Ο λόγος για τον οποίο πολύ λίγες επιχειρήσεις μπορούν να διαπραγματευτούν το 100% της έκτασης γης

Αφαίρεση εμποδίων και προβλημάτων

Στις 21 Ιουνίου, σύμφωνα με το πρόγραμμα εργασίας της 5ης Συνόδου, η Εθνοσυνέλευση αφιέρωσε όλη την ημέρα συζητώντας το σχέδιο νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε).

Μιλώντας με τον Nguoi Dua Tin στο περιθώριο της Εθνοσυνέλευσης, ο εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης Quan Minh Cuong - επικεφαλής της αντιπροσωπείας της Εθνοσυνέλευσης της επαρχίας Dong Nai - εξέφρασε την άποψή του σχετικά με ορισμένα θέματα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Όσον αφορά τους κανονισμούς σχετικά με τη χρήση γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης, ο κ. Cuong δήλωσε ότι επί του παρόντος, για την εφαρμογή της κατανομής γης και της μίσθωσης γης για έργα που χρησιμοποιούν γη, σύμφωνα με το περιεχόμενο του σχεδίου, δίνεται προτεραιότητα με την ακόλουθη σειρά: Μίσθωση γης μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, υποβολή προσφορών για την επιλογή επενδυτών για έργα που χρησιμοποιούν γη· και χρήση γης μέσω συμφωνίας είναι η τελική επιλογή.

Εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης Κουάν Μινχ Κουόνγκ - Επικεφαλής της αντιπροσωπείας της Εθνοσυνέλευσης της επαρχίας Ντονγκ Νάι .

Στην πραγματικότητα, η συμφωνία για τα δικαιώματα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης συνέβαλε στην ταχεία υλοποίηση του έργου, στην προώθηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης γης και στην αποφυγή παραπόνων σχετικά με την εκκαθάριση χώρων, τις αποζημιώσεις, την υποστήριξη, την επανεγκατάσταση, βάσει εθελοντικής συμφωνίας, επομένως έχει τη συναίνεση του λαού... Ταυτόχρονα, το Κράτος έχει επίσης έσοδα από τον προϋπολογισμό μέσω της είσπραξης τελών για τη μετατροπή χρήσης γης.

Ωστόσο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Άρθρου 27, παράγραφος 1, σημείο β), «Σε περίπτωση χρήσης γης για την υλοποίηση ενός έργου εμπορικής στέγασης, επιτρέπεται η συμφωνία για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και γης εκτός από οικιστική γη».

Έτσι, σε περίπτωση που τα όρια του έργου δεν έχουν «τουλάχιστον 1m2» οικιστικής γης, δεν επιτρέπεται καμία συμφωνία και θα οδηγήσει σε πολλές διαφορετικές συνέπειες.

«Επομένως, πιστεύω ότι θα πρέπει να υπάρχουν ξεχωριστοί κανονισμοί για περιπτώσεις όπου η γη δεν είναι οικιστική, εφόσον είναι σύμφωνη με τους τύπους πολεοδομίας, πληροί τις προϋποθέσεις για την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης και άλλες προϋποθέσεις για την υλοποίηση του έργου, τότε οι κανονισμοί επιτρέπουν την εφαρμογή της συμφωνίας. Έτσι, οι δυσκολίες και οι ελλείψεις θα επιλυθούν», δήλωσε ο κ. Cuong.

Επιπλέον, ο κ. Cuong πρότεινε επίσης να μελετηθεί και να επιτραπεί η εφαρμογή συμφωνιών σε γεωργικές εκτάσεις για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης.

Περιορίστε τα παράπονα σχετικά με την αξία αποζημίωσης και υποστήριξης

Ταυτόχρονα, συνιστάται να μελετηθεί η εφαρμογή μιας «ουδέτερης» μεθόδου για την εκκαθάριση γης με σκοπό την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Σύμφωνα με τον κ. Cuong, η εθελοντική συμφωνία για τα δικαιώματα χρήσης γης μεταξύ επιχειρήσεων και χρηστών γης θα βοηθήσει στην ταχεία υλοποίηση του έργου, θα προωθήσει την αποτελεσματικότητα της χρήσης γης και θα αποφύγει τα παράπονα, επομένως έχει προφανή πλεονεκτήματα.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, πολύ λίγες επιχειρήσεις μπορούν να διαπραγματευτούν το 100% της έκτασης γης, επειδή συχνά προκύπτουν περιπτώσεις όπου μια μειοψηφία χρηστών γης δεν συνεργάζεται με τον επενδυτή του έργου, ειδικά σε περιπτώσεις όπου οι χρήστες γης γνωρίζουν ότι η τοποθεσία του οικοπέδου δεν μπορεί να διαχωριστεί από τα όρια του έργου και θα απαιτήσουν αδικαιολόγητα υψηλές τιμές, ακόμη και πολλές φορές υψηλότερες από την τιμή της αγοράς.

Εκείνη την περίοδο, οι επενδυτές πρέπει είτε να αποδεχτούν αδικαιολόγητα υψηλές τιμές για να μπορέσουν να υλοποιήσουν το έργο, με αποτέλεσμα συνέπειες όπως η αύξηση των τιμών της γης, η πρόκληση δυσκολιών στην αποζημίωση, την υποστήριξη επανεγκατάστασης ή τη διαπραγμάτευση δικαιωμάτων χρήσης γης για άλλα έργα στην περιοχή.

Σε περίπτωση που ο επενδυτής δεν αποδεχτεί ότι η τιμή είναι πολύ υψηλή, αυτό θα προκαλέσει συμφόρηση στην ανάπτυξη του έργου, σπαταλώντας χερσαίους πόρους για το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής που έχει συμφωνήσει για τα δικαιώματα χρήσης γης.

Ως εκ τούτου, οι περισσότεροι επενδυτές επιθυμούν το Κράτος να ανακτήσει γη για την εκτέλεση έργων, αλλά η αποκατάσταση γης συχνά προκαλεί παράπονα, ιδίως παράπονα σχετικά με την αξία της αποζημίωσης.

«Επομένως, θεωρώ απαραίτητο να μελετήσουμε και να εφαρμόσουμε μια «ουδέτερη» μέθοδο που να προωθεί τα πλεονεκτήματα και να μειώνει τα μειονεκτήματα των δύο παραπάνω μεθόδων, ενθαρρύνοντας συμφωνίες για τα δικαιώματα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.»

«Σε περίπτωση που ο επενδυτής έχει συμφωνήσει για το 80% της περιοχής και δυσκολεύεται να διαπραγματευτεί επειδή η υπόλοιπη μειονότητα των χρηστών γης απαιτεί παράλογες τιμές, το Κράτος θα υποστηρίξει την ανάκτηση γης του υπόλοιπου 20% της περιοχής», ανέλυσε ο κ. Cuong.

Η απαλλοτρίωση γης συχνά προκαλεί παράπονα, ιδίως παράπονα σχετικά με την αξία της αποζημίωσης.

Ο επικεφαλής της αντιπροσωπείας του Ντονγκ Νάι δήλωσε ότι το προσχέδιο ορίζει επίσης τη μέθοδο προσδιορισμού των τιμών γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και τον υπολογισμό συγκεκριμένων τιμών γης σε περιπτώσεις όπου το Κράτος ανακτά γη, επομένως είναι δυνατή η αναφορά στις τιμές μονάδας που έχουν συμφωνήσει οι επενδυτές για άλλες περιοχές, ώστε να εφαρμόζονται σε περιπτώσεις ανακτήσεων γης. Από εκεί και πέρα, περιορίζει επίσης τις καταγγελίες σχετικά με τις αξίες αποζημίωσης και στήριξης, διασφαλίζοντας τα δικαιώματα των ανθρώπων των οποίων η γη ανακτάται.

Έτσι, θα επιλύσει τις δυσκολίες για τα έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης που υλοποιούνται μέσω συμφωνιών για τα δικαιώματα χρήσης γης, στα οποία μια μειοψηφία χρηστών γης απαιτεί πολύ υψηλή τιμή συμφωνίας, προκαλώντας σημεία συμφόρησης στην ανάπτυξη των έργων.

Όσον αφορά τις μεθόδους αποτίμησης γης, ο κ. Cuong ανέφερε ότι το προσχέδιο ορίζει μόνο 4 μεθόδους αποτίμησης γης και αφαιρεί τη μέθοδο πλεονάσματος. Στην πράξη, όμως, η μέθοδος πλεονάσματος χρησιμοποιείται ευρέως για τον προσδιορισμό των τιμών γης για μεγάλες εκτάσεις γης, επενδυτικά έργα κατασκευών μικτής χρήσης, συνυφασμένα με διαφορετικούς σκοπούς, όπως στέγαση, εμπόριο, υπηρεσίες, γραφεία, ξενοδοχεία κ.λπ.

«Το ερώτημα λοιπόν είναι αν οι υπόλοιπες μέθοδοι αποτίμησης γης μπορούν να παίξουν τον ρόλο της μεθόδου του πλεονάσματος;», αναρωτήθηκε.

Δήλωσε ότι ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, θα εφαρμόζονται διαφορετικές μέθοδοι αποτίμησης. Για παράδειγμα, για μεγάλα οικόπεδα με πολλές διαφορετικές χρήσεις, η εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης είναι πολύ δύσκολη και μη εφικτή, επειδή δεν υπάρχουν πληροφορίες για συγκρίσιμα ακίνητα παρόμοια σε κλίμακα, σκοπό χρήσης γης και κριτήρια πολεοδομίας.

Για τη μέθοδο εισοδήματος, εφαρμόζεται σε έργα που έχουν τεθεί σε λειτουργία, έχουν λειτουργήσει και έχουν δημιουργήσει ετήσια ταμειακή ροή. Κατά την εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης, το πρόβλημα είναι η ποιότητα των δεδομένων τιμών γης που συλλέγονται ετησίως (για τη σύνταξη του ετήσιου τιμοκαταλόγου) και η ανάγκη ποσοτικοποίησης των εκκρεμών παραγόντων όσον αφορά τον σχεδιασμό και τη δομή χρήσης γης του οικοπέδου που πρόκειται να εκτιμηθεί.

«Αντί να εγκαταλειφθεί η μέθοδος του πλεονάσματος λόγω υποθετικών παραγόντων, είναι απαραίτητο να αναπτυχθούν τυποποιημένοι και πιο συγκεκριμένοι κανονισμοί σχετικά με τις παραμέτρους που εφαρμόζονται στον υπολογισμό, για τον συγχρονισμό και την ενοποίηση του έργου προσδιορισμού των τιμών γης, ώστε να προωθηθούν τα πλεονεκτήματα κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου σε ορισμένες περιπτώσεις που πρέπει να προσδιοριστούν συγκεκριμένες τιμές γης», πρότεινε ο κ. Cuong .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html