Από το 2026, η κυβέρνηση θα καταργήσει το πλαίσιο τιμών γης που ορίζει η κυβέρνηση κάθε 5 χρόνια, αντικαθιστώντας το με πίνακες τιμών γης που καθορίζονται από τις επαρχίες, ξεκινώντας από το 2026, και στη συνέχεια προσαρμόζονται ετησίως ανάλογα με τις πραγματικές διακυμάνσεις της αγοράς. Οι πίνακες τιμών γης καταρτίζονται σύμφωνα με αυστηρούς κυβερνητικούς κανονισμούς και οδηγίες του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος σχετικά με τις αρχές, τις διαδικασίες, τις μεθόδους και τα κριτήρια για περιοχές και τοποθεσίες. Οι δύο πιο θεμελιώδεις αρχές είναι ο καθορισμός των τιμών που αντικατοπτρίζουν πιστά τις τιμές της αγοράς και η διασφάλιση της ανεξαρτησίας μεταξύ της συμβουλευτικής μονάδας που καθορίζει την τιμή και του Συμβουλίου Εκτίμησης Τιμών με την αρμόδια αρχή για έγκριση. Ο γενικός πίνακας τιμών περιλαμβάνει 8 βασικούς δευτερεύοντες πίνακες σύμφωνα με 8 τύπους γης: 4 πίνακες για γεωργικές εκτάσεις (ετήσιες καλλιέργειες, πολυετείς καλλιέργειες, υδατοκαλλιέργειες και δασικές εκτάσεις). 4 πίνακες για μη γεωργικές εκτάσεις (οικιστική γη, εμπορική και υπηρεσιακή γη, γη εγκαταστάσεων παραγωγής και γη βιομηχανικών πάρκων). Επιπλέον, οι τιμές γης μπορούν να χωριστούν περαιτέρω σε μικρότερους δευτερεύοντες πίνακες, όπως οικιστική γη και άλλους τύπους μη γεωργικών γαιών που κατηγοριοποιούνται ανά αστικές και αγροτικές περιοχές. Πίνακες τιμών γης είναι επίσης διαθέσιμοι για κάθε διοικητική μονάδα (κοινότητα/περιφέρεια), με κάθε μονάδα να υποδιαιρείται περαιτέρω σε διάφορες ζώνες, κάθε ζώνη περιέχει έναν αριθμό κατηγοριών. Κάθε κατηγορία έχει έναν αριθμό τοποθεσιών. Κάθε κατηγορία οικιστικής και άλλης μη γεωργικής γης έχει συνήθως 5 τοποθεσίες, ενώ κάθε κατηγορία γεωργικής γης έχει συνήθως 3 τοποθεσίες. Η τοποθεσία αριθμός 1 έχει την υψηλότερη τιμή, με τις επόμενες τοποθεσίες να μειώνονται σε τιμή.
Ο τιμοκατάλογος γης χρησιμεύει ως η θεμελιώδης βάση για τον προσδιορισμό της αξίας της κρατικής γης για μίσθωση ή παραχώρηση (με πληρωμή), τις τιμές υποβολής προσφορών, τα τέλη χρήσης γης κατά τη μετατροπή γης, τους φόρους αγοράς και πώλησης γης, την αποζημίωση όταν το κράτος ανακτά γη και άλλα τέλη και χρεώσεις που σχετίζονται με τη γη.
Ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος γης για τις επαρχίες το 2026 είναι κοντά στις τιμές της αγοράς, με μέση αύξηση 30%-70% για οικιστική γη και 20%-50% για γεωργική γη (σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο γης που εφαρμόστηκε μέχρι το τέλος του 2025). Η προτεινόμενη αύξηση για οικιστική γη στις πεδιάδες είναι 30-40% για οικιστική γη και 15-30% για γεωργική γη. Αυτό το ποσοστό είναι 15-30% και 10-25% στις ορεινές περιοχές. Οι μέγιστες τιμές γης στις ορεινές περιοχές είναι σημαντικά χαμηλότερες, μόνο στο 10-30% αυτών στις πεδιάδες. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περιπτώσεις συγχωνεύσεων επαρχιών, οι τιμές γης στις κεντρικές περιοχές δεν αυξάνονται και ενδέχεται ακόμη και να μειωθούν όταν μεταφερθεί το διοικητικό κέντρο της επαρχίας. Αντίθετα, οι τιμές γης σε περιοχές που γίνονται το κοινό διοικητικό κέντρο των συγχωνευμένων επαρχιών αυξάνονται απότομα.
