Σύμφωνα με εκτιμήσεις της MB Securities (MBS), εταιρικά ομόλογα ύψους περίπου 58.500 δισεκατομμυρίων VND θα λήξουν το δεύτερο τρίμηνο του 2026, αύξηση 140% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι και 3,3 φορές υψηλότερη από το πρώτο τρίμηνο του 2026. Πρόκειται για μια δραματική αύξηση, που αντανακλά την επιστροφή της οικονομικής πίεσης μετά από μια περίοδο σχετικής ηρεμίας στο τέλος του 2025.
Η πίεση για την αποπληρωμή δανείων αυξάνεται στις επιχειρήσεις ακινήτων.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πλειονότητα των πιέσεων λήξης παραμένει συγκεντρωμένη στον τομέα των ακινήτων. Μόνο τον Μάιο και τον Ιούνιο του 2026, η συνολική αξία των ομολόγων που λήγουν ήταν περίπου 30.500 δισεκατομμύρια VND, με τον τομέα των ακινήτων να αντιπροσωπεύει το 75,6%, που αντιστοιχεί σε περίπου 23.000 δισεκατομμύρια VND. Αυτό δείχνει ότι η κεφαλαιακή διάρθρωση πολλών εταιρειών ακινήτων εξακολουθεί να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την αγορά ομολόγων, ενώ τα έσοδα από πωλήσεις δεν έχουν ακόμη ανακάμψει επαρκώς.
Σύμφωνα με πολλούς αναλυτικούς οργανισμούς, η περίοδος από το 2020 έως το 2022 ήταν μια εποχή κατά την οποία οι εταιρείες ακινήτων ενέτειναν την έκδοση ομολόγων για την επέκταση των αποθεμάτων γης, τη διεξαγωγή συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A) έργων και την ενίσχυση του κεφαλαίου κίνησης. Μετά από 3-5 χρόνια, η πλειονότητα αυτών των ομολόγων εισέρχεται στον κύκλο ωρίμανσής τους σε μια εποχή που η αγορά ακινήτων δεν έχει ακόμη ανακάμψει πλήρως. Επομένως, η τρέχουσα πίεση δεν αφορά μόνο την αποπληρωμή του χρέους, αλλά και μια δοκιμασία για την πραγματική οικονομική υγεία των επιχειρήσεων.
Εν μέσω αυξανόμενης πίεσης για την ημερομηνία λήξης, η δραστηριότητα έκδοσης ομολόγων έχει επίσης γίνει πιο έντονη. Μόνο τον Απρίλιο του 2026, η συνολική αξία των εταιρικών ομολόγων που εκδόθηκαν έφτασε περίπου τα 51.700 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 60% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα. Από αυτά, σχεδόν το 59% της έκδοσης προήλθε από τον τομέα των ακινήτων, φτάνοντας συνολικά τα 30.400 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 110,8% σε ετήσια βάση και το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων έξι μηνών.
Οι εταιρείες ακινήτων με σημαντικό όγκο εκδόσεων κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου περιλαμβάνουν τις Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company και πολλές άλλες εταιρείες ανάπτυξης έργων. Αξίζει να σημειωθεί ότι η Vingroup εξέδωσε με επιτυχία μια διεθνή ομολογιακή έκδοση αξίας 350 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, με ονομαστική αξία 200.000 δολαρίων ΗΠΑ ανά ομόλογο και διάρκεια 5 ετών, αποδεικνύοντας ότι οι μεγάλες επιχειρήσεις εξακολουθούν να έχουν πρόσβαση σε ξένα κεφάλαια.
Συνολικά από την αρχή του έτους μέχρι σήμερα, η συνολική αξία των εκδοθέντων εταιρικών ομολόγων έχει φτάσει περίπου τα 93.300 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 26,3% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι. Από αυτά, τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν τον κορυφαίο τομέα με συνολική αξία έκδοσης περίπου 54.400 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας σημαντική αύξηση 278% και αντιπροσωπεύοντας το 58,3% της συνολικής αγοράς. Οι μεγαλύτεροι εκδότες από την αρχή του έτους περιλαμβάνουν τις Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup και T&T New Era Joint Stock Company.
Σύμφωνα με την αξιολόγηση της VIS Rating, περίπου 99 τρισεκατομμύρια VND σε ομόλογα ακινήτων θα λήξουν το 2026. Αυτό σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του νεοάντλητου κεφαλαίου χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα για αναχρηματοδότηση χρέους, μείωση της πίεσης ρευστότητας ή αναδιάρθρωση οικονομικών υποχρεώσεων, αντί για επενδύσεις επέκτασης.
Εάν η ταμειακή ροή των βασικών δραστηριοτήτων δεν έχει βελτιωθεί, η συνεχής έκδοση νέων ομολόγων για την αποπληρωμή παλαιού χρέους θα μπορούσε να οδηγήσει σε μεγαλύτερο συσσωρευμένο κίνδυνο στο μέλλον.
Οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να «λιμοκτονούν για κεφάλαιο» λόγω της αυστηροποίησης των πιστώσεων.
Η αγορά συνεχίζει να καταγράφει περιπτώσεις καθυστερημένων πληρωμών κεφαλαίου και τόκων ομολόγων. Τον Απρίλιο του 2026, διαπιστώθηκε ότι 4 επιπλέον κωδικοί ομολόγων παρουσίασαν καθυστέρηση στις πληρωμές τους, με συνολική αξία σχεδόν 2.900 δισεκατομμύρια VND. Μέχρι το τέλος Απριλίου, η συνολική αξία των ομολόγων με καθυστερημένες πληρωμές εκτιμήθηκε σε περίπου 31.500 δισεκατομμύρια VND, που αντιστοιχεί σε περίπου 2,3% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους εταιρικών ομολόγων στην αγορά.
Ενώ αυτό το ποσοστό είναι χαμηλότερο από την περίοδο κορύφωσης της κρίσης 2022-2023, εξακολουθεί να δείχνει ότι ο πιστωτικός κίνδυνος δεν έχει εξαφανιστεί. Πολλές επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν σήμερα τρεις σημαντικές πιέσεις ταυτόχρονα: την εξασθένηση της ταμειακής ροής των πωλήσεων, το υψηλό κόστος κεφαλαίου και τις βραχυπρόθεσμες λήξεις.
Εάν η αγορά ακινήτων ανακάμψει πιο αργά από το αναμενόμενο, υπάρχει κίνδυνος αυξημένης αναδιάρθρωσης χρέους ή παράτασης των περιόδων αποπληρωμής ομολόγων.
Ένας από τους βασικούς λόγους είναι ότι η αγορά εξακολουθεί να μην διαθέτει ένα αρκετά ισχυρό μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο κανάλι άντλησης κεφαλαίων για να αντικαταστήσει την τραπεζική πίστωση. Για πολλά χρόνια, το χρηματοπιστωτικό σύστημα του Βιετνάμ εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τραπεζική πίστωση. Για τα ακίνητα, οι τράπεζες αποτελούν σχεδόν την κύρια πηγή χρηματοδότησης τόσο για τους κατασκευαστές όσο και για τους αγοραστές κατοικιών.
Ωστόσο, μετά από μια περίοδο ταχείας πιστωτικής ανάπτυξης το 2025, ιδίως στον τομέα των ακινήτων, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ άρχισε να αυστηροποιεί τον έλεγχο της πιστωτικής ανάπτυξης για να περιορίσει τους μακροοικονομικούς κινδύνους. Αυτό δυσκόλεψε την πρόσβαση πολλών επιχειρήσεων ακινήτων σε νέα δάνεια, αναγκάζοντάς τες να επιστρέψουν στην αγορά ομολόγων ως εναλλακτικό κανάλι άντλησης κεφαλαίων.
Σύμφωνα με τον κ. Tran Van Hieu, Γενικό Διευθυντή της OBCHolding, η αγορά αντιμετωπίζει σήμερα ένα σημαντικό παράδοξο: πολλά στεγαστικά έργα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες εξακολουθούν να δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια, επειδή υπόκεινται στους ίδιους πιστωτικούς μηχανισμούς με τα κερδοσκοπικά ή ακριβά ακίνητα.
Ο κ. Hieu υποστήριξε ότι το τρέχον σύστημα διαχείρισης πιστώσεων, που βασίζεται σε ένα γενικό επιτόκιο αγοράς, αναγκάζει τις επιχειρήσεις που αναπτύσσουν οικονομικά προσιτή στέγαση να επωμίζονται κεφαλαιουχικό κόστος παρόμοιο με εκείνο των θερέτρων ή των κερδοσκοπικών έργων με πολύ υψηλότερους κινδύνους. Αυτό όχι μόνο αυξάνει την οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις, αλλά και αυξάνει τις τιμές των προϊόντων.
«Οι κατασκευαστές προσιτών κατοικιών «παγιδεύονται» στο ίδιο περιβάλλον επιτοκίων με τα κερδοσκοπικά τμήματα. Αυτό αυξάνει το κόστος κεφαλαίου, ωθώντας έτσι τις τιμές των κατοικιών στην αντίθετη κατεύθυνση από τους στόχους κοινωνικής πρόνοιας», δήλωσε ο κ. Hieu.
Με βάση αυτή την πραγματικότητα, η OBCHolding προτείνει στην Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ να αναπτύξει έναν μηχανισμό για την ταξινόμηση των πιστώσεων ανάλογα με το τμήμα ακινήτων, αντί να την εφαρμόζει ομοιόμορφα όπως ισχύει σήμερα. Συνεπώς, τα έργα προσιτής στέγασης, οι κατοικίες που εξυπηρετούν πραγματικές ανάγκες διαβίωσης ή εκείνες με καλή ρευστότητα θα πρέπει να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια με πιο λογικό κόστος σε σύγκριση με τα τμήματα πολυτελών κατοικιών ή θέρετρων.
Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, εάν τα κεφάλαια συνεχίσουν να είναι «αυστηρά περιορισμένα» σε όλα τα τμήματα, η αγορά θα μπορούσε να αντιμετωπίσει έλλειψη πραγματικής προσφοράς κατοικιών, ενώ τα κερδοσκοπικά έργα δεν ελέγχονται αποτελεσματικά. Αυτό θα δυσκόλευε επίσης τον στόχο της μείωσης των τιμών των κατοικιών και της επίτευξης βιώσιμης ανάκαμψης της αγοράς.
Η μεγαλύτερη πρόκληση είναι η αποκατάσταση της εμπιστοσύνης της αγοράς.
Η οπτική γωνία των επιχειρήσεων υποδηλώνει ότι οι τρέχουσες πιστωτικές πολιτικές εξακολουθούν να εφαρμόζονται εξίσου σε όλα τα τμήματα ακινήτων, ενώ το επίπεδο κινδύνου και η ικανότητα απορρόφησης κεφαλαίου κάθε τύπου ακινήτου ποικίλλει σημαντικά.
Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι εάν ο στόχος είναι τόσο ο έλεγχος του πιστωτικού κινδύνου όσο και η υποστήριξη μιας υγιούς ανάκαμψης της αγοράς, οι ρυθμιστικές αρχές πρέπει να αναπτύξουν γρήγορα έναν μηχανισμό για την ταξινόμηση των πιστώσεων ανά τμήμα αντί να την αυστηροποιούν ομοιόμορφα. Συνεπώς, τα έργα κοινωνικής στέγασης, τα έργα οικονομικά προσιτής στέγασης ή τα έργα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες θα πρέπει να έχουν προτεραιότητα στην πρόσβαση σε κεφάλαια με πιο λογικό κόστος.
Μακροπρόθεσμα, οι ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ πρέπει να μετατοπιστεί από ένα μοντέλο που εξαρτάται από τις τράπεζες σε ένα πιο ισορροπημένο και πολυεπίπεδο οικοσύστημα κεφαλαίου.
Ο κ. Nguyen Duc Thuan, Σύμβουλος του Διοικητικού Συμβουλίου της HASCO Holdings, πιστεύει ότι η σύνδεση μεταξύ των χρηματοπιστωτικών αγορών και των αγορών ακινήτων την επόμενη περίοδο πρέπει να βασιστεί σε τέσσερις πυλώνες: τραπεζική πίστη, εταιρικά ομόλογα, επενδυτικά κεφάλαια και διεθνείς ροές κεφαλαίων.
Όσον αφορά την τραπεζική πίστωση, ο κ. Thuan πιστεύει ότι η χρηματοδότηση δεν θα πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά σε εξασφαλίσεις, αλλά θα πρέπει να αξιολογεί συνολικά το νομικό καθεστώς του έργου, την ικανότητα υλοποίησης, το σχέδιο πωλήσεων, τη ταμειακή ροή και την πραγματική ικανότητα της επιχείρησης να αποπληρώσει το χρέος.
«Οι τράπεζες δεν θα πρέπει μόνο να διαδραματίζουν ρόλο στην παροχή χρηματοδότησης, αλλά πρέπει επίσης να γίνουν οντότητες που παρακολουθούν τις ταμειακές ροές, ελέγχουν τη χρήση κεφαλαίων και υποστηρίζουν την αναδιάρθρωση χρέους ώστε να ταιριάζει στον κύκλο ζωής του έργου», τόνισε ο κ. Thuan.
Όσον αφορά τα εταιρικά ομόλογα, ο εν λόγω ειδικός πιστεύει ότι θα πρέπει να αποτελέσουν ένα υγιές μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο κανάλι κεφαλαίων για την αγορά, ασκώντας παράλληλα πίεση στις επιχειρήσεις για βελτίωση της διαφάνειας στη χρηματοοικονομική διαχείριση. Σύμφωνα με τον ίδιο, η αγορά ομολόγων μπορεί να αναπτυχθεί βιώσιμα μόνο όταν συνοδεύεται από υψηλότερα πρότυπα στην πιστοληπτική αξιολόγηση, την αποκάλυψη πληροφοριών, τη διαφάνεια των ταμειακών ροών και την παρακολούθηση της αξιοποίησης του κεφαλαίου.
Επιπλέον, τα μοντέλα επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα, όπως τα REIT, πρέπει να προωθηθούν για τη δημιουργία πιο μακροπρόθεσμων, επαγγελματικών και διαφανών πηγών κεφαλαίου για την αγορά. Επιπλέον, οι ροές ξένων κεφαλαίων μέσω της χρηματιστηριακής αγοράς και οι δραστηριότητες συγχωνεύσεων και εξαγορών αναμένεται επίσης να διαδραματίσουν μεγαλύτερο ρόλο την επόμενη περίοδο.
Στην πραγματικότητα, ο μεγαλύτερος κίνδυνος σήμερα δεν έγκειται στα ίδια τα ομόλογα, αλλά στην ποιότητα της εκδότριας εταιρείας και στην εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Μετά από μια περίοδο ταχείας ανάπτυξης και μια προηγούμενη κρίση εμπιστοσύνης, οι επενδυτές είναι πλέον πολύ πιο επιφυλακτικοί. Αυτό αναγκάζει τις επιχειρήσεις που επιδιώκουν να αντλήσουν κεφάλαια για να αποδείξουν την οικονομική τους ικανότητα, την πρόοδο των έργων τους και την ικανότητά τους να δημιουργούν πραγματικές ταμειακές ροές.
Συνεπώς, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 θα αποτελέσει μια κρίσιμη περίοδο για την αγορά ομολόγων ακινήτων. Οι επιχειρήσεις με ισχυρά οικονομικά θεμέλια, ποιοτικά περιουσιακά στοιχεία και σταθερές δυνατότητες πωλήσεων θα έχουν την ευκαιρία να ξεπεράσουν τις πιέσεις λήξης. Αντίθετα, οι επιχειρήσεις που βασίζονται υπερβολικά σε χρηματοοικονομική μόχλευση και αναχρηματοδότηση χρέους ενδέχεται να συνεχίσουν να αντιμετωπίζουν παρατεταμένους κινδύνους ρευστότητας.
Πηγή: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Σχόλιο (0)