Τα επιτόκια αποταμίευσης αυξάνονται, ποιος είναι ο αντίκτυπος στην αγορά ακινήτων;

Πρόσφατα, πολλές τράπεζες έχουν αρχίσει να αυξάνουν τα επιτόκια καταθέσεων, κάτι που αναμένεται να επηρεάσει τους αγοραστές κατοικιών, τις επιχειρήσεις και την αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, όταν αυξάνονται τα επιτόκια καταθέσεων, θα αυξηθεί και το κόστος εισροών των τραπεζών, με αποτέλεσμα η άσκηση πίεσης στα επιτόκια δανεισμού να είναι σχεδόν αναπόφευκτη, αν και μπορεί να υπάρξει κάποια καθυστέρηση.

Προβλέπεται ότι τους επόμενους μήνες, οι τράπεζες θα δυσκολευτούν να διατηρήσουν χαμηλά επίπεδα δανεισμού όπως στις αρχές του 2025. Συνεπώς, τα μέσα επιτόκια δανεισμού στο τέταρτο τρίμηνο ενδέχεται να αυξηθούν σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2025.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η πρώτη και πιο προφανής επίδραση όταν αυξάνονται τα επιτόκια δανεισμού είναι η μείωση της ρευστότητας στην αγορά. Οι αγοραστές κατοικιών, ειδικά όσοι χρησιμοποιούν δάνεια, θα επανεξετάσουν τα οικονομικά τους σχέδια. Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές είναι πιο επιφυλακτικοί με τα σχέδια επέκτασης των χαρτοφυλακίων τους, επειδή η αναμενόμενη κερδοφορία είναι απίθανο να αντισταθμίσει το αυξημένο κόστος κεφαλαίου.

Ταυτόχρονα, οι επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων αντιμετωπίζουν διπλό κίνδυνο: αυξανόμενο χρηματοοικονομικό κόστος ενώ μειώνεται η ζήτηση, με αποτέλεσμα την επιβράδυνση της ταμειακής ροής και τη συρρίκνωση της νέας προσφοράς. Όταν μειώνεται η προσφορά, οι συναλλαγές παραμένουν στάσιμες και, ως εκ τούτου, οι τιμές δυσκολεύονται να διατηρήσουν την ίδια ανοδική δυναμική όπως και στην προηγούμενη περίοδο.

Η αγορά ακινήτων μπορεί να επηρεαστεί από την αύξηση των επιτοκίων. (Εικονογράφηση: Cong Hieu).

Με το χαρακτηριστικό της χρήσης μεγάλης μόχλευσης χρέους, ακίνητα είναι το επενδυτικό κανάλι που επηρεάζεται άμεσα και βαθιά από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Μέρος του λόγου προέρχεται από την επενδυτική ψυχολογία της εξάρτησης από βραχυπρόθεσμα δάνεια, ενώ τα έργα και τα περιουσιακά στοιχεία στον τομέα των ακινήτων έχουν μακροχρόνιους επενδυτικούς κύκλους. Όταν το κόστος κεφαλαίου αυξάνεται απότομα, η ταμειακή ροή διαταράσσεται και ο κίνδυνος έλλειψης ρευστότητας είναι σχεδόν αναπόφευκτος.

Σύμφωνα με την VARS, η πίεση προέρχεται επίσης από τα προνομιακά στεγαστικά δάνεια. Τα τελευταία χρόνια, για να τονώσουν την αγορά, πολλοί επενδυτές και εμπορικές τράπεζες έχουν λανσάρει πακέτα στεγαστικών δανείων με προνομιακά επιτόκια από μόλις 5,5%/έτος, ακόμη και άτοκα, με περιόδους χάριτος κεφαλαίου έως και 5 έτη. Αυτή η πολιτική βοηθά μεγάλο αριθμό ανθρώπων και επενδυτών να έχουν πρόσβαση σε φθηνά κεφάλαια για την απόκτηση ακινήτων.

Ωστόσο, η προτιμησιακή περίοδος είναι συχνά μόνο προσωρινή. Κατά την είσοδο στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου, εάν το γενικό επίπεδο επιτοκίου αυξηθεί, η πίεση για την αποπληρωμή του χρέους των αγοραστών κατοικίας θα αυξηθεί απότομα. Όταν η ρευστότητα της αγοράς είναι χαμηλή, η μεταπώληση προϊόντων για τη μείωση των ζημιών καθίσταται δύσκολη και ο κίνδυνος επισφαλούς χρέους μπορεί να επιστρέψει στο πιστωτικό σύστημα.