Αρκετές τοποθεσίες έχουν γίνει το επίκεντρο της προσοχής των μέσων ενημέρωσης. Στο Βορρά, το Ανόι προτείνει αύξηση στις τιμές των αστικών γαιών κατά 2-26% (σε σύγκριση με την προσαρμοσμένη τιμή του 2025) και αύξηση 150-270% (σε σύγκριση με τη μη προσαρμοσμένη τιμή του 2025). Η μέγιστη τιμή (ανά τετραγωνικό μέτρο) είναι 702 εκατομμύρια VND για τις αστικές γαίες στο κέντρο της πόλης και 290.000 VND για τις γεωργικές γαίες. Στο Κουάνγκ Νιν, οι τιμές των αστικών γαιών έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 1,5-2 φορές, με ορισμένες να φτάνουν πάνω από 5 φορές, φτάνοντας στο μέγιστο τα 203 εκατομμύρια VND. Οι τιμές των αγροτικών γαιών έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο περίπου 3 φορές, με ορισμένες να φτάνουν στο μέγιστο τα 9 φορές. Το Χάι Φονγκ σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση 370%, με τις τιμές των αστικών γαιών να υπερβαίνουν τα 200 εκατομμύρια VND. Στο Μπακ Νιν, οι τιμές των αστικών γαιών έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 2,4 φορές, φτάνοντας στο μέγιστο τα 120 εκατομμύρια VND. Στο Κεντρικό Βιετνάμ, στην επαρχία Nghe An, οι τιμές γης σε ορισμένες περιοχές της παλιάς και νέας πόλης Vinh υπολογίζονται στο 80% της αγοραίας αξίας, με τις μέγιστες τιμές να υπερβαίνουν τα 200 εκατομμύρια VND. Στο Da Nang, οι τιμές της αστικής γης αυξήθηκαν κατά 5-82%, φτάνοντας στο μέγιστο των 350 εκατομμυρίων VND. Οι τιμές των γεωργικών γαιών όλων των τύπων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 140-150%, φτάνοντας στο μέγιστο των 300.000 VND. Στο Quang Ngai, οι τιμές της αστικής γης αυξήθηκαν 2-3 φορές, φτάνοντας στο μέγιστο των 60 εκατομμυρίων VND. Στο Νότιο Βιετνάμ, η πόλη Ho Chi Minh σημείωσε αυξήσεις από 4%-280%. Οι μέγιστες τιμές της αστικής γης έφτασαν τα 687 εκατομμύρια VND και της γεωργικής γης τα 810.000 VND. Στο Dong Nai, οι τιμές των οικιστικών γαιών αυξήθηκαν 1,3-2 φορές. Οι τιμές της γεωργικής γης αυξήθηκαν 1,1-1,8 φορές, με ορισμένες περιοχές να σημειώνουν αυξήσεις έως και 9 φορές. Οι μέγιστες τιμές αστικής γης έφτασαν τα 64 εκατομμύρια VND, η αγροτική οικιστική γη τα 18 εκατομμύρια VND και η γεωργική γη τα 396.000 VND/m2. Στο Tay Ninh, οι τιμές γης σε αγροτικές και αστικές περιοχές έχουν αυξηθεί κατά 1,6 έως 6 φορές, με τις τιμές αστικής γης να φτάνουν στο μέγιστο στα 83 εκατομμύρια VND και την γεωργική γη στα 178.000 VND.
Οι επαρχίες στις Βόρειες Μίντλαντς και την ορεινή περιοχή ανήκουν στην ομάδα με χαμηλές έως μέτριες αυξήσεις τιμών γης. Η αστική οικιστική γη αυξήθηκε κατά μέσο όρο 15%-30%, με την υψηλότερη αύξηση να είναι 5-8 φορές. Η γεωργική γη αυξήθηκε κατά μέσο όρο 5-20%, με την υψηλότερη αύξηση να είναι 80%. Η επαρχία Thai Nguyen έφτασε στην υψηλότερη κορύφωση, με γεωργική γη στα 140.000 VND και αστική οικιστική γη στα 100 εκατομμύρια VND. Η επαρχία Phu Tho είχε τιμές άνω των 90.000 VND και 105 εκατομμυρίων VND. Η επαρχία Lao Cai είχε τιμές άνω των 50.000 VND και 83.000 εκατομμυρίων VND. Η επαρχία Dien Bien είχε τιμές στα 82.000 VND και 42,5 εκατομμύρια VND. Η επαρχία Lai Chau είχε τιμές στα 43.000 VND και πάνω από 9.000 εκατομμύρια VND. Η επαρχία Lang Son είχε τιμές στα 43.000 VND και 37,2 εκατομμύρια VND.
