Η HoREA προτείνει πολλές λύσεις για την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών

Αναγνώριση των επενδυτών του έργου μέσω συμφωνιών μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου

Πρόσφατα, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) απέστειλε στον Πρωθυπουργό και στο Υπουργείο Κατασκευών ένα έγγραφο με σχόλια σχετικά με το σχέδιο διατάγματος για την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών (σχέδιο διατάγματος).

Είναι απαραίτητο να προστεθεί διάταξη «αναγνώριση των επενδυτών του έργου μέσω συμφωνιών για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου» για την περίπτωση αυτή, οπότε ο επενδυτής θα εγκριθεί για επενδυτική πολιτική σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί στέγασης.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο της HoREA, κ. Le Hoang Chau, το Άρθρο 15 του σχεδίου Διατάγματος ορίζει μόνο την «επιλογή επενδυτών του έργου μέσω συμφωνιών για τη λήψη μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου», αλλά δεν ορίζει την αναγνώριση των επενδυτών του έργου μέσω συμφωνιών για τη λήψη μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου για επενδυτές «που έχουν αγοράσει ή έχουν λάβει μεταβίβαση όλων των διαμερισμάτων και άλλων χώρων στην πολυκατοικία που σχετίζονται με δικαιώματα χρήσης γης για την κατασκευή της πολυκατοικίας», επομένως θα πρέπει να προστεθεί στο Άρθρο 15 του σχεδίου Διατάγματος.

Ο κ. Chau ανέφερε την περίπτωση όπου η Εταιρεία P συμφώνησε να αγοράσει πίσω και τα 52 διαμερίσματα στο παλιό τετραώροφο κτίριο διαμερισμάτων στην οδό Cach Mang Thang Tam 239, Περιοχή 3, στην πόλη Χο Τσι Μινχ . Στη συνέχεια, η Εταιρεία P κατεδάφισε το κτίριο διαμερισμάτων για να πραγματοποιήσει ένα επενδυτικό έργο για την κατασκευή και εμπορία ακινήτων και επαγγελματικών κατοικιών υψηλής ποιότητας σε αυτήν την τοποθεσία.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, είναι απαραίτητο να προστεθεί μια διάταξη «που να αναγνωρίζει τον επενδυτή του έργου μέσω συμφωνίας για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου» σε αυτή την περίπτωση, τότε ο επενδυτής θα εγκριθεί για επενδυτική πολιτική σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί στέγασης.

Συνεπώς, η HoREA προτείνει την προσθήκη της ρήτρας 6 (νέας) στο άρθρο 15 του σχεδίου διατάγματος που ορίζει: «Σε περίπτωση που ένας επενδυτής έχει αγοράσει ή λάβει τη μεταβίβαση ολόκληρου του διαμερίσματος ή άλλου χώρου σε πολυκατοικία που σχετίζεται με τα δικαιώματα χρήσης γης για την κατασκευή πολυκατοικίας για την υλοποίηση επενδυτικού έργου σε ακίνητα και στέγαση σύμφωνα με τον χωροταξικό σχεδιασμό, τον κατασκευαστικό σχεδιασμό, τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τα προγράμματα και τα σχέδια ανάπτυξης κατοικιών της περιοχής, η επενδυτική πολιτική για το επενδυτικό έργο ανακαίνισης και ανοικοδόμησης της πολυκατοικίας εγκρίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί στέγασης».

Επιπλέον, η HoREA πρότεινε επίσης την τροποποίηση και συμπλήρωση της παραγράφου 2 του άρθρου 6 του σχεδίου διατάγματος που ορίζει τον χρόνο για τη συλλογή γνωμοδοτήσεων από ιδιοκτήτες, χρήστες πολυκατοικιών και αρμόδιους φορείς και οργανισμούς σχετικά με το περιεχόμενο του σχεδίου ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών. Θα πρέπει να είναι 50 εργάσιμες ημέρες, κάτι που είναι πιο λογικό, επειδή η ρύθμιση των 30 ημερών, συμπεριλαμβανομένων των Κυριακών και των αργιών, δεν είναι αρκετός χρόνος για τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες να συλλέξουν γνωμοδοτήσεις.

Επιπλέον, όσον αφορά τον χρόνο εργασίας, η HoREA πρότεινε την τροποποίηση και συμπλήρωση της παραγράφου 3 του άρθρου 16 του σχεδίου διατάγματος, επειδή ο κανονισμός «Η προθεσμία για την παραλαβή της αίτησης εγγραφής ως επενδυτή, όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου, είναι 30 ημέρες» είναι παράλογος, αλλά θα έπρεπε να είναι 35 εργάσιμες ημέρες για να υπάρχει αρκετός χρόνος για να μελετηθεί η αίτηση και να αποφασιστεί η συμμετοχή στο έργο ανακαίνισης και ανοικοδόμησης πολυκατοικιών.