Σύμφωνα με το VARS, τα παρατεταμένα υψηλά επιτόκια μπορούν επίσης να αποδυναμώσουν την ικανότητα επέκτασης των χερσαίων κεφαλαίων και έναρξης νέων έργων. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες συχνά τείνουν να αυξάνουν τα επιτόκια σε περιόδους ύφεσης της αγοράς. Εκείνη την περίοδο, πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν να «μένουν αδρανείς» αντί να επεκτείνουν τις επενδύσεις για να περιορίσουν τις ζημίες. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά κατοικιών κινδυνεύει να μειωθεί μεσοπρόθεσμα.

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Καθηγητή Δρ. Dinh Trong Thinh - οικονομικό εμπειρογνώμονα, τα επιτόκια αποτελούν την πιο ευαίσθητη «ρυθμιστική βαλβίδα» για την αγορά ακινήτων. Όταν το κόστος δανεισμού αυξάνεται, οι τιμές των κατοικιών είναι απίθανο να αυξηθούν τόσο απότομα όσο την προηγούμενη περίοδο. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση αναγκάζονται να αναδιαρθρώσουν τα χαρτοφυλάκιά τους ή να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να μειώσουν το χρέος τους. Εν τω μεταξύ, όσοι έχουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες πρέπει επίσης να επανυπολογίσουν τα οικονομικά τους σχέδια λόγω της αυξημένης πίεσης για αποπληρωμή των μηνιαίων χρεών.

Οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να είναι προσεκτικοί όταν δανείζονται χρήματα. (Φωτογραφία: Cong Hieu).

Τι πρέπει να κάνουν οι αγοραστές κατοικιών;

Σε αυτό το πλαίσιο, η VARS συνιστά να μην δανείζονται οι πολίτες περισσότερο από το 50% της αξίας του ακινήτου, για να αποφύγουν τους κινδύνους που προκύπτουν από την αύξηση των επιτοκίων. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να επιλέγουν αξιόπιστους επενδυτές και έργα με διαφανές νομικό καθεστώς, ώστε να αποφεύγουν την απώλεια χρημάτων και περιουσίας όταν το έργο καθυστερεί ή δεν μπορεί να παραδοθεί.

Ο Δρ. Nguyen Tri Hieu, ειδικός σε χρηματοοικονομικά και τραπεζικά θέματα, συνιστά επίσης στους αγοραστές κατοικιών να δανείζονται μόνο έως και 80% της αξίας του ακινήτου, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι μηνιαίες αποπληρωμές δεν υπερβαίνουν το 50% του καθαρού εισοδήματος. Το πιο σημαντικό είναι ότι θα πρέπει να έχουν ένα αποθεματικό κεφάλαιο τουλάχιστον 6-12 μηνών, σε περίπτωση απώλειας εργασίας ή μείωσης του εισοδήματος.

Ο κ. Do Quy Duy - Διευθύνων Σύμβουλος της Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company - μοιράστηκε ότι για μια οικογένεια με μηνιαίο εισόδημα περίπου 30-40 εκατομμυρίων VND/μήνα, είναι λογικό να δανειστεί μόνο περίπου το 40% αυτής της αξίας ταμειακών ροών για να πληρώσει τους τόκους της τράπεζας.

Συγκεκριμένα, με εισόδημα 30 εκατομμύρια/μήνα, θα πρέπει να ξοδεύετε περίπου 12 εκατομμύρια για να πληρώσετε την τράπεζα, με εισόδημα 40 εκατομμύρια/μήνα, θα πρέπει να ξοδεύετε περίπου 16,17 εκατομμύρια. Αυτό είναι ένα κατάλληλο δάνειο.

Όσο για όσους έχουν εισόδημα μόνο περίπου 20 εκατομμυρίων VND, θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο αύξησης της ταμειακής ροής πριν λάβουν στεγαστικό δάνειο για να αποφύγουν τους κινδύνους.

Από τις αρχές Νοεμβρίου, πολλές τράπεζες έχουν αυξήσει τα επιτόκια καταθέσεων. Για παράδειγμα, η VPBank αύξησε τα επιτόκια καταθέσεων κατά 0,3%/έτος σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα. Η Techcombank ανακοίνωσε ότι το επιτόκιο για διάρκεια 1-2 μηνών αυξήθηκε κατά 0,2%/έτος στο 3,95%/έτος, ενώ το επιτόκιο για διάρκεια 3 μηνών αυξήθηκε κατά 0,3%/έτος στο 4,75%/έτος. Η PVCombank αύξησε ταυτόχρονα τα επιτόκια κατά 0,5%/έτος για διάρκειες από 1 έως 36 μήνες. Η Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) αύξησε τα επιτόκια κατά 0,15%/έτος για δόσεις 1-5 μηνών και 0,2%/έτος για δόσεις 6 μηνών. Η Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) έχει προσαρμόσει τα επιτόκια καταθέσεων για όλες τις προθεσμίες. Η αύξηση είναι 0,1% ετησίως για προθεσμιακές καταθέσεις 1-5 μηνών και 0,2% ετησίως για προθεσμιακές καταθέσεις 6-36 μηνών.

Πηγή: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html