Ορισμένοι ιδιοκτήτες εμπορικών καταστημάτων παροχής υπηρεσιών (TMDV) σε αστικές περιοχές ανησυχούν όταν στο Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, το τμήμα του σκοπού χρήσης γης αναφέρεται ως «δημόσια γη πόλης» (CCTP) ή «οικιστική δημόσια γη» (CCKO).

Η κα Le Quynh Anh, Διευθύντρια της Vision & Associates Legal LLC, μιλάει για τη νομιμότητα του πρόσφατα αμφιλεγόμενου τύπου εμπορικού ακινήτου (καταστήματος).

Σύμφωνα με τον νόμο περί γης του 2013, η γη που χρησιμοποιείται για δημόσιους σκοπούς περιλαμβάνει γη για μεταφορές, άρδευση, γη για κοινοτικές δραστηριότητες, δημόσιους χώρους αναψυχής και ψυχαγωγίας, γη αγοράς... και άλλες εκτάσεις δημοσίων έργων.

Σύμφωνα με το Παράρτημα Ι, Διάταγμα 06/2021/ND-CP σχετικά με την ταξινόμηση έργων ανά λειτουργία, η ομάδα των δημόσιων έργων περιλαμβάνει εμπορικά έργα όπως εμπορικά κέντρα, σούπερ μάρκετ, αγορές, καταστήματα, εστιατόρια, καταστήματα τροφίμων και ποτών και άλλα εμπορικά έργα.

Με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, γίνεται κατανοητό ότι η δημόσια γη μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την κατασκευή εμπορικών εγκαταστάσεων παροχής υπηρεσιών.

Έτσι, η κατασκευή πάγκων (γνωστών και ως καταστημάτων) για επαγγελματικούς σκοπούς από επενδυτές σε δημόσια οικόπεδα της πόλης (CCTP) και δημόσιες οικιστικές περιοχές (CCKO) που μισθώνονται από το κράτος με εφάπαξ πληρωμή ενοικίου γης εντός του πεδίου εφαρμογής των έργων αστικής περιοχής είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του νόμου.

Γιατί τα καταστήματα εμπορικών υπηρεσιών λένε «δημόσια γη»;

- Ορισμένοι ιδιοκτήτες εμπορικών καταστημάτων παροχής υπηρεσιών σε αστικές περιοχές στο Ανόι , πιο πρόσφατα στο Vinhomes Ocean Park, ανησυχούν όταν το Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης, τα Δικαιώματα Κατοικίας και άλλα Περιουσιακά Στοιχεία που συνδέονται με τη γη, ο σκοπός της χρήσης γης τους αναφέρεται ως: δημόσια γη πόλης (CCTP) ή οικιστική δημόσια γη (CCKO). Από την οπτική γωνία ενός δικηγόρου, μπορείτε να εξηγήσετε γιατί τα εμπορικά καταστήματα παροχής υπηρεσιών αναφέρονται ως «δημόσια γη»;

Όπως είπα παραπάνω, το γεγονός ότι οι επενδυτές κατασκευάζουν πάγκους για επιχειρηματικούς/εμπορικούς σκοπούς και σκοπούς παροχής υπηρεσιών σε οικόπεδα CCTP και CCKO που μισθώνονται από το κράτος και καταβάλλουν ενοίκιο γης κάθε φορά δεν αντίκειται στις διατάξεις του νόμου.

Και εάν στις αποφάσεις σχετικά με την κατανομή γης, τη μίσθωση γης και την άδεια αλλαγής του σκοπού χρήσης γης του έργου, τα οικόπεδα για περίπτερα οικοδομών και καταστήματα εμπορικών υπηρεσιών προορίζονται για δημόσια χρήση στην πόλη ή σε δημόσιες οικιστικές περιοχές, η καταγραφή αυτού του σκοπού χρήσης από την κρατική υπηρεσία στο Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη που χορηγείται στα προαναφερθέντα έργα είναι σύμφωνη με τους κανονισμούς και τις οδηγίες του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος στην Επίσημη Αποστολή 3382/BTNMT-DD της 15ης Μαΐου 2023.

