την ίδρυση ενός Οργανισμού Ανάπτυξης TOD, ο οποίος θα διαδραματίσει ρόλο στον συντονισμό, τη διαχείριση των κονδυλίων γης και την προσέλκυση επενδύσεων, για την επίλυση της αλληλεπικάλυψης μεταξύ τμημάτων και παραρτημάτων. Αυτός ο οργανισμός θα δημοσιοποιεί επίσης δεδομένα πολεοδομίας και χάρτες TOD, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν εύκολη πρόσβαση σε πληροφορίες.
Στην υποβολή στην Κυβέρνηση σχετικά με το σχέδιο ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης για την τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων άρθρων του ψηφίσματος αριθ. 98/2023/QH15 της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή ορισμένων συγκεκριμένων μηχανισμών και πολιτικών για την ανάπτυξη της πόλης Χο Τσι Μινχ, το Υπουργείο Οικονομικών ενημέρωσε ότι το σχέδιο επικεντρώνεται στην τροποποίηση και συμπλήρωση πολιτικών σχετικά με τους όρους για τους στρατηγικούς επενδυτές, στην απλούστευση των διαδικασιών εγγραφής έργων και επιλογής επενδυτών και στη συμπλήρωση κανονισμών σχετικά με τα επενδυτικά κίνητρα για έργα υποδομών.
Το νέο σημείο του σχεδίου είναι να επιτραπεί στην πόλη Χο Τσι Μινχ να αξιολογεί τη συμμόρφωση με τον σχεδιασμό κατά την αξιολόγηση, την έγκριση επενδυτικών πολιτικών, την έγκριση έργων, την επιλογή επενδυτών και τη χορήγηση πιστοποιητικών εγγραφής επενδύσεων με βάση έναν από τους επαρχιακούς σχεδιασμούς, τον αστικό σχεδιασμό, τον εθνικό τομεακό σχεδιασμό και τον τεχνικό και εξειδικευμένο σχεδιασμό.
Παράλληλα, η πόλη έχει τη δυνατότητα να αποφασίζει για τους στόχους χρήσης γης, επιπλέον των στόχων χρήσης γης που έχουν κατανεμηθεί σύμφωνα με το εθνικό σχέδιο χρήσης γης εντός της πόλης, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις ανάπτυξης αστικών υποδομών.
Ένα άλλο σημαντικό σημείο είναι η πρόταση για αντικατάσταση των «αυστηρών κριτηρίων» σχετικά με το κεφάλαιο ίδρυσης, το σύνολο του ενεργητικού και την επενδυτική εμπειρία με το ποσοστό των ιδίων κεφαλαίων που εισφέρονται στο έργο. Αυτή η προσαρμογή είναι σύμφωνη με τη διεθνή πρακτική, δημιουργώντας συνθήκες για την προσέλκυση στρατηγικών επενδυτών.
Ταυτόχρονα, απλοποιούνται η διαδικασία και οι διαδικασίες επιλογής στρατηγικών επενδυτών, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και τη συνέπεια με τους νόμους περί επενδύσεων, υποβολής προσφορών και ΣΔΙΤ.
Συγκεκριμένα, η παροχή στους επενδυτές της δυνατότητας να καταρτίζουν και να προσαρμόζουν ανεξάρτητα λεπτομερή σχέδια χωροταξίας... Αυτή θεωρείται η λύση για την άρση του μεγαλύτερου εμποδίου στην υλοποίηση επενδυτικών έργων μεγάλης κλίμακας, όπως τα TOD.
Σύντροφος Μπουί Σουάν Τσουόνγκ, Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής του HCMC:
Υποστήριξη για την ταυτόχρονη απομάκρυνση εμποδίων
Η πόλη Χο Τσι Μινχ βρίσκεται σε ένα κρίσιμο στάδιο και χρειάζεται πρωτοποριακές λύσεις για να αξιοποιήσει την ευκαιρία αναδιάρθρωσης του αστικού χώρου, συνδεδεμένης με το σύστημα δημόσιων συγκοινωνιών.
Το πιλοτικό πρόγραμμα 11 τοποθεσιών TOD είναι ένα σημαντικό βήμα, αλλά για να είναι επιτυχές, η πόλη Χο Τσι Μινχ συνιστά στην κεντρική κυβέρνηση να υποστηρίξει την ταυτόχρονη άρση των νομικών, χερσαίων και οικονομικών εμποδίων των μηχανισμών.
Ταυτόχρονα, η πόλη θα βελτιώσει την οργανωτική της δομή για να διασφαλίσει ενιαία και αποτελεσματική εφαρμογή.
Δρ. Αρχιτέκτονας Νγκο Βιετνάμ Σον:
Τρεις σημαντικές ανακαλύψεις στην ανάπτυξη TOD
Για την υλοποίηση του μοντέλου TOD, η πόλη Χο Τσι Μινχ χρειάζεται τρεις σημαντικές καινοτομίες. Αυτές είναι η ολοκλήρωση ενός ολοκληρωμένου νομικού πλαισίου (συμπεριλαμβανομένων μηχανισμών γης, αποτίμησης γης, ΣΔΙΤ και εμπορικής εκμετάλλευσης σε σταθμούς μετρό), η δημιουργία ενός εξειδικευμένου φορέα TOD με ισχυρή συντονιστική εξουσία, η ανάπτυξη του μετρό σύμφωνα με έναν οδικό χάρτη προτεραιοτήτων και η διασφάλιση ότι οι υποδομές δημόσιων συγκοινωνιών προηγούνται ή είναι παράλληλες με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Συγκεκριμένα, η πόλη πρέπει να επεκτείνει τις ΣΔΙΤ, να προσελκύσει ιδιωτικές και διεθνείς επενδύσεις· να δώσει προτεραιότητα στην πιλοτική εφαρμογή ορισμένων συμπλεγμάτων TOD στην περιοχή Thu Duc πριν από την επέκταση.
Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. VU ANH TUAN, Διευθυντής του Κέντρου Έρευνας Κυκλοφορίας και Μεταφορών (Πανεπιστήμιο Βιετνάμ-Γερμανίας):
Ίδρυση ενός αρμόδιου εξειδικευμένου οργανισμού
Πολλές χώρες έχουν θεσπίσει φορείς αστικής ανάπτυξης - δημόσιες συγκοινωνίες με κεντρικά μοντέλα εξουσίας, επιτρέποντας την ταχεία επεξεργασία γης, επενδύσεων και διαδικασιών σχεδιασμού χωρίς να βασίζονται υπερβολικά σε ξεχωριστά τμήματα και γραφεία όπως συμβαίνει σήμερα.
Συνεπώς, για την αποτελεσματική εφαρμογή του TOD, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει σύντομα να συστήσει έναν εξειδικευμένο φορέα με επαρκείς εξουσίες για την ταχεία επίλυση διαδικασιών που σχετίζονται με τη γη, τις επενδύσεις, τον σχεδιασμό και τη συνολική εποπτεία· ταυτόχρονα, να προσκαλέσει διεθνείς εμπειρογνώμονες και συμβούλους να συμμετάσχουν για να διασφαλιστεί η ποιότητα και η πρόοδος.
Πηγή: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
Σχόλιο (0)