Μαζική εγκατάλειψη των καταθέσεων γης από πλειστηριασμούς: Ορισμένες ομάδες το βλέπουν αυτό ως αστείο, πρέπει να τιμωρηθούν αυστηρά.

«Το φαινόμενο της προσφοράς πολύ υψηλών τιμών για ορισμένα οικόπεδα και στη συνέχεια της παραίτησης από τις καταθέσεις για τη χειραγώγηση της αγοράς»

Πρόσφατα, τα αποτελέσματα των δημοπρασιών γης στα προάστια του Ανόι, όπως οι περιοχές Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong... έχουν σοκάρει πολλούς ανθρώπους, επειδή οι τιμές που κέρδισαν ήταν πολλές φορές υψηλότερες από τις τιμές εκκίνησης. Επιπλέον, αμέσως μετά τη δημοπρασία, τα περισσότερα οικόπεδα διαφημίστηκαν προς πώληση με διαφορά 400-600 εκατομμυρίων VND/οικόπεδο. Επιπλέον, μετά από αυτές τις δημοπρασίες, η τιμή πώλησης της γης στην γύρω αγορά εκτοξεύτηκε αμέσως στα 5-10 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Πρόσφατα, η δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Thanh Oai περιελάμβανε 55 οικόπεδα με κατασχεμένες εγγυήσεις, συμπεριλαμβανομένου του οικόπεδου με την υψηλότερη τιμή, ύψους άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2. Από τα 13 οικόπεδα με πλήρη εξόφληση, η υψηλότερη τιμή ήταν λίγο πάνω από 55 εκατομμύρια VND/m2.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , η πρόσφατη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης αποκάλυψε περιορισμούς και αρνητικές πτυχές. Κατά τη διαδικασία οργάνωσης δημοπρασιών γης σε ορισμένα μέρη, υπάρχουν επίσης τα φαινόμενα «μεσιτών δημοπρασιών», συμπαιγνίας... που επηρεάζουν τους συμμετέχοντες στη δημοπρασία: «Το φαινόμενο της πληρωμής πολύ υψηλών τιμών για ορισμένα οικόπεδα και στη συνέχεια της εγκατάλειψης της προκαταβολής, της δημιουργίας ενός εικονικού επιπέδου τιμών για τη χειραγώγηση της αγοράς, της αγοράς και μεταπώλησης πολλών δημοπρατούμενων οικοπέδων για την αποκόμιση παράνομων κερδών είναι αρκετά συνηθισμένο σε πολλά μέρη και μάλιστα οργανωμένο».

Η πρόσφατη δημοπρασία 19 οικοπέδων στο Χόαι Ντουκ (Φωτογραφία: Duong Tam).

Πρόσφατα, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε ένα έγγραφο που κατευθύνει τις μονάδες που είναι αρμόδιες για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης. Το Ανόι ζήτησε από την Αστυνομία της Πόλης να εξετάσει το ενδεχόμενο λήψης επαγγελματικών μέτρων για την άμεση ανίχνευση παραβιάσεων των δημοπρασιών γης και να καθοδηγήσει τις Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών, των κωμοπόλεων και των πόλεων να λάβουν μέτρα για την αποτροπή της συνέχισης της συμμετοχής σε δημοπρασίες από παραβιάσεις των κανονισμών δημοπρασιών.

Επιπλέον, η αστυνομία πρέπει να προτείνει λύσεις για την αποτροπή και τον περιορισμό της συνεχιζόμενης συμμετοχής σε πλειστηριασμούς για όσους έχουν συμμετάσχει σε πλειστηριασμούς, έχουν πληρώσει «ασυνήθιστα» υψηλές τιμές για να κερδίσουν πλειστηριασμούς, αλλά δεν έχουν καταβάλει τα χρήματα που κέρδισαν τον πλειστηριασμό όπως προβλέπεται.

Το Ανόι ζήτησε επίσης από τις περιφέρειες να καταρτίσουν έναν κατάλογο περιπτώσεων όπου οι πλειοδότες πλήρωσαν υψηλότερα από τις τιμές της αγοράς για να κερδίσουν τη δημοπρασία, αλλά δεν πλήρωσαν. Ο κατάλογος αυτός θα δημοσιοποιηθεί στη συνέχεια στους ιστότοπους των περιφέρειων και του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

«Η ομάδα ανθρώπων που πλήρωσε πολύ υψηλό τίμημα αλλά εγκατέλειψε την προκαταβολή το θεώρησε αυτό αστείο»

Μιλώντας με τον δημοσιογράφο του Dan Tri, ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan - ειδικός σε θέματα ακινήτων - δήλωσε ότι υπάρχουν δύο λόγοι για τους οποίους οι πρόσφατοι πλειστηριασμοί γης έχουν προσελκύσει μεγάλο αριθμό συμμετεχόντων.