Πρόταση για τους αγοραστές κατοικιών που έχουν ανακαινιστεί παλιά διαμερίσματα να δανειστούν από πακέτο 125.000 δισεκατομμυρίων VND

Αξιοσημείωτα, όσον αφορά το ζήτημα της πίστωσης, η HoREA πρότεινε την προσθήκη του άρθρου 27β στο σχέδιο διατάγματος που ρυθμίζει τις προτιμησιακές πιστωτικές πολιτικές σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί πίστωσης.

Σύμφωνα με την εκτίμηση του κ. Chau, το πακέτο πίστωσης ύψους 125.000 δισεκατομμυρίων VND είναι αρκετά κατάλληλο για επενδυτές και αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων που δανείζονται με πολύ υψηλά επιτόκια, περίπου 10%/έτος.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, επί του παρόντος, η Κρατική Τράπεζα δεν έχει εκδώσει εγκύκλιο που να περιγράφει λεπτομερώς και να καθοδηγεί την εφαρμογή προτιμησιακών πιστωτικών πολιτικών για επενδυτές και αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανοικοδόμησης πολυκατοικιών σύμφωνα με τους παραπάνω κανονισμούς, αλλά έχει εφαρμόσει μόνο ένα πρόγραμμα δανείων για κοινωνική στέγαση, εργατική στέγαση, ανακαίνιση και ανοικοδόμηση παλαιών πολυκατοικιών σύμφωνα με το ψήφισμα 33/NQ-CP σύμφωνα με την Επίσημη Αποστολή Αρ. 2380/NHNN-TD της 1ης Απριλίου 2023, κοινώς γνωστό ως πακέτο πίστωσης 125.000 δισεκατομμυρίων VND.

Σε αυτό το πακέτο πίστωσης, οι επενδυτές και οι αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων μπορούν να δανειστούν με επιτόκια 1,5-2% χαμηλότερα από το κανονικό επιτόκιο εμπορικών δανείων, και αυτό το επιτόκιο προσαρμόζεται κάθε 6 μήνες. Οι επενδυτές σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων μπορούν να δανειστούν κατά προτίμηση για περίοδο 3 ετών, ενώ οι αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων μπορούν να δανειστούν κατά προτίμηση για περίοδο 5 ετών, μετά την οποία πρέπει να δανειστούν με συμφωνημένο, «κυμαινόμενο» επιτόκιο.

Σύμφωνα με την εκτίμηση του κ. Chau, το πακέτο πίστωσης ύψους 125.000 δισεκατομμυρίων VND είναι αρκετά κατάλληλο για επενδυτές και αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων που δανείζονται με πολύ υψηλά επιτόκια, περίπου 10%/έτος.

Ωστόσο, επί του παρόντος, λόγω «νομικών προβλημάτων», δεν υπάρχουν (νέα) έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων ή πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν στεγαστικά προϊόντα σε (νέα) έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων. Μέχρι στιγμής, κανένας επενδυτής ή αγοραστής κατοικίας στο έργο ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων δεν μπόρεσε να δανειστεί από το πακέτο πίστωσης των 125.000 δισεκατομμυρίων VND.

Συνεπώς, εάν η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης και η Εθνοσυνέλευση μπορούν να διαθέσουν μεσοπρόθεσμα κεφάλαια από τον κρατικό προϋπολογισμό για την εφαρμογή προτιμησιακών πιστωτικών πολιτικών για επενδυτές και αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών, όπως ορίζεται στο Άρθρο 63, Παράγραφος 1, Στοιχείο δ του Νόμου περί Στέγασης του 2023, η Κρατική Τράπεζα θα διαθέτει κεφάλαια από τον προϋπολογισμό για την υποστήριξη της αναχρηματοδότησης και της αντιστάθμισης επιτοκίων για τα πιστωτικά ιδρύματα που εφαρμόζουν αυτήν την προτιμησιακή πιστωτική πολιτική.

«Ζητείται από την Κρατική Τράπεζα να ορίσει ότι οι επενδυτές και οι αγοραστές κατοικιών σε έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής διαμερισμάτων μπορούν να δανειστούν ένα πακέτο πίστωσης ύψους 125.000 δισεκατομμυρίων VND για μέγιστη περίοδο 5 ετών με σταθερό επιτόκιο, 1,5-2% χαμηλότερο από το κανονικό επιτόκιο εμπορικού δανείου», πρότεινε ο κ. Chau.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html