Χρειάζονται τουλάχιστον 10 χρόνια αποταμίευσης για την αγορά κοινωνικής κατοικίας: Το κεφάλαιο πρέπει να διαφοροποιηθεί για την αγορά

Χρειάζονται 10 χρόνια αποταμίευσης για ένα νοικοκυριό με συνολικό εισόδημα «στο μέγιστο» σύμφωνα με τα κριτήρια έγκρισης (40 εκατομμύρια VND/μήνα) για να μπορέσει να αγοράσει μια κοινωνική κατοικία αξίας περίπου 1,5 δισεκατομμυρίου VND. Εάν χρησιμοποιηθεί δάνειο, ο αριθμός θα είναι ακόμη μεγαλύτερος.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η δομή της προσφοράς ακινήτων παρουσιάζει σοβαρή ανισορροπία. Το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς επικεντρώνεται σε έργα υψηλής ποιότητας και αξίας, που εξυπηρετούν επενδυτικές ανάγκες, ορισμένες από τις οποίες είναι κερδοσκοπικές, ενώ ο τομέας των προσιτών κατοικιών παρουσιάζει έλλειψη.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει προκαλέσει απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών, ιδίως στον τομέα των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις, διαμορφώνοντας ένα νέο επίπεδο τιμών και υπερβαίνοντας κατά πολύ τον ρυθμό αύξησης του πραγματικού εισοδήματος. Όχι μόνο περιορίζει την ευκαιρία πρόσβασης στη στέγαση για την πλειονότητα των ανθρώπων, αλλά αυξάνει και τον κίνδυνο σχηματισμού φούσκας τιμών.

Υποθέτοντας ότι οι τιμές και τα εισοδήματα των κατοικιών παραμένουν τα ίδια, η προσιτή τιμή της στέγασης μειώνεται απότομα. Για ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων σε αστική περιοχή με κόστος περίπου 5 δισεκατομμύρια VND, εάν μια οικογένεια έχει υψηλό εισόδημα περίπου 50 εκατομμυρίων VND/μήνα, θα της χρειαστούν περίπου 8 χρόνια εάν δαπανήσει όλο το εισόδημά της για την αγορά και 25 χρόνια εάν ακολουθήσει την αρχή ότι το κόστος στέγασης δεν υπερβαίνει το 1/3 του εισοδήματός της.

Σύμφωνα με αυτήν την αρχή, ακόμη και ο τομέας της κοινωνικής στέγασης, ο οποίος έχει σχεδιαστεί για άτομα χαμηλού εισοδήματος σε αστικές περιοχές, δεν είναι πλέον «φθηνός», με τιμή περίπου 1,5 δισεκατομμυρίου VND για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ., αναγκάζοντας ακόμη και νοικοκυριά με συνολικό εισόδημα «στο υψηλότερο επίπεδο» σύμφωνα με τα κριτήρια έγκρισης - 40 εκατομμύρια VND/μήνα, να αποταμιεύουν για περίπου 10 χρόνια. Στην πραγματικότητα, αυτός ο αριθμός είναι πολύ μεγαλύτερος όταν χρησιμοποιείται η επιλογή δανείου.

Ως αποτέλεσμα, το χάσμα μεταξύ της ομάδας που ήδη κατέχει περιουσιακά στοιχεία και της ομάδας που δεν κατέχει περιουσιακά στοιχεία σταθεροποιείται ολοένα και περισσότερο, ενώ η αύξηση των ακινήτων στην πραγματικότητα πλουτίζει μόνο μια μικρή ομάδα ανθρώπων που ήδη κατέχουν περιουσιακά στοιχεία. Εν τω μεταξύ, η πλειοψηφία των ανθρώπων αισθάνεται «φτωχότερος» παρά την οικονομική ανάπτυξη, επειδή το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από το εισόδημα. Τα άτομα με αρχικά οικονομικά και περιουσιακά πλεονεκτήματα τείνουν να κατέχουν περισσότερα ακίνητα ως εργαλείο συσσώρευσης και επενδύσεων, συνεχίζοντας να «πλουτίζουν» χάρη στην αύξηση της αξίας της γης, ενώ όσοι δεν κατέχουν σπίτια αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο να χρειαστεί να νοικιάσουν μακροπρόθεσμα, παρά τις προσπάθειες βελτίωσης του εισοδήματος.