Καταρχάς, προηγουμένως, η προμήθεια υποδιαιρεμένης γης προερχόταν από επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων και κρατική δημοπρατούμενη γη, συνήθως από Κέντρα και οργανισμούς Ανάπτυξης Ταμείου Γης. Ωστόσο, από την 1η Αυγούστου τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος περί Ακινήτων, ο οποίος απαγορεύει στις επιχειρήσεις ακινήτων να υποδιαιρούν γη σε ειδικές αστικές περιοχές τύπου Ι, II και III.

Ως εκ τούτου, η προσφορά γης έχει περιοριστεί. Όσοι θέλουν να αγοράσουν γη για να χτίσουν κατοικίες μπορούν να αναζητήσουν μόνο δημοπρασίες γης που διοργανώνονται από το Κράτος. Αυτός ο τύπος γης έχει σαφές νομικό καθεστώς και είναι ασφαλής, επομένως προτιμάται από πολλούς ανθρώπους.

Το δεύτερο αφορά την τιμή εκκίνησης. Το 2017, η τιμή εκκίνησης καθορίστηκε με τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Συγκεκριμένα, ο οργανισμός συμβούλων αποτίμησης γης θα καθορίσει τον συντελεστή και στη συνέχεια θα τον υποβάλει στο τοπικό συμβούλιο αποτίμησης γης και στην επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για έγκριση. Επομένως, η τιμή εκκίνησης εκείνη την εποχή ήταν κοντά στην τιμή της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι η προκαταβολή (20% της τιμής εκκίνησης) των συμμετεχόντων είναι επίσης υψηλή.

Δικηγόρος Pham Thanh Tuan - νομικός εμπειρογνώμονας σε θέματα ακινήτων (Φωτογραφία: NVCC).

Ωστόσο, το Διάταγμα 12, που τέθηκε σε ισχύ από τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους, απαιτεί ο καθορισμός των τιμών εκκίνησης να οργανώνεται από την ίδια την Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας, χωρίς πλέον να προσλαμβάνεται εταιρεία εκτίμησης τιμών.

Η μέθοδος υπολογισμού της τιμής εκκίνησης τώρα είναι η χρήση του ετήσιου συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης αντί της προηγούμενης μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής πολλαπλασιασμένου με τον τιμοκατάλογο γης που ρυθμίζεται από την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας ή της κεντρικά διοικούμενης πόλης. Αυτό οδηγεί σε χαμηλή τιμή εκκίνησης και προκαταβολή.

Η χαμηλή τιμή εκκίνησης οδηγεί πολλούς ανθρώπους να συμμετέχουν με τη νοοτροπία «αν είναι εντάξει, τότε είναι εντάξει, αν όχι, τότε ξεχάστε το». Εκτός αυτού, τα τρέχοντα τραπεζικά επιτόκια είναι σχετικά χαμηλά, οι άνθρωποι δεν έχουν πολλά επενδυτικά κανάλια. Έτσι, οι περισσότεροι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν τη νοοτροπία να επενδύουν σε γη για να δημιουργήσουν κέρδη.

Συζητώντας αυτό το ζήτημα, σύμφωνα με την κα Pham Thi Mien - Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE) - οι πρόσφατες δημοπρασίες γης είχαν χιλιάδες συμμετέχοντες, ενώ ο αριθμός των οικοπέδων ήταν περιορισμένος. Αυτό δείχνει ξεκάθαρα το πρόβλημα της ασυμφωνίας προσφοράς και ζήτησης όταν η ζήτηση για επενδύσεις και στέγαση είναι πολύ υψηλή.

Ωστόσο, σύμφωνα με την ίδια, η τιμή που επιτεύχθηκε είναι πολύ υψηλότερη από τον μέσο όρο, κάτι που είναι δύσκολο να γίνει αποδεκτό τόσο για τις επενδυτικές όσο και για τις οικιστικές ανάγκες. Επιπλέον, απευθείας στις δημοπρασίες, υπάρχουν άτομα που προσφέρουν να πουλήσουν σε υψηλότερη τιμή, δείχνοντας σημάδια κερδοσκοπίας και πληθωρισμού τιμών εδώ.

