Οι προκλήσεις παραμένουν

Οι προκλήσεις συνεχίζουν να αναγνωρίζονται

Το τέταρτο τρίμηνο του 2023 είναι η περίοδος κατά την οποία η αγορά κατοικίας στο Ανόι κατέγραψε τον χαμηλότερο αριθμό νέων κατοικιών τα τελευταία 10 χρόνια, τόσο στον τομέα των χαμηλών ορόφων όσο και στον τομέα των διαμερισμάτων.

Για τον τομέα των διαμερισμάτων, η έκθεση αγοράς της Savills Vietnam δείχνει ότι στο τέταρτο τρίμηνο του 2023, η προσφορά αυξήθηκε κατά 52% σε τριμηνιαία βάση, αλλά μειώθηκε κατά 1% σε ετήσια βάση στις 2.876 μονάδες. Η πρωτογενής προσφορά έφτασε τις 11.911 μονάδες, μειωμένη κατά 40% σε τριμηνιαία βάση και 41% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, η νέα προσφορά που καταγράφηκε στο τρίμηνο έφτασε μόνο τις 10.403 μονάδες, με την κατηγορία Β να αντιπροσωπεύει το 84% της προσφοράς. Για τον τομέα των χαμηλών κτιρίων, το 2023, η συνολική νέα προσφορά έφτασε τις 272 μονάδες, μειωμένη κατά 82% σε ετήσια βάση. Νέα προσφορά είχε 87 μονάδες, συμπεριλαμβανομένων 58 μονάδων από το νέο έργο Solasta Mansion στο Ha Dong και 29 μονάδων από το υπάρχον έργο An Lac Green Symphony στο Hoai Duc. Η πρωτογενής προσφορά έφτασε τις 710 μονάδες από 16 έργα, μειωμένη κατά 2% σε τριμηνιαία βάση και 23% σε ετήσια βάση. Οι μεζονέτες είναι το κύριο προϊόν με μερίδιο αγοράς 44%.

Το κοινό εύρος τιμών και των δύο τμημάτων παραμένει υψηλό. Εκ των οποίων, τα διαμερίσματα με τιμή από 51 έως 70 εκατομμύρια VND/τ.μ. αντιπροσωπεύουν το 63% της νέας προσφοράς, σημειώνοντας αύξηση 24% σε ετήσια βάση. Τα διαμερίσματα σε αυτό το εύρος τιμών αντιπροσωπεύουν το 49% των πωληθέντων μονάδων, σημειώνοντας αύξηση 21% σε ετήσια βάση. Τα διαμερίσματα με τιμή άνω των 4 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσωπεύουν το 42% των πωληθέντων μονάδων το 2023, από 3% το 2019. Τα διαμερίσματα με τιμή από 2 έως 4 δισεκατομμύρια VND αντιπροσωπεύουν το 55% του μεριδίου αγοράς. Μόνο το 3% των διαμερισμάτων έχουν τιμή κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND.

Λόγω της περιορισμένης προσφοράς, οι μέσες τιμές πώλησης πρωτογενών τίτλων σε ολόκληρη την αγορά συνεχίζουν να αυξάνονται (Φωτογραφία: Κοινωνικό Δίκτυο)

Επιπλέον, παρόλο που οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν άλλαξαν τις τιμές, το ακριβό απόθεμα χαμηλών κτιρίων αύξησε τις τιμές των κύριων κατοικιών. Για παράδειγμα, οι τιμές των κύριων βιλών αυξήθηκαν κατά 55% σε τριμηνιαία βάση στα 160 εκατομμύρια VND/m2 γης, κυρίως λόγω της χαμηλής τιμής προσφοράς που πωλήθηκε στο Me Linh το τρίτο τρίμηνο του 2023. Οι τιμές των μεζονετών αυξήθηκαν κατά 3% σε τριμηνιαία βάση στα 194 εκατομμύρια VND/m2 γης. Οι τιμές των επαγγελματικών κατοικιών αυξήθηκαν επίσης κατά 3% σε τριμηνιαία βάση στα 328 εκατομμύρια VND/m2 γης.

Σύμφωνα με την κα. Do Thu Hang, Ανώτερη Διευθύντρια Έρευνας & Συμβουλευτικής της Savills Hanoi: «Ο τομέας των κατοικιών συνεχίζει να αυξάνεται σε τιμή λόγω του αυξημένου κόστους γης και κατασκευής, των αναπτυγμένων υποδομών και της βελτιωμένης ποιότητας. Η περιορισμένη προσφορά στην αγορά συνεχίζεται, με αποτέλεσμα η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης σε ολόκληρη την αγορά να συνεχίζει να αυξάνεται».

Ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν το τέταρτο τρίμηνο του 2023 έφτασε τα 3.045, σημειώνοντας αύξηση 45% σε τριμηνιαία βάση και 5% σε ετήσια βάση. Η προσφορά νέων ακινήτων είχε ποσοστό απορρόφησης 46%. Εν τω μεταξύ, ο τομέας των χαμηλών ορόφων είχε τον χαμηλότερο όγκο συναλλαγών εδώ και πολλά χρόνια. Ο αριθμός των συναλλαγών στο τέταρτο τρίμηνο του 2023 μειώθηκε κατά 37% σε τριμηνιαία βάση και 67% σε ετήσια βάση. Το ποσοστό απορρόφησης στο τρίμηνο ήταν μόνο 9%, μειωμένο κατά 5 μονάδες σε τριμηνιαία βάση και 12 μονάδες σε ετήσια βάση. Το 2023, πωλήθηκαν μόνο 359 μονάδες, το χαμηλότερο από το 2014. Οι συνολικές συναλλαγές χαμηλών ορόφων μειώθηκαν κατά 76% σε ετήσια βάση και το ποσοστό απορρόφησης το 2023 ήταν μόνο 36%, μειωμένο κατά 31 μονάδες σε ετήσια βάση.

Αντιμέτωπη με το χαμηλό ποσοστό απορρόφησης, η κα Hang ανέλυσε: «Εξακολουθούν να υπάρχουν ανησυχίες μεταξύ των αγοραστών. Στην πραγματικότητα, ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν στο τρίμηνο του 2023 αφορά κυρίως έργα όπου ο επενδυτής είναι αξιόπιστος, νομικά εγγυημένος και έχει εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Επομένως, παρά την υποστήριξη όσον αφορά τα επιτόκια τραπεζικών δανείων για πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, οι αγοραστές έχουν ορισμένες ανησυχίες σχετικά με νομικούς παράγοντες. Επιπλέον, οι τράπεζες ανησυχούν επίσης για το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν έχει εκπληρώσει τις νομικές του υποχρεώσεις με το έργο για την ολοκλήρωση των διαδικασιών δανεισμού. Αυτό επηρεάζει αόρατα την απόφαση των αγοραστών και τον αριθμό των πωληθέντων κατοικιών και εξηγεί το γεγονός ότι, παρόλο που τα επιτόκια δανείων έχουν μειωθεί, το ποσοστό απορρόφησης εξακολουθεί να μην είναι υψηλό».

Ποιες ευκαιρίες υπάρχουν για αγοραστές κατοικιών με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες;

Σύμφωνα με την κα. Hang, στο πλαίσιο της περιορισμένης προσφοράς και των υψηλών τιμών πρωτογενών αγαθών, η ευκαιρία για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες στέγασης μπορεί να βρίσκεται στη δευτερογενή αγορά. Η δευτερογενής αγορά έχει το πλεονέκτημα ότι μπορεί να αγοράσει με πολλές επιλογές, κατάλληλες για προσιτή τιμή και πιο ασφαλή νομιμότητα. Για παράδειγμα, η τιμή των δευτερογενών βιλών ανά τετραγωνικό μέτρο γης είναι 7% χαμηλότερη από τη μέση τιμή πρωτογενούς αγαθού, οι δευτερογενείς μεζονέτες είναι 24% χαμηλότερες από τα πρωτογενή προϊόντα και οι δευτερογενείς εμπορικές μεζονέτες είναι 40% χαμηλότερες από τα πρωτογενή προϊόντα στην αγορά.

Κα. Ντο Του Χανγκ, Ανώτερη Διευθύντρια, Έρευνα & Συμβουλευτική, Savills Hanoi

Ταυτόχρονα, οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να αναμένουν νέα προσφορά από την ανάπτυξη υποδομών. Έργα επενδύσεων σε υποδομές, όπως η Περιφερειακή Οδός 3, 5 και 4, θα επεκτείνουν την αγορά κατοικίας στο Ανόι, με στόχο την αποκέντρωση της ζήτησης στο κέντρο της πόλης και στο κέντρο της πόλης. Η ανάπτυξη υποδομών θα προωθήσει τη ζήτηση κατοικιών σε γειτονικές επαρχίες και περιοχές με λογικές τιμές και μεγαλύτερα κεφάλαια γης.

Η έκθεση της Savills ανέφερε επίσης ότι αυτό είναι ένα θετικό σημείο για την προσφορά, καθώς τα προϊόντα στέγασης σε μη κεντρικές περιοχές και γειτονικές επαρχίες θα συμβάλλουν ολοένα και περισσότερο στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του Ανόι. Συνεπώς, το 2024, η αγορά θα καλωσορίσει επιπλέον 12.100 νέα διαμερίσματα, με το 87% του μεριδίου αγοράς να βρίσκεται στις περιοχές Hoang Mai, Nam Tu Liem και Ha Dong. Οι Hung Yen και Bac Ninh θα προμηθεύσουν περίπου 203.000 διαμερίσματα από το 2024 έως το 2026. Μέχρι το 2026, ο τομέας των χαμηλών κτιρίων αναμένεται να έχει 14.000 νέα διαμερίσματα από 37 έργα. Μεγάλα έργα όπως το Vinhomes Co Loa ή το Vinhomes Wonder Park θα παρέχουν νέα προσφορά χαμηλών κτιρίων στην αγορά.

Επιπλέον, η ψήφιση του Νόμου περί Στέγασης, του Νόμου περί Ακινήτων και, πιο πρόσφατα, του Νόμου περί Γης αναμένεται να έχει θετικό αντίκτυπο στην αγορά. «Η ρύθμιση ότι οι επενδυτές πρέπει να εκπληρώνουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις πριν από τη διαμόρφωση μελλοντικών προϊόντων είναι ένα από τα περιεχόμενα που ενισχύει την εμπιστοσύνη των αγοραστών. Ως εκ τούτου, μπορεί να θεωρηθεί ότι το 2024 - 2025 και την επόμενη περίοδο, η εμπιστοσύνη της αγοράς θα ενισχυθεί περαιτέρω, τα προϊόντα θα παρέχονται από αξιόπιστους επενδυτές με πραγματική οικονομική δυνατότητα, με αποτέλεσμα η αγορά να είναι πιο ισορροπημένη και διαφοροποιημένη σε προϊόντα», δήλωσε η κα Hang.

ΝΑΜ ΑΝΧ

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html