Η μείωση των τιμών των κατοικιών καθίσταται επείγουσα ανάγκη, καθώς το επίπεδο των τιμών συνεχίζει να αυξάνεται, ξεπερνώντας κατά πολύ την προσιτή τιμή της πλειοψηφίας των ανθρώπων. Ωστόσο, αυτό το πρόβλημα δεν είναι απλό όταν το χάσμα μεταξύ του «χάρτινου» και του πραγματικού κόστους εξακολουθεί να είναι μεγάλο. Επιπλέον, οι τοπικές αρχές ετοιμάζονται να εκδώσουν έναν τιμοκατάλογο γης για το 2026 με ισχυρή ανοδική τάση. Ο κίνδυνος ενός νέου «κύματος» αυξήσεων τιμών καθιστά τον στόχο της μείωσης των τιμών των κατοικιών ακόμη πιο μακρινό. Οι ειδικοί συμφωνούν γενικά ότι για τη μείωση των τιμών των κατοικιών, η παρέμβαση από τη ρίζα είναι το «κλειδί».
Πίεση από τις αυξανόμενες τιμές γης και το αόρατο κόστος
Πολλές επιχειρήσεις ακινήτων αντιλαμβάνονται ότι το κόστος γης είναι το βαρύτερο στοιχείο στη δομή των εισροών. Εάν ο νέος τιμοκατάλογος γης συνεχίσει να αυξάνεται, τα τέλη χρήσης γης, οι αποζημιώσεις και το κόστος εκκαθάρισης του χώρου ενδέχεται να αυξήσουν τη συνολική επένδυση σε εκατοντάδες δισεκατομμύρια έως χιλιάδες δισεκατομμύρια VND. Σε αυτό το πλαίσιο, η μείωση των τιμών των κατοικιών είναι πολύ δύσκολη.
Όχι μόνο οι επιχειρήσεις, αλλά και τα άτομα που χρειάζεται να αλλάξουν χρήση γης ανησυχούν για την απότομη αύξηση των οικονομικών υποχρεώσεων. Εάν προταθεί χαμηλότερη τιμή, η ομάδα της οποίας η γη ανακτάται ανησυχεί για τη χαμηλή αποζημίωση και την αδικία. Τα συγκρουόμενα συμφέροντα καθιστούν τον έλεγχο του κόστους γης ολοένα και πιο δύσκολο.
Σύμφωνα με τα Πρότυπα Εκτίμησης του Βιετνάμ (Εγκύκλιος 42/2024/TT-BTC), το συνολικό κόστος ανάπτυξης του έργου περιλαμβάνει το κόστος κατασκευής, τα απρόβλεπτα έξοδα, τις επιχειρηματικές, χρηματοοικονομικές, φορολογικές και επενδυτικές δαπάνες. Το κόστος αποζημίωσης και εκκαθάρισης χώρου διαχωρίζεται ώστε να αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την εισερχόμενη αξία. Ωστόσο, τα πραγματικά δεδομένα έρευνας σε πολλές τοποθεσίες εξακολουθούν να μην είναι ενημερωμένα, με αποτέλεσμα οι υπολογισμοί κόστους να βασίζονται σε παλαιούς κανόνες, οι οποίοι δεν είναι κοντά στις τρέχουσες τιμές υλικών και εργασίας.
Ο διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ (VIRES), Bui Van Doanh, σχολίασε ότι τα πρότυπα είναι σαφή και διαφανή, αλλά η πραγματική εφαρμογή τους δεν έχει συμβαδίσει. Αυτό το κενό δυσχεραίνει τον αποτελεσματικό έλεγχο των τιμών των κατοικιών.
Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Nguyen Chi Thanh - Γενικός Διευθυντής της Ho Tay International Building Company, δήλωσε ότι το επενδυτικό κόστος των στεγαστικών έργων εκτείνεται σε δεκάδες κατηγορίες, στις οποίες τα ζητήματα γης και τα νομικά ζητήματα αποτελούν τα δύο μεγαλύτερα «σημεία συμφόρησης». Ιδιαίτερα για τα διαμερίσματα, το κόστος γης συχνά αντιπροσωπεύει το 30-40% του συνολικού κεφαλαίου. Όσο πιο «καθαρή» είναι η γη, τόσο υψηλότερη είναι η τιμή.
Οι κατασκευές αντιπροσωπεύουν το 35-40% του κόστους, συμπεριλαμβανομένων των θεμελίων, του σκελετού, των ηλεκτρολογικών και μηχανολογικών εργασιών έως τον εξωραϊσμό. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι πολλά «ήπια» έξοδα, όπως το σχεδιασμό, οι νομικές εργασίες, το μάρκετινγκ, οι προμήθειες μεσιτείας... αντιπροσωπεύουν το 15-20% του κόστους, αλλά σπάνια αναφέρονται.
