Αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Μέρος 1: Νομικά προβλήματα, έλλειψη προσφοράς

Μάθημα 1: Νομικά προβλήματα, έλλειψη προσφοράς

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), οι πολιτικές υποστήριξης, σε συνδυασμό με την υποστήριξη των επιχειρήσεων και των φορέων διαχείρισης, όχι μόνο δημιουργούν ισχυρές ευκαιρίες ανάκαμψης, αλλά και αναδιαμορφώνουν τη δομή της αγοράς, προς ένα μακροπρόθεσμο αναπτυξιακό όραμα.

Υπόλοιπες προκλήσεις

Σύμφωνα με έκθεση της Στατιστικής Υπηρεσίας της πόλης Χο Τσι Μινχ, τα έσοδα από ακίνητα το 2024 θα φτάσουν τα 199.155 δισεκατομμύρια VND, αντιπροσωπεύοντας το 60,3% των συνολικών εσόδων από «άλλες υπηρεσίες», με θετικό ρυθμό ανάπτυξης 6,7%. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), αυτός ο ρυθμός ανάπτυξης δεν μπορεί να κρύψει το γεγονός ότι οι δυσκολίες διαρκούν τα τελευταία 4 χρόνια, με πολλά έργα να έχουν σταματήσει ή να έχουν καθυστερήσει.

Ωστόσο, οι προσπάθειες επίλυσης νομικών ζητημάτων από την κυβέρνηση και την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ έχουν επιφέρει ορισμένα αποτελέσματα, όπως η διευθέτηση 64 έργων το 2024, εκ των οποίων τα 8 έχουν ολοκληρωθεί. Ωστόσο, περισσότερα από 100 άλλα έργα δεν έχουν επιλυθεί, γεγονός που παρεμποδίζει σοβαρά την νέα προσφορά στην αγορά.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος της HoREA, δήλωσε ότι το γεγονός ότι περισσότερα από 100 έργα αντιμετωπίζουν νομικά προβλήματα που δεν έχουν επιλυθεί όχι μόνο σταματά την προσφορά νέων κατοικιών, αλλά επηρεάζει σοβαρά και τη δομή του προϊόντος στην αγορά. Ο τομέας των κατοικιών υψηλής ποιότητας συνεχίζει να κυριαρχεί, ενώ η ζήτηση για μεσαία και οικονομικά προσιτή στέγαση αυξάνεται.

Επιπλέον, η καθυστέρηση στην έγκριση έργων κοινωνικής στέγασης έχει προκαλέσει σοβαρές κοινωνικές συνέπειες. Άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση, αυξάνοντας την ανισότητα στην πρόσβαση στους αστικούς πόρους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει εγκριθεί μόνο για επενδύσεις σε κατοικίες το 2024, πολύ χαμηλότερα από τον μέσο όρο των 60 έργων/έτος πριν από την πανδημία COVID-19. Από αυτά, εγκρίθηκε μόνο 1 έργο κοινωνικής στέγασης, γεγονός που δείχνει σοβαρή στασιμότητα στην ανάπτυξη του τομέα της προσιτής στέγασης.

Επιπλέον, σε κανένα έργο δεν έχει διατεθεί γη ή μισθωθεί γη και μόνο σε δύο εμπορικά έργα κατοικιών έχουν χορηγηθεί άδειες κατασκευής. Οι περίπλοκες νομικές διαδικασίες, από την έγκριση επένδυσης, την έγκριση λεπτομερούς σχεδιασμού 1/500 έως την αποτίμηση της γης, εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά εμπόδια στην ανάπτυξη της αγοράς.

Από την άλλη πλευρά, η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ επηρεάζεται επίσης από μια σειρά ασύγχρονων νομικών πολιτικών. Οι κανονισμοί για την εκτίμηση έργων βάσει του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Στέγασης και των σχετικών διαταγμάτων δεν έχουν δημιουργήσει πραγματικά ευνοϊκές συνθήκες για την επίλυση των νομικών εμποδίων. Η εφαρμογή νέων μηχανισμών, όπως το Διάταγμα 115/2024/ND-CP και οι τροποποιήσεις του Νόμου περί Πολεοδομίας και του Νόμου περί Επενδύσεων, αναμένεται να αποτελέσουν σημείο καμπής, αλλά θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να τεθούν σε εφαρμογή.

Για να μην αναφέρουμε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν επί του παρόντος μεγάλη πίεση από την έλλειψη επενδυτικού κεφαλαίου. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η συνολική αξία των εταιρικών ομολόγων που λήγουν στον τομέα των ακινήτων το 2025 θα μπορούσε να φτάσει τα 180.000 δισεκατομμύρια VND. Αυτό αναγκάζει πολλές επιχειρήσεις να καθυστερήσουν ή να σταματήσουν εντελώς τα τρέχοντα έργα, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο που σταματά την αγορά.

Ανισορροπημένη προσφορά, αυξανόμενες τιμές κατοικιών

Το 2024, η αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ θα έχει μόνο 31 εμπορικά έργα κατοικιών υπό ανάπτυξη, με συνολικά 31.167 διαμερίσματα, μια απότομη μείωση σε σύγκριση με τον προηγούμενο ετήσιο μέσο όρο. Αξίζει να σημειωθεί ότι μόνο 4 έργα είναι επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίου, με 1.611 διαμερίσματα, όλα στην κατηγορία υψηλής ποιότητας. Αυτή είναι η πρώτη φορά στην ιστορία της αγοράς που δεν υπάρχει πλέον προσφορά για την κατηγορία της μεσαίας και προσιτής στέγασης.

Επιπλέον, η δομή του προϊόντος ακινήτων περιέρχεται σε μια κατάσταση «αντεστραμμένης πυραμίδας», με τις κατοικίες υψηλής ποιότητας να αντιπροσωπεύουν το 100% της προσφοράς σε 11 μήνες του 2024, σε σύγκριση με 70,6% το 2020. Εν τω μεταξύ, οι οικονομικά προσιτές κατοικίες - το τμήμα με τη μεγαλύτερη ζήτηση - έχουν εξαφανιστεί εντελώς από την αγορά.

Αυτή η σοβαρή ανισορροπία έχει οδηγήσει σε ανεξέλεγκτες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών. Η μέση τιμή των πολυτελών διαμερισμάτων έφτασε τα 9,39 δισεκατομμύρια VND/μονάδα, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα που προκύπτουν στη δευτερογενή αγορά. Σε κεντρικές περιοχές όπως η Περιοχή 1 και η Περιοχή 3, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, ενώ στην πόλη Thu Duc και στην περιοχή Binh Chanh εξακολουθούν να μην υπάρχουν νέα έργα, με αποτέλεσμα να διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των τιμών των κατοικιών και της ικανότητας πληρωμής των ανθρώπων.

Επιπλέον, το Υπουργείο Κατασκευών προβλέπει ότι, με την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης το 2024, οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται να συνεχίσουν να αυξάνονται κατά 15-20% το 2025. Αυτή η αύξηση τιμών όχι μόνο μειώνει την ευκαιρία για ιδιοκατοίκηση για τις ομάδες μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, αλλά αυξάνει και το χάσμα ανισότητας στην πρόσβαση στη στέγαση σε μεγάλες αστικές περιοχές όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ.

Παρά τις πολλές δυσκολίες, η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αναμένεται να ανακάμψει εάν επιλυθούν πλήρως τα νομικά ζητήματα. Περιοχές όπως η Μπιν Τσανχ, η Να Μπε και η Πόλη Θου Ντουκ με μεγάλα χερσαία κεφάλαια και βελτιωμένες υποδομές κυκλοφορίας μπορούν να γίνουν οι κύριοι μοχλοί ανάπτυξης.

Βασικά έργα όπως η Γραμμή 1 του Μετρό, ο αυτοκινητόδρομος Χο Τσι Μινχ - Μοκ Μπάι και ο Περιφερειακός Δρόμος 3 αναμένεται όχι μόνο να βοηθήσουν στη σύνδεση της κεντρικής περιοχής με τα προάστια, αλλά και να δημιουργήσουν ευκαιρίες ανάπτυξης για δορυφορικές πόλεις όπως το Λονγκ Αν, το Ντονγκ Νάι και το Μπιν Ντουόνγκ.

Ωστόσο, για να αξιοποιηθούν αυτές οι δυνατότητες, τα νομικά εμπόδια πρέπει να επιλυθούν σύντομα. Η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να ενισχύσει τον μηχανισμό σύνδεσης μεταξύ των φορέων διαχείρισης, να μειώσει τον χρόνο επεξεργασίας των επενδυτικών έργων. Ταυτόχρονα, πρέπει να δοθεί έμφαση στην παρακολούθηση των τιμών των κατοικιών και στην εξισορρόπηση της δομής των προϊόντων στην αγορά, ώστε να διασφαλιστεί η βιώσιμη ανάπτυξη.

Τελευταίο άρθρο: Ξεμπερδεύοντας τους κόμπους, αρπάζοντας την ευκαιρία να ξεπεράσουμε

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406