Χωρίς έγκαιρες λύσεις, το χάσμα πλουσίων-φτωχών όχι μόνο θα διευρυνθεί, αλλά κινδυνεύει επίσης να «παγώσει» για πολλές γενιές, αποτελώντας μια σημαντική πρόκληση για τους στόχους κοινωνικής ασφάλισης, τις στρατηγικές αστικοποίησης και την εθνική βιώσιμη ανάπτυξη.

Συνεπώς, η VARS πιστεύει ότι για να συνεχίσει η αγορά ακινήτων να αναπτύσσεται χωρίς να διακινδυνεύει την ίδια την αγορά ακινήτων και την οικονομία, χρειάζεται μια λύση για να «φρενάρει» την έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών. Συγκεκριμένα, η πιο σημαντική λύση είναι η εκκαθάριση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης. Όταν η προσφορά είναι αρκετά μεγάλη, οι τιμές της αγοράς θα αυτορυθμίζονται σύμφωνα με την πραγματική ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Καταρχάς, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η ολοκλήρωση των εγγράφων που καθοδηγούν την εφαρμογή του νέου νομικού συστήματος, παράλληλα με τη βελτίωση της ικανότητας επιβολής των τοπικών υπηρεσιών.

Δεύτερον, είναι απαραίτητο να διαφοροποιηθούν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων, ώστε να μειωθεί η εξάρτηση από την τραπεζική πίστωση. Να αναδιαρθρωθεί η αγορά εταιρικών ομολόγων, ώστε να καταστεί μια αποτελεσματική μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη πηγή κεφαλαίου. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να προωθηθεί η δημιουργία ενός Εθνικού Ταμείου Στέγασης και να αναπτυχθούν Επενδυτικά Ιδρύματα Ακινήτων (REIT).

Τρίτον, η κοινωνική στέγαση και τα έργα προσιτής στέγασης πρέπει να τύχουν προτεραιότητας στον σχεδιασμό και να διαθέτουν μηχανισμούς κινήτρων. Η αστική ανάπτυξη πρέπει να συνδέεται με τις υποδομές μεταφορών, ιδίως τους περιφερειακούς δρόμους, το μετρό και τους αυτοκινητόδρομους, για την επέκταση του αστικού χώρου και τη μείωση της πίεσης στις τιμές της γης στο κέντρο. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί μια επαγγελματική αγορά ενοικίασης, μειώνοντας τη νοοτροπία ότι «πρέπει να έχεις σπίτι για να σταθεροποιήσεις τη ζωή».

Τέταρτον, είναι απαραίτητο να διερευνηθούν και να δημοσιευτούν σύνολα κριτηρίων και προτύπων για την παρακολούθηση και την έγκαιρη προειδοποίηση των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, ως βάση για την αξιολόγηση, την ταξινόμηση και την παρακολούθηση των δραστηριοτήτων των συμμετεχόντων στην αγορά. Μέσω αυτού του συστήματος δεικτών, οι φορείς διαχείρισης μπορούν να εντοπίσουν άμεσα σημάδια «απόκλισης», όπως κερδοσκοπία, ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης, ασυνήθιστες αυξήσεις τιμών ή τοπική μείωση ρευστότητας, προκειμένου να λάβουν κατάλληλα μέτρα παρέμβασης και προσαρμογής. Η δημιουργία αυτού του προληπτικού μηχανισμού παρακολούθησης θα βοηθήσει στην πρόληψη των κινδύνων και στη σταθεροποίηση της αγοράς έγκαιρα και από απόσταση, αντί να αντιμετωπίζονται μόνο όταν τα προβλήματα έχουν γίνει εμφανή, προκαλώντας αλυσιδωτές αντιδράσεις και δυσκολεύοντας τον έλεγχο.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η κατασκευή και η ολοκλήρωση μιας ενιαίας, σύγχρονης και διαφανούς βάσης δεδομένων για την αγορά γης, κατοικιών και ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Αυτή θα αποτελέσει μια σημαντική υποδομή πληροφοριών που θα βοηθήσει τις κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης, τους ερευνητικούς οργανισμούς και τις επιχειρήσεις να παρακολουθούν, να αναλύουν, να προβλέπουν και να λειτουργούν την αγορά έγκαιρα και με ακρίβεια.

Πηγή: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html