«Το τρέχον ποσοστό εγκατάλειψης καταθέσεων είναι υψηλό και τα οικόπεδα που έχουν εξοφληθεί πλήρως είναι όλα σε μέτριες τιμές, πράγμα που σημαίνει ότι τα εγκαταλελειμμένα οικόπεδα με υψηλές τιμές έχουν σημάδια κερδοσκοπίας», δήλωσε η κα Mien.

Όσον αφορά το ζήτημα του κατά πόσον υπάρχουν ομάδες «μεγάλων παικτών» που συμμετέχουν σε κερδοσκοπία και προκαλούν χειραγώγηση της αγοράς, ο κ. Pham Thanh Tuan δήλωσε ότι οι ισχύοντες νόμοι δεν έχουν κανονισμούς που να ορίζουν, να περιγράφουν και να τιμωρούν τον πληθωρισμό τιμών στον τομέα των ακινήτων. Επομένως, η διαχείριση γίνεται ακόμη μόνο σε αστικό επίπεδο, δηλαδή ο νικητής της δημοπρασίας που δεν καταβάλλει το πλήρες ποσό θα χάσει την προκαταβολή.

«Ο νόμος δεν περιλαμβάνει κανονισμούς σχετικά με τις κυρώσεις για κερδοσκοπική συμπεριφορά και πληθωρισμό τιμών που διαταράσσουν την αγορά ακινήτων. Έχουμε ρυθμίσει μόνο ορισμένες συγκεκριμένες μορφές κερδοσκοπικής συμπεριφοράς και πληθωρισμού τιμών, όπως η απάτη, η εξαπάτηση και η απάτη στον τομέα των ακινήτων· η παραποίηση εγγράφων, η σκόπιμη παραποίηση πληροφοριών σχετικά με τα ακίνητα... Επομένως, δεν έχει καθοριστεί τι συνιστά πληθωρισμό τιμών ή χειραγώγηση της αγοράς, επομένως δεν υπάρχει νομική βάση για την αντιμετώπιση συμπεριφοράς παρόμοιας με τον πληθωρισμό τιμών», δήλωσε ο κ. Tuan.

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο εντοπισμός της συμπεριφοράς της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων είναι δύσκολος, αλλά ο χειρισμός της είναι ακόμη πιο δύσκολος. Διότι, ακόμη και αν εντοπιστεί η συμπεριφορά του πληθωρισμού, η ποινή, εάν εφαρμοστεί, δεν αξίζει το κέρδος που λαμβάνουν.

Ο χειρισμός όσων πληρώνουν υψηλές τιμές αλλά εγκαταλείπουν τις καταθέσεις τους βάσει του ποινικού δικαίου εξαρτάται από τη διαδικασία έρευνας για την αποκάλυψη τυχόν συμπαιγνίας μεταξύ του πλειοδότη και του δημοπράτη ή του οργανισμού δημοπρασιών και πρέπει να περιμένει τα αποτελέσματα από την υπηρεσία έρευνας.

Σύμφωνα με τον κ. Τουάν, ορισμένα άτομα και ομάδες ανθρώπων πληρώνουν πολύ υψηλές τιμές, αλλά δεν καταθέτουν χρήματα επειδή το θεωρούν αστείο. Οι συνέπειες προκαλούν σύγχυση στην πληροφόρηση της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα δημιουργούν μια νοοτροπία μεταξύ των ανθρώπων ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται και όλοι κερδοσκοπούν σε δημοπρατούμενες εκτάσεις. Μάλιστα, έχει πλέον εμφανιστεί η τάση του «επαγγέλματος του πλειστηριασμού».

Επιπλέον, η διαδικασία απαλλοτρίωσης γης από το Κράτος και τις επιχειρήσεις για την υλοποίηση έργων θα αντιμετωπίσει δυσκολίες, επειδή τα άτομα των οποίων η γη αποκτάται θα πρέπει να συγκρίνουν την τιμή της αντισταθμισμένης γης με την τιμή της δημοπρατούμενης γης.

Η πρόσφατη δημοπρασία 68 οικοπέδων στο Thanh Oai (Φωτογραφία: Duong Tam).

Κατά τη διοργάνωση πλειστηριασμών γης, το Κράτος έχει δύο στόχους: να δημιουργήσει στέγαση για τους ανθρώπους και να δημιουργήσει έσοδα για τον προϋπολογισμό. Η υψηλή προσφορά αλλά χωρίς προκαταβολή έχει παραβιάσει και τους δύο αυτούς στόχους.