Η Son La είναι μία από τις επαρχίες που ανακοίνωσε νωρίς τον τιμοκατάλογο γης για το 2026 και αυτή τη στιγμή ζητά σχόλια από όλα τα επίπεδα, τους τομείς, τους οργανισμούς και το κοινό. Η Επαρχιακή Επιτροπή Πατρίδας συλλέγει επίσης απόψεις από μέλη του Γνωμοδοτικού Συμβουλίου. Ο τιμοκατάλογος γης της Son La περιλαμβάνει οκτώ τιμοκαταλόγους για οκτώ τύπους γης. Η γεωργική γη έχει τέσσερις καταλόγους (ετήσιες καλλιέργειες, πολυετείς καλλιέργειες, δασικές εκτάσεις και υδατοκαλλιέργειες). Η μη γεωργική γη έχει τέσσερις καταλόγους: οικιστική γη, εμπορική και υπηρεσιακή γη, μη γεωργική παραγωγική γη και βιομηχανικό πάρκο/βιομηχανικό σύμπλεγμα γαιών). Η μη γεωργική γη κατηγοριοποιείται σε 75 διοικητικές μονάδες (κοινότητες και διαμερίσματα). Κάθε διαμέρισμα έχει συνήθως περίπου 20 περιοχές και κάθε κοινότητα έχει περίπου 10 περιοχές. Κάθε περιοχή έχει πολλές κατηγορίες, με κάθε κατηγορία να έχει συνήθως 5 τοποθεσίες. Όσον αφορά τη γεωργική γη, ολόκληρη η επαρχία έχει 75 κοινότητες και διαμερίσματα, πράγμα που σημαίνει 75 περιοχές και 75 τοποθεσίες. Οι μέσες τιμές οικιστικής γης αυξήθηκαν κατά 10-20%. Οι βασικές τιμές γεωργικής γης αυξήθηκαν σταθερά κατά περίπου 30%. Οι οικιστικές εκτάσεις είχαν τις υψηλότερες τιμές μεταξύ όλων των τύπων γης, με τις υψηλότερες στην περιφέρεια To Hieu, συνήθως στα 15-20 εκατομμύρια VND/m2, φτάνοντας τα 54 εκατομμύρια VND. Η δεύτερη υψηλότερη τιμή ήταν 32 εκατομμύρια VND, στην περιφέρεια Thao Nguyen (πρώην πόλη Moc Chau). Οι οικιστικές εκτάσεις σε επίπεδο κοινότητας κορυφώθηκαν στα σχεδόν 16 εκατομμύρια VND (κοινότητα Mai Son, πρώην πόλη Mai Son). Οι τιμές των γεωργικών γαιών ήταν υψηλότερες για τις διπλές καλλιέργειες ρυζιού, με μέσο όρο 45.000 VND/m2, φτάνοντας τα 78.000 VND (κοινότητα Doan Ket, πρώην περιοχή Moc Chau). Έτσι, σε σύγκριση με τους προβλεπόμενους τιμοκαταλόγους γης των επαρχιών σε εθνικό επίπεδο, οι προβλεπόμενες τιμές γης της Son La είναι από τις χαμηλότερες, και ο ρυθμός αύξησης είναι επίσης από τους χαμηλότερους. Στην περιοχή Northern Midlands και Mountains, οι τιμές γης και οι ρυθμοί αύξησης βρίσκονται στο μεσαίο εύρος. Αυτό συνάδει με την πραγματική κατάσταση της αγοράς γης στη Son La.
Ο τιμοκατάλογος γης της επαρχίας Son La παρουσιάζει ορισμένες διαφορές σε σύγκριση με την υπόλοιπη χώρα και την περιοχή. Δηλαδή, (1) οι τιμές των γεωργικών γαιών αυξάνονται σταθερά και με υψηλότερο ρυθμό από τις τιμές των οικιστικών γαιών, ενώ στην υπόλοιπη χώρα και την περιοχή, οι τιμές των οικιστικών γαιών αυξάνονται περισσότερο· (2) Η γη και η μη γεωργική γη χωρίζονται σε περιοχές και τοποθεσίες ανάλογα με την κοινότητα και το διαμέρισμα, αντί να διαιρείται ο κατάλογος ανάλογα με τις αστικές και αγροτικές περιοχές· (3) Κάθε κοινότητα και διαμέρισμα χρησιμοποιείται τόσο ως περιοχή όσο και ως τοποθεσία για τον καθορισμό των τιμών των γεωργικών γαιών. Το ζήτημα που προκαλεί ανησυχία είναι ότι, πριν από τη συγχώνευση, η επαρχία είχε 204 κοινότητες και διαμερίσματα, τώρα υπάρχουν μόνο 75 κοινότητες και διαμερίσματα. Τώρα, πολλές κοινότητες έχουν συγχωνευθεί από 2-3 κοινότητες, συμπεριλαμβανομένων κοινοτήτων που ανήκουν σε διαφορετικές ζώνες ανάπτυξης (Ζώνη Ι, Ζώνη II, Ζώνη III), αλλά όλες μοιράζονται την ίδια τοποθεσία, γεγονός που προκαλεί ανησυχία.
Οι τιμές και οι αυξήσεις των τιμών της γης ποικίλλουν μεταξύ των περιφερειών και των επαρχιών/πόλεων, κυρίως λόγω των διαφορετικών επιπέδων οικονομικής ανάπτυξης, αστικοποίησης, ανάπτυξης υποδομών, βιομηχανικών ζωνών, επιχειρήσεων και επενδυτικών έργων. Γενικά, οι ειδικοί προβλέπουν ότι εάν οι τρέχουσες τιμές γης είναι περίπου στο 70% της αγοραίας αξίας, οι τιμές το 2026 αναμένεται να αυξηθούν κατά περίπου 85%. Ωστόσο, οι τιμές της αγοράς επηρεάζονται μερικές φορές και σε ορισμένα σημεία από αρνητικούς παράγοντες (χειραγώγηση τιμών, πληθωρισμός τιμών). Το κατά πόσον η προβλεπόμενη αύξηση της τιμής της γης είναι πολύ γρήγορη και θα δημιουργήσει σοκ είναι θέμα συζήτησης. Εάν η κυβέρνηση «πιάσει» την τιμή της αγοράς, η τιμή της αγοράς θα «ακολουθήσει» επίσης. Η ασφαλέστερη και πιο λογική προσέγγιση είναι να υπάρχει τουλάχιστον ένας 5ετής κύκλος για την επίτευξη βέλτιστης σύγκλισης τιμών. Η προσέγγιση των τιμών της γης στην αγοραία αξία είναι μια αντικειμενική και απαραίτητη τάση, αλλά είναι επίσης ένα δίκοπο μαχαίρι. Η κυβέρνηση θα περιορίσει τις οικονομικές απώλειες και θα αυξήσει τα έσοδα του προϋπολογισμού, αλλά αυτό θα αυξήσει επίσης το κόστος αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης όταν ανακτηθεί γη. Οι επιχειρήσεις ανησυχούν ότι το κόστος εισροών των επενδυτικών έργων θα αυξηθεί λόγω της αύξησης των τιμών της γης, μειώνοντας την ανταγωνιστικότητα των προϊόντων τους στην αγορά, γεγονός που με τη σειρά του επηρεάζει την προσέλκυση εργασίας και τη δημιουργία εσόδων του προϋπολογισμού. Το κοινό ανησυχεί, ιδίως για την τιμή της κηπευτικής γης όταν μετατρέπεται σε οικιστική γη. Η τιμή της κηπευτικής γης που συνδέεται με οικιστική γη αναμένεται να αυξηθεί 1,5 φορές την τιμή παρόμοιας γεωργικής γης, αλλά όταν μετατρέπεται σε οικιστική γη, η τιμή αυξάνεται 20 φορές ή και 50 φορές. Τα νοικοκυριά που επιθυμούν να χωρίσουν και να μετατρέψουν γη για να χτίσουν σπίτια για τα παιδιά τους είναι αβοήθητα λόγω του οικονομικού βάρους που υπερβαίνει τις δυνατότητές τους. Πολλοί ειδικοί προτείνουν την αύξηση της τιμής της κηπευτικής γης κοντά στην τιμή της οικιστικής γης (περίπου 60-70%) για να μειωθεί το οικονομικό βάρος για τον λαό. Ωστόσο, η κυβέρνηση προτείνει, και η Εθνοσυνέλευση ζητά επί του παρόντος γνώμες, για μια πολιτική χρήσης οικονομικών κινήτρων για την πιο λογική επίλυση του ζητήματος. Όσοι μετατρέπουν κηπευτική γη σε οικιστική γη εντός του προβλεπόμενου ορίου δικαιούνται μείωση 70%, υποχρεούμενοι να πληρώσουν μόνο το 30% των οικονομικών τους υποχρεώσεων. Εάν το όριο ξεπεραστεί λιγότερο από μία φορά, πληρώνουν το 50%. Εάν υπερβεί το όριο μία ή περισσότερες φορές, πληρώνουν το 100%.
Όσον αφορά την αύξηση του κόστους εισροών για επιχειρηματικά επενδυτικά έργα λόγω της αύξησης των τιμών της γης, ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, και πολλοί ειδικοί υποστηρίζουν ότι οι χώρες με καλή εμπειρία μπορούν να μάθουν από αυτό. Συγκεκριμένα, τα επιχειρηματικά επενδυτικά έργα δημιουργούν υποδομές και προσελκύουν εργατικό δυναμικό, που αποτελούν θεμελιώδεις παράγοντες για την αύξηση των τιμών της γης στην περιοχή και τη δημιουργία εσόδων για τον προϋπολογισμό. Ως εκ τούτου, μπορεί να μειωθεί το οικονομικό βάρος για τις επιχειρήσεις.
Ένα άλλο ζήτημα είναι ότι η διαδικασία κατάρτισης πινάκων τιμών γης είναι λιγότερο ευάλωτη σε αρνητικές επιρροές, αλλά ο προσδιορισμός συγκεκριμένων τιμών γης για κάθε περίπτωση με βάση τον τύπο γης, την περιοχή, την τοποθεσία και τον χρόνο μπορεί να είναι πιο επιρρεπής σε προβλήματα. Αυτό συμβαίνει επειδή η συγκεκριμένη τιμή γης υπολογίζεται στη συνέχεια πολλαπλασιάζοντας την τιμή στον πίνακα τιμών γης με έναν συντελεστή. Ένα αποτελεσματικό μέτρο για την πρόληψη αρνητικών κινδύνων, αδικιών και πιθανών καταγγελιών είναι να διασφαλιστεί ότι ο προσδιορισμός συγκεκριμένων τιμών γης είναι δημόσιος και διαφανής, με την εποπτεία και τη συμμετοχή της κοινότητας. Από την άλλη πλευρά, η μεταβατική περίοδος που οδηγεί στις προσαρμογές των τιμών γης, στις διαδικασίες γης, στις συναλλαγές αγοράς και πώλησης και στη μετατροπή γης συχνά παρουσιάζει καθυστερήσεις και διαταραχές, επηρεάζοντας σημαντικά τα δικαιώματα των επιχειρήσεων και των πολιτών. Οι κυβερνητικές αρχές σε όλα τα επίπεδα πρέπει να διασφαλίσουν μια διαφανή, ομαλή και αποτελεσματική διαδικασία μετάβασης, κατευθύνοντας τις αρμόδιες υπηρεσίες (αυτές που χειρίζονται τις διαδικασίες γης και εισπράττουν φόρους, τέλη και χρεώσεις γης) να ξεπεράσουν τις καθυστερήσεις που προκαλούνται από την αναμονή για αυξήσεις στις τιμές γης.
Οι τιμοκατάλογοι γης για το 2026 στις επαρχίες θεωρούνται καλά καταρτισμένοι και γενικά αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα της αγοράς. Ωστόσο, πρόκειται μόνο για προβλέψεις. Συγκεντρώνοντας σχόλια από βασικά ενδιαφερόμενα μέρη (πολίτες και επιχειρήσεις), συμπεριλαμβανομένων απόψεων από οργανισμούς με αρμοδιότητες αναθεώρησης, και αξιολογήσεις από το συμβούλιο εκτίμησης, οι τιμοκατάλογοι γης αναμφίβολα θα είναι πιο πλήρεις, ικανοποιώντας την κυβέρνηση, τις επιχειρήσεις και τους πολίτες, και συμβάλλοντας σημαντικά στην προώθηση της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης σε κάθε τοποθεσία και στη χώρα στο σύνολό της.
Παν Ντουκ Νγκου
Πηγή: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Σχόλιο (0)