Εμπορικό κατάστημα υπηρεσιών στο Vinhomes Ocean Park.jpg

- Μερικοί ιδιοκτήτες αναρωτιούνται επίσης επειδή η μορφή χρήσης γης για το εμπορικό κατάστημα παροχής υπηρεσιών είναι κοινόχρηστη. Πώς μπορεί αυτό να επηρεάσει τα δικαιώματα των πελατών, κυρία;

Καταρχήν, οι πελάτες θα απολαμβάνουν και πρέπει να απολαμβάνουν οφέλη που αντιστοιχούν στον τύπο του προϊόντος που έχουν αγοράσει και περιγράφονται συγκεκριμένα στη Σύμβαση Πώλησης.

Για τον τύπο προϊόντος ηλεκτρονικού καταστήματος, το προϊόν που αγοράζει ο πελάτης αποτελεί μέρος του κατασκευαστικού έργου που σχετίζεται με το δικαίωμα κοινής χρήσης γης, που σημαίνει ότι ο πελάτης έχει το δικαίωμα να κατέχει το συγκεκριμένο μέρος του έργου (περίπτερο) που έχει επιλέξει να αγοράσει και ταυτόχρονα έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει ολόκληρο το οικόπεδο για την κατασκευή του σχετικού οικοδομικού τετραγώνου.

Ως ιδιοκτήτης, ο πελάτης θα έχει πλήρη δικαιώματα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, όπως το δικαίωμα χρήσης, το δικαίωμα κατοχής και το δικαίωμα διάθεσης του κατασκευαστικού έργου που έχει αγοράσει.

Συγκεκριμένα, πρόσφατα, η Εθνοσυνέλευση ψήφισε τον νόμο περί ακινήτων αριθ. 29/2023/QH15, δημιουργώντας έναν σαφή νομικό διάδρομο για την αγορά και πώληση οικοδομικών έργων, την επιφάνεια δόμησης σε οικοδομικά έργα με δικαιώματα χρήσης γης με τη μορφή κοινής χρήσης.

Νομίζω ότι πρόκειται για μια σημαντική ανακάλυψη, η οποία λύνει πολλά προβλήματα και συσσωρεύσεις στην αγορά ακινήτων τον τελευταίο καιρό, διασφαλίζοντας τα δικαιώματα των οργανισμών/ατόμων που συμμετέχουν σε επενδυτικές, κατασκευαστικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες, αγοράζοντας και πωλώντας αυτό το είδος προϊόντος.

- Άρα οι ανησυχίες των πελατών σχετικά με το «ξοδεύουν χρήματα για να αγοράσουν αλλά δεν έχουν δικαίωμα χρήσης της γης» είναι αβάσιμες;

Καταρχάς, πρέπει να διευκρινιστεί ότι, σύμφωνα με τους κανονισμούς, η αγορά και πώληση κατοικιών, οικοδομικών έργων ή οικοδομικών δαπέδων σε οικοδομικά έργα πρέπει πάντα να συνδέεται με δικαιώματα χρήσης γης. Σε περίπτωση αγοράς και πώλησης ενός ανεξάρτητου οικοδομικού έργου, μπορεί να συνοδεύεται από τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης ολόκληρου του οικοπέδου και ο αγοραστής θα έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τη γη ξεχωριστά. Σε περίπτωση αγοράς μέρους ενός οικοδομικού έργου, τα δικαιώματα χρήσης γης σε αυτήν την περίπτωση πρέπει να κατανεμηθούν και να καθοριστούν ως δικαιώματα κοινής χρήσης μεταξύ των ιδιοκτητών του οικοδομικού έργου.

Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο ο Νόμος του 2023 περί Ακινήτων ορίζει σαφώς τους όρους πώλησης μέρους της επιφάνειας του κτιρίου σε ένα κατασκευαστικό έργο: το κατασκευαστικό έργο πρέπει να κατασκευαστεί σε γη που έχει παραχωρηθεί από το Κράτος με εισπραττόμενα τέλη χρήσης γης ή σε γη που έχει μισθωθεί με εφάπαξ μίσθωμα γης για ολόκληρη τη μίσθωση, επειδή σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης, μόνο αυτοί οι τύποι γης μπορούν να μεταβιβάσουν δικαιώματα χρήσης γης. Για παράδειγμα, τα οικόπεδα CCTP και CCKO που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή εμπορικών καταστημάτων υπηρεσιών είναι γη που μισθώνεται από το Κράτος με εφάπαξ μίσθωμα γης που εισπράττεται για ολόκληρη τη μίσθωση.

Για λόγους ευκολίας απεικόνισης, η παραπάνω περίπτωση μπορεί να συγκριθεί με την περίπτωση αγοράς ενός διαμερίσματος ή επαγγελματικού χώρου στη βάση μιας πολυκατοικίας. Ο ιδιοκτήτης έχει επίσης το δικαίωμα να κατέχει το αγορασμένο διαμέρισμα ή τον επαγγελματικό χώρο και έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το οικόπεδο για την κατασκευή της πολυκατοικίας.

Δεν υπάρχει κάτι τέτοιο όπως μια τράπεζα που αρνείται να δεχτεί ένα στεγαστικό δάνειο.

- Από μια άλλη οπτική γωνία, ορισμένες απόψεις λένε ότι όταν τα δικαιώματα χρήσης γης είναι κοινά, είναι δύσκολο για τους πελάτες να υποθηκεύσουν σε τράπεζες ή ακόμα και να τους αρνηθούν οι τράπεζες. Ποια είναι η πραγματικότητα;

Αυτός ο ισχυρισμός είναι αβάσιμος. Σύμφωνα με το άρθρο 8.1 του διατάγματος 21/2021/ND-CP, τα περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιούνται για την εξασφάλιση της εκτέλεσης υποχρεώσεων περιλαμβάνουν υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία ή περιουσιακά στοιχεία που θα σχηματιστούν στο μέλλον, εκτός από τις περιπτώσεις όπου ο Αστικός Κώδικας ή άλλοι σχετικοί νόμοι απαγορεύουν την πώληση, τη μεταβίβαση ή άλλη μεταβίβαση δικαιωμάτων κυριότητας κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης εγγύησης ή του μέτρου εγγύησης.

Σύμφωνα με το άρθρο 9.1 του νόμου του 2014 περί ακινήτων, οι κατοικίες και τα κατασκευαστικά έργα που τίθενται σε λειτουργία πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

- Να έχουν καταχωρημένη κυριότητα της κατοικίας και των οικοδομικών εργασιών που συνδέονται με το οικόπεδο στο πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης. Για κατοικίες και οικοδομικά έργα που διατίθενται σε επενδυτικά σχέδια ακινήτων, απαιτείται μόνο πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης.

- Δεν υπάρχουν διαφορές σχετικά με δικαιώματα χρήσης γης, ιδιοκτησία κατοικίας ή κατασκευαστικές εργασίες που συνδέονται με τη γη·

- Δεν υπόκειται σε κατάσχεση για την εξασφάλιση της εκτέλεσης της απόφασης.

Δεν υπάρχει κανονισμός που να απαιτεί το δικαίωμα χρήσης γης ξεχωριστά για την υποθήκη της σε τράπεζα. Μάλιστα, το άρθρο 10.1 του διατάγματος 21/2021/ND-CP ορίζει ακόμη και ότι η χρήση περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη για την εξασφάλιση της εκτέλεσης υποχρεώσεων δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονη με το δικαίωμα χρήσης γης.

Σύμφωνα με τους παραπάνω κανονισμούς, οι πάγκοι και τα καταστήματα στα οποία έχουν χορηγηθεί Πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη, δεν αμφισβητούνται και δεν υπόκεινται σε κατάσχεση, ώστε να διασφαλιστεί ότι η εκτέλεση των δικαστικών αποφάσεων θα πληροί τις προϋποθέσεις για να υποθηκευτούν περιουσιακά στοιχεία, όπως τα διαμερίσματα και οι επαγγελματικοί χώροι στη βάση πολυκατοικιών.

- Ωστόσο, η αποτίμηση των προϊόντων εμπορικών ακινήτων μπορεί να μην είναι τόσο υψηλή όσο των προϊόντων ακινήτων που μόλις αναφέρατε;

Κατ' αρχήν, για αυτόν τον τύπο προϊόντος, η αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης έχει κατανεμηθεί στο κόστος επένδυσης του προϊόντος και, φυσικά, κατά τον προσδιορισμό της τιμής πώλησης του προϊόντος, ο επενδυτής έχει κατανείμει και την αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης στην τιμή πώλησης, δηλαδή, ουσιαστικά, κατά τον προσδιορισμό της αξίας του προϊόντος, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης που έχουν κατανεμηθεί στο προϊόν. Το ζήτημα της υψηλής ή χαμηλής τιμολόγησης του προϊόντος κατά την υποθήκη για τραπεζικά δάνεια εξαρτάται επίσης από τους κανονισμούς κάθε συγκεκριμένης τράπεζας σε κάθε συγκεκριμένη χρονική στιγμή.

- Τι κοινοποιείτε στους ιδιοκτήτες και τα ενδιαφερόμενα άτομα σχετικά με τις διαφορετικές απόψεις επί του θέματος;

Ως άτομο που εργάζεται στον νομικό τομέα, μπορώ μόνο να επιβεβαιώσω ότι το ισχύον νομικό πλαίσιο για αυτό το είδος προϊόντος είναι σχετικά πλήρες, σαφές, αυστηρό και διασφαλίζει καλύτερα τα δικαιώματα των αγοραστών.

Όσοι ήδη κατέχουν ή επιθυμούν να επενδύσουν σε αυτό το είδος προϊόντος μπορούν να ερευνήσουν τους σχετικούς κανονισμούς για να έχουν μια σωστή αξιολόγηση του προϊόντος, καθώς και μια βάση για τη λήψη των κατάλληλων αποφάσεων.

Σας ευχαριστώ!

Κανονισμοί στο Παράρτημα 1 - Ταξινόμηση έργων ανάλογα με τη λειτουργία χρήσης
(Εκδόθηκε με το Διάταγμα αριθ. 06/2021/ND-CP της Κυβέρνησης με ημερομηνία 26 Ιανουαρίου 2021)

2. Δημόσια έργα:

γ) Αθλητικές εγκαταστάσεις:

Στάδιο· γυμναστήριο· προπονητικό κέντρο, αγωνιστικό γήπεδο για αθλήματα όπως: γκολφ, ποδόσφαιρο, τένις, βόλεϊ, μπάσκετ και άλλα αθλήματα· κολυμβητήριο.

δ) Πολιτιστικά έργα:

Συνεδριακά κέντρα, θέατρα, πολιτιστικά κέντρα, λέσχες, κινηματογράφοι, τσίρκα, αίθουσες χορού· κειμήλια· μουσεία, βιβλιοθήκες, εκθέσεις, εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας...

ε) Εμπορικά κτίρια: Εμπορικά κέντρα, σούπερ μάρκετ, αγορές, καταστήματα· εστιατόρια, καταστήματα τροφίμων και ποτών και άλλα εμπορικά κτίρια.

ζ) Εργασίες παροχής υπηρεσιών:

- Ξενοδοχεία, ξενώνες, μοτέλ· θέρετρα· βίλες, διαμερίσματα και άλλες εγκαταστάσεις παροχής υπηρεσιών διαμονής...

Μάι Τσι