Ταυτόχρονα, το οικονομικό κόστος αποτελεί επίσης βάρος. Με ένα έργο αξίας αρκετών χιλιάδων δισεκατομμυρίων VND, οι επιχειρήσεις αναγκάζονται να δανείζονται από τράπεζες με επιτόκια 12-14%/έτος. Αλλά αν οι διαδικασίες παραταθούν για ένα ακόμη έτος, το κόστος κεφαλαίου θα αυξηθεί κατά εκατοντάδες δισεκατομμύρια VND - δήλωσε ο κ. Thanh.
Συνεπώς, για τη μείωση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με τους ειδικούς, το πρώτο πράγμα που πρέπει να γίνει είναι να καταστούν διαφανή όλα τα στοιχεία κόστους, ιδίως οι διαδικασίες γης και οι διοικητικές διαδικασίες. Όταν το κόστος εισροών είναι σαφές, ο φορέας διαχείρισης θα έχει μια βάση για να ρυθμίζει μέσω φόρων, συντελεστή τιμής γης ή πίστωσης, αντί να εφαρμόζει άκαμπτα διοικητικά μέτρα.
Ρυθμίστε από τη ρίζα
Ο κ. Bui Van Doanh δήλωσε ότι η άμεση παρέμβαση του Κράτους στις τιμές πώλησης είναι «πολύ δύσκολη και σχεδόν αδύνατη». Αντίθετα, το Κράτος θα πρέπει να ρυθμίζει το κόστος των εισροών και να εφαρμόζει μια κλιμακωτή φορολογική πολιτική, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να καθορίζουν τις δικές τους τιμές.
Είναι δυνατόν να εξεταστεί ένα μοντέλο τμηματοποιημένου φόρου κερδών. Για παράδειγμα, οι εμπορικές κατοικίες υψηλής ποιότητας υπόκεινται σε υψηλότερο φορολογικό συντελεστή επειδή εξυπηρετούν την ομάδα υψηλού εισοδήματος. Εν τω μεταξύ, οι οικονομικά προσιτές εμπορικές κατοικίες και οι κοινωνικές κατοικίες υπόκεινται σε χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή για τη μείωση του κόστους εισροών και τις χαμηλότερες τιμές πώλησης. Αυτό το μοντέλο δημιουργεί δικαιοσύνη και αναγκάζει τις επιχειρήσεις να βελτιστοποιήσουν το κόστος εάν θέλουν να ανταγωνιστούν στο προσιτό τμήμα - όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά - πρότεινε ο κ. Doanh.
Επιπλέον, είναι απαραίτητο να μειωθεί ο χρόνος έγκρισης του έργου, να καταστούν διαφανή τα δεδομένα τιμών των υλικών και να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός προτιμησιακής πίστωσης για την κοινωνική στέγαση. Όταν οι επιχειρήσεις μειώνουν το κόστος γης, το χρηματοοικονομικό κόστος και τις διαδικασίες, οι τιμές των κατοικιών θα μειώνονται αυτόματα χωρίς διοικητικές εντολές.
«Το βασικό πρόβλημα έγκειται στον σχεδιασμό και στον τρόπο καθορισμού των τιμών της γης. Εάν κατασκευαστεί ένα έργο που οι ντόπιοι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα, τότε ο σχεδιασμός είναι αναποτελεσματικός», έθεσε το ζήτημα ο κ. Nguyen Chi Thanh.
Οι τοπικές αρχές πρέπει να επενδύσουν σε μεγάλης κλίμακας αστικές περιοχές με ολοκληρωμένες υποδομές σε νεόδμητη γη, ώστε να καταστεί το κόστος γης πιο λογικό. Επί του παρόντος, υπάρχει ένα συνηθισμένο «λάθος» να χρησιμοποιούνται οι υψηλές τιμές πώλησης προηγούμενων έργων - κεφάλαιο που δημιουργήθηκε από μεγάλες μάρκες - ως βάση για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για μεταγενέστερα έργα, με αποτέλεσμα οι τιμές της γης να εκτοξεύονται σε μη ρεαλιστικό βαθμό.
Για τη μείωση του κόστους, ο κ. Thanh πρότεινε επίσης την εφαρμογή τυποποιημένων ενοτήτων σχεδιασμού για έργα μεγάλης κλίμακας, συμβάλλοντας στη μείωση του κόστους σχεδιασμού και στη συντόμευση του χρόνου υλοποίησης. Διότι όταν μειώνεται το κόστος σχεδιασμού, οι επιχειρήσεις μπορούν να μειώσουν τις τιμές διατηρώντας παράλληλα την ποιότητα.
Πρόσφατα, ζητούνται σχόλια για το Σχέδιο Ψηφίσματος σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων, το οποίο επικεντρώνεται στην αυστηροποίηση των κερδοσκοπικών πιστώσεων και στην αναθεώρηση των τελών χρήσης γης. Ωστόσο, οι ειδικοί εκτιμούν ότι αυτό είναι μόνο ένα προσωρινό «ανακούφιση του πυρετού». Για να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών με βιώσιμο τρόπο, η πολιτική πρέπει να ξεκινήσει από τη ρίζα, μέσω της ρύθμισης της προστιθέμενης αξίας της γης και της μεταρρύθμισης του συστήματος φορολογίας γης.
Ο Δρ. Thai Quynh Nhu, πρώην Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας για τη Διαχείριση Γης, δήλωσε ότι κάθε φορά που υπάρχει δημόσια επένδυση, άνοιγμα δρόμων ή πολεοδομική προσαρμογή, οι τιμές της γης αυξάνονται αμέσως απότομα, αλλά το Κράτος δεν εισπράττει αυτήν την αυξημένη αξία. Όταν οι τιμές της γης «ωθούνται» προς τα πάνω από μη επενδυτικούς παράγοντες των επιχειρήσεων, το κόστος εισροών των παρακείμενων έργων αυξάνεται αναλόγως, προκαλώντας ανεξέλεγκτη κλιμάκωση των τιμών των κατοικιών.
Ως εκ τούτου, ο εν λόγω εμπειρογνώμονας πρότεινε τον διαχωρισμό δύο τύπων γαιοπροσόδων. Το πρώτο είναι το διαφορικό γαιοπρόσοδο που δημιουργείται από το Κράτος και την κοινότητα (σχεδιασμός, υποδομές κ.λπ.)· το επόμενο είναι το διαφορικό γαιοπρόσοδο λόγω επιχειρηματικών επενδύσεων. Το διαφορικό γαιοπρόσοδο που δημιουργείται από το Κράτος και την κοινότητα πρέπει να ανακτηθεί από το Κράτος με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο.
Για παράδειγμα, για έργα υποδομών μεταφορών, το Κράτος μπορεί να εισπράξει το 40% της προστιθέμενης αξίας· για έργα ακινήτων, το ποσοστό είσπραξης είναι 50-50 μεταξύ του Κράτους και του επενδυτή... Ή για βιομηχανικά έργα, το Κράτος εισπράττει περίπου το 30% για να ενθαρρύνει τις επενδύσεις στην παραγωγή.
Αυτός ο μηχανισμός βοηθά στην αποφυγή απώλειας εσόδων, στον περιορισμό της κερδοσκοπίας με γη κοντά σε περιοχές σχεδιασμού και στη μείωση του κόστους γης - του παράγοντα που ευθύνεται για το μεγαλύτερο ποσοστό των τιμών των κατοικιών. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο σύστημα φορολογίας γης, αποφεύγοντας τον «φόρο επί του φόρου» - «προτείνουν» οι ειδικοί. Επειδή επί του παρόντος, οι έμποροι ακινήτων πρέπει να επωμιστούν μια σειρά οικονομικών υποχρεώσεων. Εάν επιβληθούν νέοι φόροι χωρίς διαστρωμάτωση, οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται... να αυξηθούν περαιτέρω.
Πολλοί ειδικοί συμφωνούν ότι η μείωση των τιμών των κατοικιών δεν είναι υπόθεση μιας ή δύο ημερών. Οι τιμές των κατοικιών μπορούν να μειωθούν μόνο όταν ολόκληρο το οικοσύστημα, από τον σχεδιασμό, τις διοικητικές διαδικασίες, την αποτίμηση γης, τους φόρους έως τις πιστώσεις, λειτουργεί με διαφάνεια και συνέπεια.
Αυτό σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις μπορούν να μειώσουν το κόστος γης, το κόστος κεφαλαίου και το κόστος χρόνου. Το κράτος μπορεί εύλογα να ρυθμίσει την αυξημένη αξία της γης. Οι κερδοσκόποι δεν έχουν πλέον το κίνητρο να «κρατούν γη και να περιμένουν την κατάλληλη στιγμή». Τα άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος μπορούν να έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση.
Εάν οι λύσεις αναπτυχθούν ταυτόχρονα, το όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας για εκατομμύρια ανθρώπους θα γίνει πιο κοντά, όχι μέσω διοικητικών εντολών αλλά μέσω ενός διαφανούς και δίκαιου μηχανισμού της αγοράς.
Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm
Σχόλιο (0)