Σύμφωνα με το σχέδιο τροποποιήσεων σε διάφορα άρθρα του νόμου περί γης του 2024, που εκπονήθηκε από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος , ένα από τα αξιοσημείωτα περιεχόμενα είναι η πρόταση έκδοσης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (κόκκινα βιβλία) για γη που αγοράστηκε με χειρόγραφες συμφωνίες μεταξύ 2014 και 2024, για την επίλυση νομικών ζητημάτων και την προστασία των δικαιωμάτων του λαού.
Στην πραγματικότητα, για περισσότερο από μια δεκαετία, παρά τους ολοένα και πιο αυστηρούς νομικούς κανονισμούς σχετικά με τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, ένας μεγάλος αριθμός συναλλαγών συνεχίζει να διεξάγεται με χειρόγραφα έγγραφα, χωρίς συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση, ή χωρίς τις απαραίτητες νομικές προϋποθέσεις.
Ως αποτέλεσμα, πολλοί αγοραστές γης δεν μπορούν να λάβουν πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης, αντιμετωπίζουν δυσκολίες κατά την υποθήκη για δάνεια, τη μεταβίβαση της κυριότητας ή αντιμετωπίζουν συνεχώς τον κίνδυνο διαφορών.
Συνεπώς, εάν επισημοποιηθεί με ελεγχόμενο τρόπο, η νέα πρόταση αναμένεται να φέρει αυτές τις εκκρεμείς συναλλαγές στο επίσημο σύστημα διαχείρισης, συμβάλλοντας στη διαφάνεια της αγοράς ακινήτων.
Η κα Ngoc, μεσίτρια ακινήτων στην επαρχία Lam Dong, δήλωσε ότι σε πολλές τοποθεσίες στην περιοχή Central Highlands, η πρακτική της αγοράς και πώλησης γης με χρήση χειρόγραφων εγγράφων εξακολουθεί να είναι αρκετά συνηθισμένη, ειδικά για γεωργικές εκτάσεις. Πολλά νοικοκυριά εθνοτικών μειονοτήτων διστάζουν να επικοινωνήσουν με διοικητικές υπηρεσίες ή δεν είναι εξοικειωμένα με τις νομικές διαδικασίες, επομένως συχνά διενεργούν απλές συναλλαγές χρησιμοποιώντας χειρόγραφα έγγραφα. «Ο πωλητής απλώς συντάσσει το έγγραφο μεταβίβασης και ο αγοραστής πρέπει στη συνέχεια να πάει και να λάβει ο ίδιος το πιστοποιητικό τίτλου γης», δήλωσε η κα Ngoc.
Σε πολλές περιπτώσεις, η γη έχει αγοραστεί και πωληθεί πολλές φορές χρησιμοποιώντας χειρόγραφες συμφωνίες, αλλά οι νομικές διαδικασίες δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.
Πολλά μεγάλα οικόπεδα στις επαρχίες δεν έχουν ακόμη τίτλους κυριότητας (ενδεικτική εικόνα).
Από νομικής άποψης, ο δικηγόρος Tran Duc Phuong του Δικηγορικού Συλλόγου της πόλης Χο Τσι Μινχ πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να κατανοηθεί με ακρίβεια η φύση αυτών των συναλλαγών, ώστε να αποφευχθεί η σύγχυση κατά την εφαρμογή του νόμου.
Σύμφωνα με τον δικηγόρο Phuong, ο κοινός όρος «γη με χειρόγραφα έγγραφα» είναι απλώς μια καθομιλούμενη έκφραση και δεν αντικατοπτρίζει πλήρως τη νομική έννοια στους ισχύοντες κανονισμούς.
Υποστήριξε ότι η σωστή φράση θα έπρεπε να είναι «σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς», επειδή κάθε περίπτωση χρήσης γης θα έχει διαφορετικές προϋποθέσεις αναγνώρισης.
Αναλύοντας τους κανονισμούς του Νόμου περί Γης σε διαφορετικές περιόδους, ο δικηγόρος Phuong δήλωσε ότι επί του παρόντος υπάρχουν τρεις κύριες ομάδες υποθέσεων που σχετίζονται με την καταχώριση γης και την έκδοση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης.
Η πρώτη περίπτωση αφορά χρήστες γης που κατέχουν ένα από τα έγγραφα που προβλέπονται στους νόμους περί γης διαφόρων περιόδων, όπως ο νόμος περί γης του 2003, του 2013 ή του 2024. Αυτές οι περιπτώσεις πληρούν τις προϋποθέσεις για αρχική καταχώριση γης και έκδοση πιστοποιητικού γης.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά έναν δικαιούχο που παραλαμβάνει τη γη από ένα άτομο που διαθέτει έγκυρα έγγραφα όπως ορίζεται. Σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 137 του νόμου περί γης του 2024, στον δικαιούχο μπορεί να χορηγηθεί πιστοποιητικό γης εάν διαθέτει έγγραφα που αποδεικνύουν την αγορά και τη μεταβίβαση.
Αυτός είναι ο τύπος συναλλαγής που οι άνθρωποι συνήθως αναφέρουν ως «χειρόγραφες συμφωνίες», που σημαίνει συμβάσεις που δεν είναι συμβολαιογραφικές ή δεν έχουν επικυρωθεί. Ωστόσο, η συναλλαγή πρέπει να τεκμηριώνεται γραπτώς. Οι προφορικές συμφωνίες δεν γίνονται δεκτές.
Η τρίτη περίπτωση αφορά χρήστες γης που δεν διαθέτουν κανένα έγγραφο όπως απαιτείται από τον Νόμο περί Γης, συμπεριλαμβανομένων των προηγούμενων χρηστών. Παρ' όλα αυτά, ο νόμος εξακολουθεί να επιτρέπει την αρχική καταγραφή γης και την εξέταση της έκδοσης πιστοποιητικού χρήσης γης, εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις σταθερής χρήσης για κάθε περίοδο.
Σύμφωνα με τον δικηγόρο Phuong, πολλοί άνθρωποι παρερμηνεύουν επί του παρόντος ότι η απλή αγορά και πώληση με χειρόγραφα έγγραφα αρκεί για τη μεταβίβαση της κυριότητας και την ενημέρωση των αλλαγών στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. «Αυτή είναι μια ανακριβής κατανόηση και μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω διαμάχες», είπε.
Επειδή ακόμη και σε περιπτώσεις μεταβιβάσεων δικαιωμάτων χρήσης γης όπου έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τίτλου γης αλλά δεν έχει επικυρωθεί ή κυρωθεί από συμβολαιογράφο, όλες οι διαδικασίες πρέπει να ακολουθούνται σύμφωνα με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς.
Ωστόσο, ο δικηγόρος Phuong υποστηρίζει ότι εάν ο τροποποιημένος νόμος περί γης παρατείνει την προθεσμία για την αναγνώριση της καταχώρισης γης σε περιπτώσεις χωρίς έγγραφα, αυτή δεν θα πρέπει να περιοριστεί στην 1η Ιουλίου 2014.
Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο παράτασης της προθεσμίας σε μια πιο πρόσφατη ημερομηνία, όπως η 1η Ιανουαρίου 2026, για την οριστική επίλυση του μεγάλου όγκου των υφιστάμενων συναλλαγών, αντί να περιμένουμε πολλά ακόμη χρόνια για επόμενες τροποποιήσεις του νόμου.
Οι διαφωνίες είναι αναπόφευκτες.
Ορισμένοι υποστηρίζουν ότι η νομιμοποίηση των χειρόγραφων συναλλαγών αναπόφευκτα θα εγείρει ανησυχίες σχετικά με τον κίνδυνο παραβιάσεων ή διαφορών. Ωστόσο, σύμφωνα με τον δικηγόρο Tran Duc Phuong, οι κτηματικές διαφορές είναι αναπόφευκτες στην πράξη και τέτοιες ανησυχίες δεν θα πρέπει να χρησιμοποιούνται για να περιορίζουν το δικαίωμα των ανθρώπων να εγγραφούν και να λάβουν πιστοποιητικά γης.
Το πιο σημαντικό είναι ότι η ένταξη των υφιστάμενων συναλλαγών σε ένα πλαίσιο διαχείρισης θα βοηθήσει στην απελευθέρωση των χερσαίων πόρων που έχουν «παγώσει» για πολλά χρόνια λόγω έλλειψης νομικής επιλεξιμότητας.
Όταν τα δικαιώματα χρήσης γης αναγνωριστούν πλήρως, οι άνθρωποι θα μπορούν ευκολότερα να διεξάγουν συναλλαγές, να δανείζονται κεφάλαια και να επενδύουν στην παραγωγή, συμβάλλοντας παράλληλα σε μια πιο διαφανή και σταθερή αγορά ακινήτων.
Πηγή: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Σχόλιο (0)