Ορισμένες απόψεις αναφέρουν ότι οι συμμετέχοντες που θα χάσουν τις καταθέσεις τους στον προϋπολογισμό θα εισπράξουν περισσότερες καταθέσεις από τους συμμετέχοντες. Ωστόσο, τα οικόπεδα που θα χάσουν θα πρέπει να δημοπρατηθούν ξανά, με αποτέλεσμα να επιβαρυνθεί περισσότερο ο κρατικός προϋπολογισμός.

Όσον αφορά τις συνέπειες των ακριβών πλειστηριασμών αλλά των ακυρώσεων των εγγυήσεων, η κα. Pham Thi Mien δήλωσε ότι η αγοραία τιμή της γης στην περιοχή πλειστηριασμού θα είναι υψηλή. Παρόλο που συμβαίνει η περίπτωση ακύρωσης εγγυήσεων, οι άνθρωποι θα θυμούνται μόνο την υψηλή τιμή νίκης και θα τη χρησιμοποιούν ως αναφορά για την πώληση γης. «Οι συνέπειες θα είναι τεράστιες εάν η γη στην περιοχή πλειστηριασμού ωθηθεί προς τα πάνω και αγκυροβοληθεί παράλογα υψηλά, καθιστώντας έτσι αδύνατο για άτομα με πραγματικές ανάγκες να αποκτήσουν γη και κατοικία», είπε.

Ειδικός: Χωρίς συγκεκριμένες κυρώσεις, η κατάσταση εγκατάλειψης καταθέσεων θα επαναληφθεί

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η κατάσταση των υψηλών τιμών πλειστηριασμού και στη συνέχεια της απώλειας των εγγυήσεων θα συνεχίσει να επαναλαμβάνεται, ειδικά κατά τη μεταβατική περίοδο, δηλαδή τη μετάβαση από τον νόμο περί γης του 2013 στον νόμο περί γης του 2024, όταν ο παλιός τιμοκατάλογος γης που είχε εκδοθεί προηγουμένως εξακολουθεί να χρησιμοποιείται από τις τοπικές αρχές.

«Όλοι λένε ότι η υποβολή υψηλών προσφορών και στη συνέχεια η ακύρωση της κατάθεσης αποτελεί πράξη πληθωρισμού τιμών που προκαλεί χειραγώγηση της αγοράς. Ωστόσο, για να προσδιοριστεί αυτή η πράξη, ο νόμος πρέπει να οριστεί με σαφήνεια. Όταν δεν υπάρχει ρύθμιση, δεν υπάρχει και κύρωση που να την τιμωρεί.»

Ωστόσο, ακόμη και αν υπάρχει μηχανισμός κυρώσεων, εξακολουθεί να είναι δύσκολο να αποτραπεί η κερδοσκοπία και ο πληθωρισμός τιμών. Για παράδειγμα, στον τομέα των κινητών αξιών, υπάρχουν κανονισμοί για τη χειραγώγηση της αγοράς, αλλά εξακολουθούν να συμβαίνουν παραβιάσεις. Το πρόβλημα είναι ότι τα οφέλη και οι κυρώσεις δεν υπάρχουν προς το παρόν και θα είναι δύσκολο να αντισταθμιστούν. Προφανώς, η ισχύουσα νομοθεσία εξακολουθεί να απουσιάζει», είπε.

Όσον αφορά το ζήτημα της δημόσιας αποκάλυψης από το Ανόι των ταυτοτήτων των πλειοδοτών που έχασαν τις καταθέσεις τους, ο κ. Τουάν δήλωσε ότι αυτό είναι μόνο ένα ενημερωτικό μέτρο και δεν θα έχει καμία συνέπεια για όσους χάσουν τις καταθέσεις τους. Επειδή δεν τους απαγορεύεται η συμμετοχή στη δημοπρασία ούτε επηρεάζονται τα συμφέροντά τους.

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο τροποποιημένος Νόμος περί Πλειστηριασμών Ακινήτων έχει προσθέσει κυρώσεις για την αντιμετώπιση παραβιάσεων κατά των συμμετεχόντων σε πλειστηριασμούς στο Άρθρο 70. Συνεπώς, σε περίπτωση παραχώρησης ή μίσθωσης γης για την υλοποίηση επενδυτικών έργων ή δικαιωμάτων εκμετάλλευσης ορυκτών, ο νικητής του πλειστηριασμού που χάνει την εγγύηση, με αποτέλεσμα την ακύρωση των αποτελεσμάτων, δεν θα επιτρέπεται να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό για 6 μήνες έως 5 έτη.

Ωστόσο, η διάταξη αυτή ισχύει μόνο για περιπτώσεις όπου ο πλειστηριαστής διεξάγει επενδυτικά έργα ή δικαιώματα εκμετάλλευσης ορυκτών. Ο αναθεωρημένος νόμος περί πλειστηριασμών ακινήτων θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2025.

Η εύρεση και ο προσδιορισμός του υποκειμένου του πληθωρισμού των τιμών των ακινήτων δεν θα είναι αποτελεσματικός. Για την αποφυγή κερδοσκοπίας, χρειάζεται ένα εργαλείο φορολόγησης ακινήτων με βάση την ποσότητα ή τον χρόνο μεταβίβασης. Για παράδειγμα, τα ακίνητα που μεταβιβάζονται εντός ενός μήνα θα έχουν διαφορετικό φορολογικό συντελεστή από τα ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται μετά από 5 χρόνια. Επιπλέον, είναι δυνατή η φορολόγηση με βάση την ποσότητα και την περιοχή σε σύγκριση με τις μέσες ανάγκες χρήσης κάθε ατόμου.

Μιλώντας για λύσεις για την αποτροπή της κερδοσκοπίας, η κα Mien είπε ότι υπάρχουν πλέον σαφείς κανονισμοί που ορίζουν ότι εάν οι τιμές των ακινήτων αυξηθούν ασυνήθιστα κατά 20% εντός 3 μηνών ή όταν η αγορά έχει άλλες διακυμάνσεις που επηρεάζουν την κοινωνικοοικονομική σταθερότητα, το Κράτος θα παρέμβει για να ρυθμίσει την κατάσταση.

Ωστόσο, για να κατανοηθεί η ασυνήθιστη αύξηση των τιμών των ακινήτων, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί ένα σύστημα βάσεων δεδομένων και να ενημερώνεται τακτικά, ώστε το Κράτος να μπορεί να λαμβάνει έγκαιρα μέτρα παρέμβασης.

Ταυτόχρονα, ανέφερε ότι είναι απαραίτητο να χρησιμοποιηθούν φορολογικά εργαλεία και παρεμβάσεις στην πιστωτική πολιτική. Συγκεκριμένα, οι περιπτώσεις κατοχής πολλών ακινήτων, αλλά μη αξιοποίησής τους, αλλά εγκαταλελειμμένων, θα πρέπει να καταβληθούν υψηλότεροι φόροι. Τα ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται σε σύντομο χρονικό διάστημα θα υπόκεινται σε υψηλούς φόρους. Όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος μεταβίβασης ακινήτων, τόσο χαμηλότερος θα είναι ο φόρος.

Όσον αφορά την πιστωτική πολιτική, η κα Μιέν είπε ότι εάν η αγορά δείξει σημάδια αστάθειας, τα επίπεδα πίστωσης θα μειωθούν.

Για παράδειγμα, κανονικά η κεφαλαιουχική δαπάνη είναι 30%, το υπόλοιπο 70% θα δανειστεί από την τράπεζα. Αλλά εάν η αγορά παρουσιάσει απρόβλεπτες διακυμάνσεις, το επίπεδο πίστωσης θα μειωθεί σε περίπου 40-50%, το υπόλοιπο κεφάλαιο θα είναι το κεφάλαιο του αγοραστή. Μπορεί ακόμη και να εφαρμοστεί υψηλότερο επιτόκιο. Ωστόσο, σημείωσε ότι αυτό το μέτρο θα πρέπει να εφαρμόζεται μόνο σε όσους αγοράζουν δεύτερη κατοικία ή και περισσότερες. Για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία για να ζήσουν, θα πρέπει να υπάρχει μια πιο προνομιακή πολιτική.

Επιπλέον, για να αποφευχθεί η περίπτωση υποβολής υψηλών προσφορών αλλά εγκατάλειψης της προκαταβολής, η κα Mien είπε ότι θα πρέπει να υπάρχουν μέτρα για την αξιολόγηση του επιπέδου φήμης. Όσοι κερδίσουν τη δημοπρασία αλλά εγκαταλείψουν την προκαταβολή θα τους απαγορευτεί η συμμετοχή για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm