Φόρος εισοδήματος από πωλήσεις ακινήτων: Εξακολουθεί να υπάρχει ανησυχία για τη νέα πρόταση

Το Υπουργείο Οικονομικών μελετά την επιλογή μεταξύ δύο μεθόδων υπολογισμού του φόρου, συμπεριλαμβανομένης της επιλογής υπολογισμού φόρου 20% επί των κερδών από μεταβιβάσεις ακινήτων.

Οι άνθρωποι έρχονται για να επικυρώσουν συμβολαιογραφικά έγγραφα στο Γραφείο Συμβολαιογράφου Αρ. 1, Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: QUANG DINH

Αυτή η φορολογική πολιτική αναμένεται να αυξήσει τα έσοδα του προϋπολογισμού, αλλά υπάρχουν πολλές ανησυχίες σχετικά με τη σκοπιμότητά της.

Το Tuoi Tre καταγράφει τις απόψεις ειδικών για αυτό το ζήτημα.

- Αντιπρόσωπος HOANG VAN CUONG (μέλος της Οικονομικής και Δημοσιονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης):

Θετικές επιλογές για το μέλλον

Επί του παρόντος, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων καθορίζεται επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης ακινήτου πολλαπλασιασμένης με τον φορολογικό συντελεστή 2%. Η είσπραξη του φόρου με αυτόν τον τρόπο θα είναι πολύ εύκολη και βολική, καθώς δεν χρειάζεται να εντοπιστεί η προέλευση προηγούμενων αγορών και πωλήσεων.

Ωστόσο, ο φόρος 2% έχει και πολλά μειονεκτήματα. Για παράδειγμα, οι άνθρωποι αγοράζουν ένα σπίτι για να ζήσουν, αλλά στη συνέχεια για κάποιο λόγο πρέπει να μετακομίσουν, να το πουλήσουν, αλλά η τιμή δεν αυξάνεται και παρόλα αυτά πρέπει να πληρώσουν φόρο 2% επί της τιμής πώλησης.

Συνεπώς, η επιλογή φορολόγησης 20% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης θα είναι συνεπής με την πραγματικότητα της αγοράς και θα βελτιστοποιήσει το ποσό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων που καταβάλλεται στον κρατικό προϋπολογισμό.

Αυτός ο συντελεστής 20% είναι επίσης παρόμοιος και δίκαιος σε σύγκριση με τον φορολογικό συντελεστή των οργανισμών και των επιχειρήσεων που καταβάλλουν φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων για μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ωστόσο, η διαχείριση πληροφοριών σχετικά με τις τιμές αγοράς και πώλησης ακινήτων δεν εφαρμόζεται επί του παρόντος. Όλες οι πληροφορίες βασίζονται στις δηλώσεις αγοραστών και πωλητών, ενώ εξακολουθεί να υπάρχει η περίπτωση λανθασμένης και δόλιας δήλωσης.

Συνεπώς, η επιλογή του 20% θα είναι θετική στο μέλλον, όταν τα δεδομένα ψηφιοποιηθούν και οι πληροφορίες τύχουν πλήρους διαχείρισης. Στο τρέχον πλαίσιο, όταν αυτό δεν είναι εφικτό, είναι απαραίτητο να συνεχιστεί η εφαρμογή της επιλογής είσπραξης φόρων 2% και ενδεχομένως να συνδυαστεί η επιλογή του 20% με υποθέσεις με πλήρη πληροφόρηση.

- Δρ. NGUYEN NGOC TU (φοροτεχνικός):

Θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα στους πολίτες να επιλέγουν τον τρόπο υπολογισμού του φόρου.

Η φύση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων επιβάλλεται στο εισόδημα, οι ιδιώτες φορολογούμενοι πρέπει να καταβάλλουν φόρο μόνο όταν έχουν κέρδος.

Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων με συντελεστή 20% επί των κερδών από μεταβιβάσεις ακινήτων είναι εξαιρετικά λογική. Κατά την πώληση ακινήτων, η τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και τα έξοδα, εάν υπάρχει κέρδος, τότε ο πωλητής πρέπει να πληρώσει φόρο, σε αντίθεση με πριν, ακόμη και αν πουλούσε με ζημία, ο πωλητής έπρεπε να πληρώσει το 2% της τιμής μεταβίβασης.

Από την άλλη πλευρά, είναι απολύτως εφικτό να εφαρμοστεί αυτή η πολιτική όταν καθορίζεται η τιμή μεταβίβασης. Συνεπώς, το πλαίσιο τιμών γης της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής έχει προσεγγίσει την τιμή αγοράς.

Πολλές συναλλαγές πραγματοποιούνται μέσω ανταλλαγών ακινήτων και πληρωμών χωρίς μετρητά. Ορισμένα βασικά κόστη που σχετίζονται με τα ακίνητα, όπως οι τραπεζικοί τόκοι, οι αμοιβές μεσιτείας, το κόστος κατασκευής κ.λπ., δεν είναι δύσκολο να προσδιοριστούν. Για παράδειγμα, οι τραπεζικοί τόκοι είναι ευκολότερο να αποδειχθούν μέσω μιας σύμβασης δανείου με το ποσό του δανείου, τη διάρκεια του δανείου και το επιτόκιο.

Οι αμοιβές μεσιτείας σε περίπτωση αγοράς και πώλησης μέσω αίθουσας συναλλαγών ακινήτων είναι επίσης πολύ σαφείς. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει έγγραφο για αυτό το κόστος, είναι απαραίτητο να οριστεί μια κοινή αμοιβή 0,5 - 1% της τιμής μεταβίβασης. Ή η βάση για τον υπολογισμό του κόστους κατασκευής είναι η σύμβαση κατασκευής, τα έγγραφα για την αγορά πρώτων υλών... Εάν δεν υπάρχει έγγραφο για την αφαίρεση του κόστους κατασκευής, τότε η βάση για τον υπολογισμό είναι η τιμή μονάδας κατασκευής της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής.

Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου 20% επί των κερδών από τη μεταβίβαση ακινήτων αναγκάζει επίσης τους ανθρώπους να δηλώνουν τη σωστή τιμή πώλησης, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και την απουσία φορολογικής ζημίας για τον προϋπολογισμό. Κανείς δεν τολμά να δηλώσει τιμή χαμηλότερη από την πραγματική, επειδή αργότερα, όταν πωληθεί το ακίνητο, υπάρχει ο κίνδυνος να χρειαστεί να πληρώσει υψηλότερους φόρους.

Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου με σταθερό φορολογικό συντελεστή επί της τιμής μεταβίβασης σε περιπτώσεις όπου η τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα δεν μπορούν να προσδιοριστούν. Υπάρχουν ακίνητα που αγοράστηκαν πριν από 15-20 χρόνια, η τιμή αγοράς δεν μπορεί να προσδιοριστεί, ακόμη και η τιμή αγοράς εκείνη την εποχή ήταν μόνο 500-700 εκατομμύρια, αλλά τώρα η τιμή πώλησης είναι 4-5 δισεκατομμύρια, επομένως η εφαρμογή συντελεστή 20% της διαφοράς στην τιμή αγοράς μείον την τιμή πώλησης και τα σχετικά έξοδα είναι παράλογη. Πολλά ακίνητα κληρονομούνται από τους γονείς, δεν αγοράζονται, επομένως δεν υπάρχει τιμή αγοράς προς έκπτωση.

Όσον αφορά τον σταθερό φορολογικό συντελεστή, συνιστάται η εφαρμογή 1% στην τιμή μεταβίβασης αντί για 2% όπως ισχύει σήμερα. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Ο τιμοκατάλογος γης της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής από το 2025 είναι πολύ κοντά στην τιμή αγοράς. Επομένως, ο φορολογικός συντελεστής του 1% είναι κατάλληλος, διασφαλίζοντας την ικανότητα πληρωμής των πολιτών.

Με αυτές τις δύο μεθόδους υπολογισμού του φόρου, είναι απαραίτητο να επιτρέπεται στους ανθρώπους να επιλέγουν ποια μέθοδος είναι επωφελής για τον φορολογούμενο. Έτσι, η νέα πολιτική είναι ανθρώπινη, αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα και εφαρμόζεται στη ζωή.

- Κος NGUYEN VAN PHUNG (Σύνδεσμος Λογιστών και Ελεγκτών Βιετνάμ):

Αποφύγετε την πρόκληση ζημιών σε μακροχρόνιους κατόχους με πραγματικές ανάγκες στέγασης

Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου διασφαλίζει τη δικαιοσύνη για τους ανθρώπους, ιδίως για εκείνους που κατέχουν ακίνητα για μεγάλο χρονικό διάστημα, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι μακροπρόθεσμοι κάτοχοι πρέπει να πληρώνουν υψηλότερους φόρους από τους κερδοσκόπους.

Όπως πριν από 10 χρόνια, η τιμή ^1m2 γης ήταν 10 εκατομμύρια, αλλά τώρα έχει αυξηθεί στα 70 εκατομμύρια. Αν πάρουμε την τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και πάρουμε 60 εκατομμύρια και εφαρμόσουμε φορολογικό συντελεστή 20%, δεν είναι καθόλου εντάξει. Επομένως, εκτός από τα εκπιπτόμενα έξοδα όπως τόκους τραπεζικού δανείου κ.λπ., πρέπει να αφαιρέσουμε και το κόστος λόγω αποσβέσεων από το έτος αγοράς έως το έτος πώλησης.

Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να εξεταστεί εάν θα φορολογηθεί ή όχι η μετατροπή ακινήτων για πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, ή σε ποιο βαθμό;

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που αλλάζουν το σπίτι τους από ένα μικρό σπίτι σε ένα στενό σε ένα μεγαλύτερο σπίτι με πιο βολικές συγκοινωνίες. Αναγκάζονται να πουλήσουν το υπάρχον σπίτι τους και να δανειστούν περισσότερα χρήματα για να αγοράσουν ένα νέο σπίτι. Αυτή είναι μια θεμιτή ανάγκη.

Αν αφαιρέσουμε την τιμή αγοράς και τα έξοδα από την τιμή πώλησης, προκύπτει μια διαφορά και στη συνέχεια εφαρμόζεται φορολογικός συντελεστής 20% στο κέρδος μεταβίβασης, κάτι που είναι παράλογο. Αυτή η διαφορά δεν είναι κέρδος επειδή δεν πρόκειται για επιχείρηση.

- Κος NGUYEN VAN DINH (Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ):

Ανάγκη υποστήριξης φιλικής προς την αγορά συμπεριφοράς

Είτε πρόκειται για φορολόγηση 2% της τιμής πώλησης είτε για 20% του κέρδους, είναι απαραίτητο να υπολογιστεί η ορθή λειτουργία αυτού του εργαλείου και η ρύθμιση της αγοράς προς τη σωστή κατεύθυνση. Πρέπει επίσης να εξεταστεί κατάλληλα η χρονική στιγμή για την επιβολή φόρου για τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων.

Όταν η αγορά χρειάζεται να τονώσει τις συναλλαγές για να ξεπεράσει δύσκολες στιγμές, εάν επιβληθούν φόροι, οι γνήσιοι επενδυτές θα μειώσουν επίσης την κλίμακα της επιχείρησής τους, καθιστώντας την προσφορά της αγοράς πιο περιορισμένη.

Σε περιόδους άνθησης της αγοράς, είναι δυνατό να εξεταστεί το ενδεχόμενο εφαρμογής φόρων στις συναλλαγές ακινήτων για την αποτροπή της κερδοσκοπίας, των αυξήσεων των τιμών και του σερφ.

Ο σκοπός του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι να βοηθήσει την αγορά να αναπτυχθεί πιο σταθερά, επομένως χρειάζεται ένας κατάλληλος οδικός χάρτης για την επιβολή φόρων ακίνητης περιουσίας, ώστε να αποφευχθούν οι κραδασμοί της αγοράς.

Θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο φορολόγησης των συναλλαγών ακινήτων, ώστε να αποφευχθεί η φορολόγηση όσων αγοράζουν κατοικίες για πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Η φορολόγηση των ακινήτων θα πρέπει να επιτύχει τον στόχο της αποθάρρυνσης της αρνητικής συμπεριφοράς στην αγορά, υποστηρίζοντας παράλληλα την ευεργετική συμπεριφορά στην αγορά, κάτι που θα πρέπει να εξετάσουν οι φορείς χάραξης πολιτικής.

Άνθρωποι διεκπεραιώνουν διαδικασίες ακινήτων στο υποκατάστημα του Γραφείου Κτηματολογίου στην Περιοχή 7, στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: TU TRUNG

Πώς φορολογούν οι χώρες τις μεταβιβάσεις ακινήτων;

Στην Κίνα, σύμφωνα με το Hrone.com, ο τυπικός φορολογικός συντελεστής είναι 20% επί του φορολογητέου εισοδήματος, το οποίο είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς (μετά την αφαίρεση τυχόν εύλογων εξόδων). Ωστόσο, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περίοδο ιδιοκτησίας και την τοποθεσία, ο πραγματικός φορολογικός συντελεστής μπορεί να κυμαίνεται από 1% έως 20%.

Στην Ταϊλάνδη, τα φυσικά πρόσωπα που πωλούν ακίνητα υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου, συνήθως 1% της δηλωμένης τιμής πώλησης ή σε προοδευτικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Επιπλέον, εάν το ακίνητο μεταπωληθεί εντός 5 ετών, επιβάλλεται επίσης ειδικός φόρος επιχειρήσεων ύψους 3,3% της αξίας μεταβίβασης. Για τα κατοικίες, ο φόρος αυτός μπορεί να παραλειφθεί εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις ιδιοκτησίας και εγγραφής νοικοκυριού.

Στην Κορέα, ο προοδευτικός φορολογικός συντελεστής κυμαίνεται από 6 έως 45% ανάλογα με τη διάρκεια της κυριότητας και την αξία του κέρδους. Εάν το ακίνητο κατέχεται για περισσότερα από 10 χρόνια, ο χαμηλότερος φορολογικός συντελεστής είναι 6%· εάν πωληθεί εντός 1 έτους, ο φορολογικός συντελεστής μπορεί να φτάσει έως και το 45%.

Στην Ιαπωνία, το εισόδημα από μεταβιβάσεις ακινήτων φορολογείται επίσης με δύο σταθερούς συντελεστές, ανάλογα με τη χρονική διάρκεια κατοχής του ακινήτου. Σύμφωνα με το Legal500.com, εάν το ακίνητο ανήκει στην κυριότητα για περισσότερα από 5 χρόνια, ο φορολογικός συντελεστής είναι 15,315% (εθνικός/κεντρικός φόρος εισοδήματος) 5% (τοπικός φόρος κατοίκου), για συνολικά 20,315%. Εάν η περίοδος ιδιοκτησίας είναι μικρότερη από 5 χρόνια, ο φορολογικός συντελεστής αυξάνεται σε 30,63% (εθνικός φόρος εισοδήματος) 9% (τοπικός φόρος κατοίκου), για συνολικά 39,63%.

- κ. NGUYEN DUY HA (επενδυτής ακινήτων):

Οι συναλλαγές ακινήτων θα είναι πιο διαφανείς

Πριν από δύο χρόνια, πούλησα ένα οικόπεδο αξίας 600 εκατομμυρίων δολαρίων με μεγάλη ζημία, αλλά έπρεπε να πληρώσω φόρο 2%, προκαλώντας διπλή ζημία. Ο υπολογισμός του φόρου 2% επί της συμβατικής αξίας αποκαλύπτει τις αδυναμίες του, όταν οι ζημίες πρέπει ακόμη να φορολογηθούν, ενώ η φύση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων είναι ότι τα κέρδη φορολογούνται.

Η αγορά ακινήτων σταδιακά γίνεται πιο διαφανής και οι επενδυτές είναι πιο επαγγελματίες. Η πρόταση για επιβολή φόρου εισοδήματος 20% στα κέρδη από μεταβίβαση θα δημιουργήσει αλλαγές.

Οι αγοραστές και οι πωλητές θα επιλέξουν να πραγματοποιούν συναλλαγές μέσω τραπεζών για να διασφαλίσουν τη διαφάνεια της ταμειακής ροής και να δηλώσουν τη σωστή τιμή μεταφοράς, να υπογράψουν σύμβαση πώλησης με μια μεσιτική μονάδα με τιμολόγιο και, κατά την ανακαίνιση ή την κατασκευή νέων, θα επιλέξουν επίσης επιχειρήσεις που εκδίδουν τιμολόγια για να φυλάσσουν έγγραφα που αποδεικνύουν το κόστος για τον υπολογισμό του φόρου.

Αυτή η μέθοδος υπολογισμού είναι επίσης πολύ κατάλληλη για μεγάλους επενδυτές με μεγάλες αξίες περιουσιακών στοιχείων, κάτι που θα βοηθήσει επίσης στη βελτιστοποίηση. Όσον αφορά τα άτομα που μεταβιβάζουν ακίνητα με μεγάλη διαφορά στην αρχική τιμή και την τιμή εξόδου, μπορούν ακόμα να επιλέξουν τη μέθοδο υπολογισμού 2%.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να υπολογίσετε τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ώστε να βοηθήσετε τους ανθρώπους να επιλέξουν προληπτικά τη βέλτιστη λύση, αποφεύγοντας την κατάσταση πώλησης με ζημία, αλλά εξακολουθώντας να υποχρεούνται να πληρώνουν υψηλούς φόρους.

- κ. LE QUOC KIEN (σύμβουλος ακινήτων):

Χρειάζομαι καθοδήγηση σχετικά με τα εκπιπτόμενα έξοδα

Για τον αποτελεσματικό υπολογισμό του φόρου χρησιμοποιώντας τον φορολογικό συντελεστή 20% επί των κερδών από μεταβίβαση ακινήτων, είναι απαραίτητο να υπάρχει μια βάση δεδομένων με το ιστορικό συναλλαγών οικοπέδων, διασφαλίζοντας την ακριβή απεικόνιση των πραγματικών αξιών συναλλαγών μέσω των μεταβιβάσεων.

Επιπλέον, θα πρέπει να υπάρχει ένα σχέδιο για τον έλεγχο των μεθόδων πληρωμής στις συναλλαγές ακινήτων. Αποφύγετε την κατάσταση όπου όλοι όσοι πωλούν ακίνητα χάνουν χρήματα και κανείς δεν πληρώνει φόρους.

Είναι απαραίτητο να εκδοθούν λεπτομερείς οδηγίες σχετικά με τα έγγραφα που αποδεικνύουν τα εκπιπτόμενα έξοδα, όπως έξοδα κατασκευής, έξοδα επισκευής, δικαστικά έξοδα, έξοδα μεσιτείας, έξοδα τόκων δανείων ή έξοδα αποζημίωσης για συνδεδεμένα μέρη, εάν υπάρχουν. Αποφύγετε την περίπτωση όπου ο πωλητής δεν επιτρέπεται να συμπεριλάβει εύλογα έξοδα κατά τον υπολογισμό του πραγματικού εισοδήματος από δραστηριότητες εμπορίας ακινήτων.

Διαβάστε περισσότερα Επιστροφή στα Θέματα

Επιστροφή στο θέμα

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Πηγή: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm